疫情之下稳健增长，抗风险能力强

主要财务指标 事件 2022年7月29日，华润万象生活发布2022年中期业绩预告，预计公司2022年上半年归母净利润同比增速约+25%~+30%。 评论 业绩增长符合预期，并购并表管理规模大增。公司上半年业绩增速符合我们预期，增长主要来自：①收购公司并表叠加外拓，管理规模大幅提升。 公司上半年新增合约面积1.4亿方，其中1.1亿方来自并购；新增在管面积9500万方，其中约7000万方来自并购；②来自华润臵地以及第三方的合约商业项目增加，商业运营管理服务收入持续增长。 疫情之下商管仍实现增长，公司抗风险能力强。今年上半年全国各地疫情反复，线下消费受损较大。根据国家统计局数据，2022年5月消费者信心指数降至86.8，是该数据有统计以来21年中的历史最低值。在此背景下，公司在商管方面仍实现增长，我们认为这体现了公司拥有很强的抗风险能力。公司上半年新开业6个购物中心，包括三个重奢定位的项目：武汉万象城、福州万象城以及海口万象城；新获取7个第三方购物中心项目，也延续了去年优秀的外拓表现。 华润臵地销售好于百强，积极拿地奠定公司成长基础。2022年上半年，华润臵地实现合同销售金额1210亿元，同比-26.6%；合同销售面积587万方，同比-39.0%。百强房企2022年上半年全口径销售金额同比下滑51%，华润臵地销售表现远好于百强。值得一提的是，华润臵地2022年6月单月销售金额同比增长2.5%，是行业中少数几个在今年实现单月销售同比转正的房企之一。根据中指院数据，2022年1-7月，华润臵地权益拿地金额为479亿元，位列全国第一。我们认为今年上半年新增的土储流速好且利润率高，华润臵地有望在下半年销售复苏过程中抢占更大的市场份额，这也为公司未来的成长奠定了坚实基础。 投资建议 我们维持盈利预测不变，预计2022-24年归母净利润为22亿元、28亿元、34亿元，同比增速为30%、26%、20%。考虑到地产行业整体下行带来的负面影响，我们下调2023年PE至29x，对应新的目标价为42.50港元/股（相较此前下调17%），维持“买入”评级。 风险提示 外拓进度不及预期；并购整合不及预期；疫情反复影响购物中心销售表现