点评报告：项目拓展积极，业绩增速保持高位

项目拓展积极，业绩增速保持高位 证券研究报告|房地产 买入(维持) ——新大正（002968）点评报告 2022年07月26日 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 报告关键要素: 公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司，不断深化全国化业务布局， 建立多层次的激励措施，保持积极的项目拓展态度，搭建十大重点中心城市团队，推进公司中长期目标逐步落地，预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件:7月25日，公司披露了2022年中期报告，2022年上半年公司营业收入实现125,034万元，同比增长约39.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元，同比增长约25.23%。 点评： 业绩保持高增，整体符合预期：（1）2022年H1公司营业收入的增长主要 源于：2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加；（2）公司22H1净利润增速维持稳定高位：在剔除股份支付1295万元影响后，公司归母净利润上半年实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长；（3）疫情影响叠加新进项目尚处培育期，综合毛利率下降，22H1公司综合毛利率为17.23%，环比Q1下降0.65pct，同比下降2.09pct，22H1成熟项目占比79.26%（毛利率为18.47%），新进项目占比20.74%(毛利率为12.23%)，同比+0.86pct；（4）费用率环比下降，同比保持平稳：公司2022年上半年销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.33%/8.03%/-0.27%，较Q1变动-0.63pct/-1.11pct/+0.04pct，同比保持较为平稳； 项目拓展积极，全国化布局取得明显成效：（1）上半年，公司重庆区域和 重庆区域外收入占比分别为42.19%和57.81%（上年同期分别为52.34%和47.66%），重庆以外区域收入占比首次过半，公司全国化业务布局成果不断显现；（2）2022H1公司业务对外拓展进展较好，新增拓展项目金额11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%；重庆区域和重庆外区域项目拓展均保持良好的增长势头，两者中标总金额同比增长约290.52%和23.3%，其中重庆外区域新增中标总额占比达到70%；（3）新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。 公司各大业态规模均保持稳步提升，其中办公/航空/公共业态表现亮眼， 其增速分别为 53.67%/44.76%/51.64%, 占收入 比重分别 为 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 2088.26 2990.65 4057.27 5232.30 增长比率(%) 58 43 36 29 净利润(百万元) 166.07 242.42 328.18 421.44 增长比率(%) 27 46 35 28 每股收益(元) 0.72 1.06 1.43 1.84 市盈率(倍) 33.58 23.00 16.99 13.23 市净率（倍） 5.72 4.65 3.65 2.86 4091 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 基础数据 总股本（百万股）229.11 流通A股（百万股）93.55 收盘价（元）24.34 总市值（亿元）55.77 流通A股市值（亿元）22.77 个股相对沪深300指数表现 新大正沪深300 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 激励政策稳步推进，项目拓展保持积极深化全国化布局，业绩维持较高增长第三方公建物管龙头 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 38.07%/11.80%/21.71%,同比变动+3.52pct/+0.43pct/+1.75pct；学校业态特殊受疫情管控更为严格，市场拓展难度加大，但是公司学校物业营收依然实现了同比增长24.75%,收入占比约14.97%，同比下降1.76pct；商 住物业营收同比增长7.82%,收入占比约13.45%，同比下降3.94pct。盈利预测与投资建议：公司搭建十大重点中心城市团队，保持积极的对外 拓展态度，建立三大层次股权激励体系，与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定，推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司2022-2024年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 2088 2991 4057 5232 货币资金670 1169 1585 2103 %同比增速 58% 43% 36% 29% 交易性金融资产0 0 0 0 营业成本 1698 2412 3274 4226 应收票据及应收账款321 410 556 718 毛利 390 578 783 1007 存货7 5 7 9 ％营业收入 19% 19% 19% 19% 预付款项13 12 16 21 税金及附加 13 19 26 34 合同资产0 0 0 0 ％营业收入 1% 1% 1% 1% 其他流动资产122 181 245 316 销售费用 35 51 71 92 流动资产合计1133 1778 2410 3166 ％营业收入 2% 2% 2% 2% 长期股权投资0 0 0 0 管理费用 163 269 365 471 固定资产138 134 130 126 ％营业收入 8% 9% 9% 9% 在建工程11 11 11 11 研发费用 0 0 0 0 无形资产7 7 7 7 ％营业收入 0% 0% 0% 0% 商誉40 40 40 40 财务费用 -7 -7 -12 -16 递延所得税资产7 7 7 7 ％营业收入 0% 0% 0% 0% 其他非流动资产117 117 117 117 资产减值损失 0 0 0 0 资产总计1454 2094 2722 3475 信用减值损失 -7 0 0 0 短期借款0 0 0 0 其他收益 18 30 41 52 应付票据及应付账款96 165 224 289 投资收益 0 12 16 21 预收账款0 30 41 52 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债33 48 65 85 公允价值变动收益 2 0 0 0 应付职工薪酬188 362 491 634 资产处置收益 0 0 0 0 应交税费28 60 81 105 营业利润 199 287 389 499 其他流动负债88 180 240 307 ％营业收入 10% 10% 10% 10% 流动负债合计433 845 1143 1472 营业外收支 0 0 0 0 长期借款0 0 0 0 利润总额 199 287 388 499 应付债券0 0 0 0 ％营业收入 10% 10% 10% 10% 递延所得税负债2 2 2 2 所得税费用 32 43 58 75 其他非流动负债31 31 31 31 净利润 166 244 330 424 负债合计466 879 1177 1505 ％营业收入 8% 8% 8% 8% 归属于母公司的所有者权益974 1200 1528 1950 归属于母公司的净利润 166 242 328 421 少数股东权益13 15 17 19 %同比增速 27% 46% 35% 28% 股东权益987 1215 1545 1969 少数股东损益 0 1 2 3 负债及股东权益1454 2094 2722 3475 EPS（元/股） 0.72 1.06 1.43 1.84 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流净额72 504 400 497 投资-16 0 0 0 基本指标 资本性支出-33 0 0 0 2021A 2022E 2023E 2024E 其他0 12 16 21 EPS 0.72 1.06 1.43 1.84 投资活动现金流净额-48 12 16 21 BVPS 4.25 5.24 6.67 8.51 债权融资0 0 0 0 PE 33.58 23.00 16.99 13.23 股权融资35 65 0 0 PEG 1.26 0.50 0.48 0.47 银行贷款增加（减少）0 0 0 0 PB 5.72 4.65 3.65 2.86 筹资成本-59 -81 0 0 EV/EBITDA 24.38 18.15 12.31 8.39 其他-9 0 0 0 ROE 17% 20% 21% 22% 筹资活动现金流净额-33 -16 0 0 ROIC 16% 16% 17% 17% 现金净流量-10 499 415 518 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 本报告仅供万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视 其为客户。 本公司是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。在法律许可情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写，本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证。本报告中的信息均来源于已公开的资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。研究员任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告的版权仅为本公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 未经我方许可而引用、刊发或转载的,引起法律后果和造成我公司经济损失的,概由对方承担,我公司保留追究的权利。 万联证券股份有限公司研究所 上海浦东新区世纪大道1528号陆家嘴基金大厦 北京西城区平安里西大街28号中海国际中心 深圳福田区深南大道2007号金地中心 广州天河区珠江东路11号高德置地广场