杭州市场有望企稳，加大推货抢占先机

公司基本情况(人民币) 事件 公司经营近况：2022年1-5月，滨江集团全口径销售金额450亿元，位列行业第16名（克而瑞榜单排名），较2021年全年排名提升6个名次。 点评 浙江省内宽松政策频出，省会杭州率先受益。4月以来浙江省内多城出台限购限售松绑、降低首付比例等宽松政策，杭州对全省有较强吸附力，楼市或率先受益。杭州限购限售松绑，购房群体基数加大，且限售松绑提高二手房的流通性，臵换改善需求客户的购买力能得到明显提升，有利于改善需求的释放；而省内其他城市限售松绑，也可以提高杭州外来人口的购买力。 杭州改善住房市场有望先于全国楼市恢复。①杭州近年来持续处于宅地去库存状态，供求关系相对健康，截至2022年5月底，市区在售库存去化周期仅2.6个月；②改善产品受市场影响较小，1-5月杭州改善产品去化占比达64.6%（2021年为50.5%）；③一二手房倒挂明显，2021年杭州二手房较一手房均价高5349元/㎡；④近期宽松政策落地后，杭州楼市已有企稳态势，一二手房销量周环比连续三周为正。我们认为政策对改善产品去化更有利，预计杭州市场将在改善需求引领下逐步企稳，且先于全国楼市恢复。 预计公司下半年将加大推盘力度，抢占市场先机。公司长期深耕杭州，2018年至今一直位于全市销售榜首位；公司对杭州市场认知深刻，并坚定看好，2021年于杭州投资299亿元，为拿地金额榜第一，2022年杭州一批次集中土拍中获取11宗土地，总投资金额达184亿元。在杭州市场逐步企稳回暖的过程中，公司有充足的货值在三四季度推出，预计公司将加大下半年的推盘力度，以抢占市场回暖的先机。 投资建议 我们认为系列宽松政策落地后，杭州市场有望企稳，公司将加大推货力度，抢占市场恢复的先机红利，实现销售业绩的逆势增长。维持盈利预测不变，2022-24年的归母净利润分别为40.4亿元、52.8亿元、64.6亿元，同比增速分别为33.3%、30.8%、22.4%。维持目标价10.34元/股不变，对应2022-24年PE分别为8.0x、6.1x和5.0x，维持“买入”评级。 风险提示 疫情延缓政策落地和市场恢复；杭州市场大幅下行；合作方债务违约 浙江省内宽松政策频出，省会杭州率先受益 浙江多地放松限购限售、降低首付比例 在5月20日住建部、财政部和人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》后，浙江省也发布了《关于组织实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，要结合当地房租水平和合理租住面积等实际，加大住房公积金支持租房提取力度，适当提高首套自住住房贷款额度，更好满足缴存人得实际需要。而在此前，4月份以来，浙江省各重点城市已经相继出台了各类宽松政策以促进房地产市场得平稳运行，衢州、杭州、湖州、宁波限购松绑，绍兴、杭州、金华义乌、台州限售松绑，绍兴、温州、台州首付比例有所降低。 图表1：2022年4月以来浙江省内重点城市房地产调控宽松政策 杭州楼市或将率先受益于调控松绑 杭州作为浙江省会城市，对全省均有较强吸附力，常住人口从2010年的870万人增至2021年的1220万人，且人口持续净流入（2021年净流入人口数量为386万人）。全省调控放松，杭州楼市将率先受益：①杭州自身已出台限购限售松绑政策，限购松绑使得更多外来人口拥有购房资格，限售松绑有利于提高二手房的流通性，臵换改善需求客户的购买力能得到明显提升，有利于改善需求的释放。②省内其他城市限售松绑，一方面有助于当地楼市的稳定，另一方面可以提高杭州外来人口的购买力（在其他城市出售已有商品房，到杭州臵业）。 图表2：2010-21年杭州人口净流动情况 杭州改善住房市场有望先于全国楼市恢复 杭州房地产市场供求关系健康 杭州市场宅地供应仍有缺口，2017-2021年杭州市区商品住宅年均成交量1274万㎡，宅地年均成交建面1115万㎡，处于持续去库存状态，宅地供应有缺口。2022年上半年市场承压，受整体市场低迷、2021年高基数以及重点房企推货节奏影响，1-5月份住宅成交量同比下降67%。 图表3：2017-2021年杭州市区宅地与住宅成交情况 图表4：杭州市区住宅月度成交面积及同比走势 杭州市场供求相对健康，商品住宅在售库存低。自2021年5月以来，杭州市区商品住宅在售库存持续位于250万㎡以下的低水平状态，截至2022年5月，杭州在售库存仅230万㎡，去化周期仅2.6个月，低于其它重点城市，在系列宽松政策逐步促进购房需求释放后，杭州市场有望率先全国市场回暖。 图表5：杭州市区在售库存及去化周期走势 杭州改善产品成交占比增加、核心城区一二手房价倒挂明显 杭州改善产品受市场下行影响较小。虽然2022年上半年杭州整体市场有所下行，但不同产品结构表现有一定差异，改善型住房受影响较小，其市场占比逐步提升：2022年1-5月，杭州总价300万以上的商品住房成交套数占比达64.6%，较2021年全年的50.5%提高14.1pct。 图表6：2021年和2022年1-5月杭州各总价段成交套数占比 杭州一二手房价存在倒挂，购房需求有支持。由于杭州城区新房限价严格，导致一二手房价倒挂现象突出，2021年杭州全市二手房均价较一手房均价高出5349元/㎡。房价倒挂反应了城市房地产市场的供求关系相对良好，新房市场有支撑：房价倒挂一方面在刚需端促使客户积极参与新房市场，另一方面在改善需求端，提高了臵换改善客户的购买能力，在限售放宽后，有望带动改善市场回暖。 图表7：2021年典型城市新房与二手房成交均价情况 近期杭州楼市已有企稳趋势 随着5月中旬杭州适度放开限购限售等宽松政策的落地，杭州新房和二手房的销售均出现企稳趋势：从Wind高频数据看，5月后三周杭州新房和二手房的成交量均逐周上涨（5月后三周环比均为正），同比虽然依然为负，但同比降幅在逐步收窄（新房同比从-68.9%收窄至-35.2%，二手房同比从-78.1%收窄至-46.7%）；部分核心区楼盘销售也需摇号，公司旗下的观湖里别墅项目，288套中式合院吸引了788户家庭登记，平均中签率约36.5%。我们预计杭州市场有望在6月企稳回暖。 图表8：杭州周度新房成交面积及环比同比 图表9：杭州周度二手房成交面积及环比同比 预计公司将加大推盘力度，抢占市场先机 多年维持杭州楼市龙头地位 公司深耕大本营，在杭州的销售规模遥遥领先。公司在杭州的市占率从2016-2021年逐年上涨，2018年以后持续位居杭州榜首，2021年公司在杭州的销售金额达1068亿元，市占率达14.6%。在市场相对低迷的2022年1-5月份，公司在杭州的销售规模为183亿元，依然位居榜首，且公司主打核心城区的中高端改善产品，套均价远超其他前十房企。核心区项目去化依然有保证，在2022年1-5月新开盘的栖江揽月轩、宁望府、潮听映月府和海潮望月城项目均实现每开每罄。 图表10：滨江、绿城、万科在历年杭州销售市占率情况 图表11：2022年1-5月杭州楼市销售金额TOP10 图表12：2022年1-5月滨江集团在杭州的典型项目开盘去化情况 积极深耕拓展杭州房地产市场 公司坚定看好杭州市场，深耕布局杭州核心区域。公司2021年通过公开招拍挂、收并购、合作等模式总拿地金额达741亿元，其中于杭州投资299亿元，为杭州拿地金额榜第一。2022年持续在杭州拿地，杭州一批次集中土拍中公司共获取11宗土地（杭州共成交59宗），总投资金额达184亿元（全口径）。凭借在杭州的积极拿地，公司跻身1-5月全国房企权益拿地金额榜单第六，仅次于华润、中海、建发、绿城和保利等国企央企。 图表13：2022年1-5月权益拿地金额前20房企 下半年或加大推盘力度抢占市场 公司在杭州2021年三批次和2022年一批次集中土拍中获取16宗地块，仅1宗已经面市，尚有15宗地块未推出面市。在杭州市场逐步企稳回暖的过程中，公司有充足的货值能够在三四季度推出，同时由于杭州市场的恢复预期，公司也将加大下半年的推盘力度，以抢占市场回暖的先机。 图表14：公司于杭州21年三批次、22年一批次拿地情况及预计开盘时间 风险提示 疫情延缓政策落地和市场恢复。疫情尚未完全控制，或延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 杭州市场大幅下行。公司六成以上可售货值位于杭州，若杭州市场大幅下行，公司业绩将受到明显影响。 合作方债务违约。公司合作拿地项目较多，若合作方现金流吃紧出现债务违约，将影响合作项目的正常经营。