国常会33项举措稳经济，预售资金加快松绑

投资要点 5月32城累计销售面积同比-41.1%，环比-0.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至26日）同比-41.1%，环比-0.4%。 其中一线城市同比-55.4%，环比-29.2%；二线城市同比-35.2%，环比+1.1%； 三四线城市同比-47.2%，环比+10.7%。一线城市中上海有所回暖，环比+76.3%，北京、深圳分别环比-30.3%与-53.4%；在统计的二线城市中，除成都、南宁及济南外，均有不同程度回暖，其中苏州和青岛表现较好，分别环比+34.5%及28.6%；三四线城市表现各异，镇江、莆田及连云港表现亮眼，分别实现环比+88.7%、88.0%与+67.2%。 厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，国央企和地方平台继续托底。1）厦门：第二轮集中土拍推出的10宗地流拍一宗，底价成交5幅、溢价成交3幅，其中触顶成交仅一幅，平均溢价率仅1.4%，较首轮下降5.4pp。本轮拿地企业均为本地国企或央企，其中本地国企为拿地主力，9宗成交地块中6宗由本地国企轨交、建发、国贸和联发分食，占成交总金额的74%。2）福州：第二轮集中土拍推出14宗地流拍3宗，3宗小型宅地摇号成交，整体溢价率降至2%，较首轮再降2.2pp，达到集中供地以来溢价率最低水平。拿地房企仍然以国企央企和地方平台公司为主，其中建发竞得2宗宅地，地方平台公司拿地幅数占比超过50%。 中央政策持续发力，维稳力度不断加强。5月23日，国务院常务会议提出实施6方面33项措施稳经济，其中针对地产提出因城施策支持刚性和改善性住房需求，新开工一批老旧小区改造项目。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放积极信号：1）从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率，支持财务可持续企业适当加杠杆，支持家庭部门的个人住房与消费贷款；2）落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；3）督促各项政策有效落地。向12个省派出督查组对政策落实和配套开展专项督查。此外，27日上交所为5家民营房企发债安排路演，境内债券发行有望逐步回暖。 多地预售资金监管解绑加快。政治局会议召开后，成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管，2022年以来已有28省市放松预售资金监管。预售资金监管调整内容主要涉及降低重点监管资金、增加拨付节点、提高拨付比例、银行保函替代、企业信用差异化管理、提前提取预售资金等6方面，行业流动性压力有望得到缓解，优质房企将更加受益。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 5月32城累计销售面积同比-41.1%，环比-0.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至26日）同比-41.1%，环比-0.4%。其中一线城市同比-55.4%，环比-29.2%；二线城市同比-35.2%，环比+1.1%；三四线城市同比-47.2%，环比+10.7%。 一线城市中上海有所回暖，环比+76.3%，北京、深圳分别环比-30.3%与-53.4%；在统计的二线城市中，除成都、南宁及济南外，均有不同程度回暖，其中苏州和青岛表现较好，分别环比+34.5%及28.6%；三四线城市表现各异，镇江、莆田及连云港表现亮眼，分别实现环比+88.7%、88.0%与+67.2%。 表1：全国重点城市5月累计（截至26日）成交情况（单位：平方米） 厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，国央企和地方平台继续托底。1）厦门：第二轮集中土拍推出的10宗地流拍一宗，底价成交5幅、溢价成交3幅，其中触顶成交仅一幅，平均溢价率仅1.4%，较首轮下降5.4pp。本轮拿地企业均为本地国企或央企，其中本地国企为拿地主力，9宗成交地块中6宗由本地国企轨交、建发、国贸和联发分食，占成交总金额的74%。2）福州：第二轮集中土拍推出14宗地流拍3宗，3宗小型宅地摇号成交，整体溢价率降至2%，较首轮再降2.2pp，达到集中供地以来溢价率最低水平。拿地房企仍然以国企央企和地方平台公司为主，其中建发竞得2宗宅地，地方平台公司拿地幅数占比超过50%。 表2：厦门及福州各轮集中土拍热度对比 中央政策持续发力，维稳力度不断加强。5月23日，国务院常务会议提出实施6方面33项措施稳经济，其中针对地产提出因城施策支持刚性和改善性住房需求，新开工一批老旧小区改造项目。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放积极信号： 1）从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率，支持财务可持续企业适当加杠杆，支持家庭部门的个人住房与消费贷款；2）落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；3）督促各项政策有效落地。向12个省派出督查组对政策落实和配套开展专项督查。 表3：国常会提出实施6方面33项措施主要内容 上交所为5家民营房企发债安排路演，境内债券发行有望逐步回暖。继龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被列为“示范发债房企”后，旭辉集团、新城控股也获得了证监会的支持。目前，龙湖、碧桂园、美的置业三家均已成功获得融资，旭辉、新城融资也在计划中。 5月27日，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企潜在新债发行安排路演，启动信用保护工具融资。 表4：5家示范房企近期债券融资计划 多地预售资金监管解绑加快，优质房企更加受益。政治局会议召开后，成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管，2022年以来已有28省市放松预售资金监管，预计未来预售资金监管过度严苛、项目交付风险整体可控的城市如青岛、石家庄、苏州、无锡等有望跟进。预售资金监管调整内容主要涉及降低重点监管资金、增加拨付节点、提高拨付比例、银行保函替代、企业信用差异化管理、提前提取预售资金等6方面，行业流动性压力有望得到缓解，优质房企将更加受益。 表5：2022年以来重点省市放松预售资金监管政策分类 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌0.52%、沪深300指数下跌1.87%，创业板指下跌3.92%，万得全A上周交易额4.25万亿元，环比增长4.32%。从板块表现来看，交通运输、汽车、休闲服务、国防军工表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌3.39%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌6.16%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。 上周申万地产板块交易额1343.2亿元，环比下降30.0%。 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周珠江实业、华丽家族、中交地产等个股涨幅居前。中房股份、中迪投资、福星股份等个股跌幅居前。 图3：上周珠江实业、华丽家族、中交地产等个股涨幅显著 图4：上周中房股份、中迪投资、福星股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、中交地产、万科A等排在行业前列，成交额均超58亿。其中，保利地产和中交地产交易额合计134.58亿，占板块交易额比重为9.74%，保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、宋都股份、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比42.42%。年初以来，中房股份、万业企业、广宇发展、西藏城投等个股跌幅居前。 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为42.42% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周富力地产、中国宏泰发展、力高集团等涨幅居前，而佳源国际控股、天誉置业、华南城等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、越秀地产、中国宏泰发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达18.17亿（人民币），华润置地达10.32亿（人民币），远远领先。 图7：上周表现强势的港股通内房股 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有新大正、保利物业上涨，世茂服务、蓝光嘉宝服务、恒大物业、彩生活、卓越商企服务、保持不变，而时代邻里、佳兆业美好、金科服务等位居跌幅前列。年初以来，滨江服务、绿城服务位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以15.59亿（人民币）的成交额领跑行业。 图9：上周表现强势的物业股 图10：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月27日，证监会、发改委发布通知称，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房住不炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。（证券时报网） 5月27日，福州今年第二批次集中供地，共19宗地块，总面积共734.51亩，起拍总价136亿元。（观点网） 5月26日，长沙今年第二批次集中推介25宗宅地，总面积202万平方米。（财联社） 5月26日，厦门今年第二批商住用地集中出让，本次出让10宗商住用地，总用地面积24.35公顷，总计价建筑面积84万平方米，总起拍价203.1亿元，最高起拍楼面价40400元/平方米。（观点网） 5月25日，苏州今年二批次集中供地挂牌，共推出22宗涉宅地块，商品住宅地块共19宗，其余3宗为安置房用地，总起价292.4亿元，将于6月23日出让。（观点网） 5月25日，广东中山发布楼市新规，新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。（焦点财经） 5月25日，江苏镇江发布楼市新政明确，将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例确定为20%。（中新网） 5月25日，厦门调整购房政策，户籍二孩及以上家庭可购买180平以下的第三套住宅，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为4.55%。（观点网） 5月24日，住建部、财政部、央行联合发布通知，指出，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门；受疫情影响企业可按规定申请缓缴公积金。（凤凰网） 5月24日，广东湛江上调公积金最高贷款额度至60万元，第二次公积金最高额度不超过50万元。（财经网） 5月24日，浙江义乌取消二手房“拿证满三年上市”限售政策。（财经网） 5月23日，合肥市今年第二批地块正式挂牌，共推出29宗涉宅地（含5宗安置房和1宗租赁住房用地），总出让面积2410亩，总建筑面积约328万平方米，总起价218.2亿元，预计6月23日现场出让。（观点网） 5月23日，青岛市住房公积金管理中心发布消息称，连续缴存住房公积金6个月，可申请个人住房公积金贷款；二手房首付比例不再与房龄挂钩，首套房首付不低于30%。（观点网） 5月23日，哈尔滨市宣布废止楼市相关限售政策。（证券时报网） 5月23日，山西太原发布楼市新政，提出购买首套商品住房首付调整为最低20%；新市民、青年人买首套房无需社保等证明；购90平方米以下首套新房全额补贴缴纳契税。（财经网） 5月23日，北京房贷利率已下降15个基点，首套房贷利率降至5%，二套利率降至5.5%； 上海部分银行的房贷利率已下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。（财联社） 5月23日，济南市将不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金最高可贷款额度提高至35万元，两人及以上提高至70万元。（澎湃新闻） 5月22日，武汉市出