2022年冷库投资与选址策略

CBRE智慧投资冷库投资与选址策略专题报告冷库投资如何选择城市及区位世邦魏理仕研究部2022年4月 智慧投资冷库投资与选址策略摘要当前我国冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。世邦魏理仕通过对国内冷库市场的长期研究，结合国家冷库设计规范、相关政策文件及行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出国内冷库的分类分级标准，将冷库分为A、B和C24三类。其中A类和B类为高标准冷库，C类为低标冷库。目前高标冷库在冷库总体供应中的占比不足231/3，未来五年高标冷库需求保持13%-14%左右的高速增长，七大城市的高标冷库整体出租率高于222190%20随着物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，资本投入持续上升，将引领行业按照专业冷库的标准和要求进行设计、建造、运营和管理。当前美国冷库市场CR8为54.9%，而我国冷库市场CR8仅为27.7%，市场集中度低，整合空间大，行业增长潜力无限。世邦魏理仕建议投资者围绕经济、客户、基础设施和竞品四个要素来制定投资和选址策略，提升冷库项目的投资回报。从国家政策导向、城市经济和交通枢纽定位、冷库供需情况以及投资市场流动性等方面综合考量北、上、广、深一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象，内陆城市中武汉、成都等核心物流枢纽以及消费规模较大城市，具有较强的增长潜力，也是冷库投资布局的重要对象。2CBRE2022CBREINC 智慧投资冷库投资与选址策略目录02摘要04中国冷库市场概览：供需现状与预测09高标冷库市场：定义与发展趋势16冷库投资：策略与机遇24结论与建议CBRE2022CBREINC 01中国冷库市场概览：供需现状与预测 智慧投资冷库投资与选址策略中国人均冷库容量图表1：城市居民人均冷库容量（立方米）为美国的四分之一0.80.70.6根据全球冷链联盟（GlobalColdChainAlliance）2020年的数据，全球冷库库容达7.19亿立方米，相比2018年上涨16.7%，其中北美和中国贡献了大部分增长。0.5虽然中国冷库库容位列全球第三，然而城市居民人均冷库容量与发达经济体0.4相比相去甚远，仅约为美国的四分之一和日本的二分之一0.3此外，从供给侧来看，国内冷库市场目前还面临生鲜农产品仓储技术和仓储设施落后、行业标准化程度不高、集中度偏低等挑战，未来发展提升空间广0.2阔。0.1新西兰美国韩国澳大利亚日本中国越南菲律宾印度尼西亚20202018数据来源：世邦魏理仕，2022年4月CBRE2022CBREINC 智慧投资冷库投资与选址策略现有冷库不能满足64%图表2：中国生鲜农产品损耗率远高于发达国家居民消费升级需求产地冷库需求无法■中国发达国家满足20%从需求侧来看，如我们在去年的《中国冷库投资指南》报告中所指出，冷库90%以上的需求来自于各类生鲜和冷冻食品。而中国是农产品生产大国72%和消费大国，粮食、蔬菜、水果、肉类、水产品产量和消费量均居全球第农产品未经过处理11%10%或加工但由于冷链物流发展不完善，冷链运输能力的限制，农产品加工不足，流通环节较多，中国生鲜农产品损耗大。根据中物联冷链委数据显示，20188%年中国蔬菜、水果、水产品和肉类的流动损耗率分别达到20%以上、11%10%和8%：而发达国家平均损耗率为5%。高损耗率与冷链发展水平直接5%5%5%5%相关，中物联冷链委数据显示中国蔬果、水产品和肉类的冷链流通率分别80%只有22%、34%和41%，远低于发达国家95%以上的水平。2021年我国人均GDP达12,530美元，接近世界银行划分的高收入经济体门农产品销往全国或槛。世邦魏理仕认为，国内部分发达地区已经进入消费升级的加速期，对水果蔬菜肉类水产品出口健康饮食方式和食品质量关注度不断提升，生鲜食品及冷冻食品的需求将快速增加。数据来源：中物联冷链委，世邦魏理仕，2022年4月6CBRE2022CBREINC 智慧投资冷库投资与选址策略生鲜零售和冷链食品企业加快扩张消费升级将带动生鲜零售、连锁餐饮和冷链食品等企业加速扩张根据灼识咨询的预测，2021-2025年期间，中国生鲜零售市场规模将从5.2万亿元增长至6.8万亿元，累计增长近30%，年复合增速约6.6%。与此同时，中国连锁经营协会发布的数据显示中国餐饮市场规模将从4.7万亿元增长至6.6万亿元，累计增长40%。2022年多地爆发的奥密克戎疫情大幅提升生鲜电商的使用时间和活跃用户，根据公开资料显示主要生鲜电商3月起DAU同比及环比均大幅上涨，以叮咚买菜为例，2022年2月DAU为300万人，3月DAU为500万人以上。盒马3月为500万人，环比涨了25%，同比上涨了78.57%。图表3：冷链食品需求预测6.6百胜中国2021年新开设餐厅1806家，全国门店总数达到12163家4.7+40%未来门店数量将达到20000家餐饮市场规模连锁餐饮龙头打造和升级近50个物流中心和整合中心（万亿）20212025E6.8沃尔玛盒马5.2+30%生鲜零售市场规模线下零售龙头线上零售龙头（万亿）中国170多个城市共开设400多家门店“十四五”期间打造1，000盒马村，2021E2025E·未来5-7年计划在中国新开设500家门店采购1000亿元农产品。12,104和云仓5,724+111%生鲜电商市场规模（亿元）蒙牛2025年，再创一个新蒙牛20212025E乳制品龙头伊利·2025年挺进“全球乳业三强”数据来源：灼识咨询，中国连锁经营协会，企业公开信息，世邦魏理仕，2022年4月CBRE2022CBREIN 智慧投资冷库投资与选址策略全国冷库图表4：全国冷库供给和需求需求长期大于供给万立方米45,000■冷库供给冷库需求40,000冷库需求方面，世邦魏理仕根据中国主要农产品产量和周转率，“十四五”冷链发展规划35,000提出的冷链渗透率以及冷链下游需求的增速，综合推算2021年中国冷库的潜在需求约为29,541亿立方米，未来五年中国冷库需求面积将继续维持8%-9%左右的增长。30,000冷库供给方面，根据中物联冷链委的数据显示，2020年中国冷库总容量为1.77亿立方米25,0002021年突破1.95亿立方米，但与冷库的潜在需求之间仍然存在一定的差距。20,000世邦魏理仕根据国内冷库的建筑形态、平均高度以及国外行业经验，对冷库的库容和面积进行切换，2021年全国冷库对应的总面积约为2,746万平方米。15,00010,0005,00002016201720182019202020212022E2023E2024E2025E数据来源：中物联冷链委，世邦魏理仕，2022年4月CBRE2022CBREIN 02高标冷库市场定义与发展趋势 智慧投资冷库投资与选址策略高标冷库占比较低图表5：冷库分类及结构其中A类冷库占比13%A类，13%国际标准设计和建造的专业冷库世邦魏理仕通过对国内冷库市场的长期研究，结合国家冷库设计规范、相关政策文件及C类，68%行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出冷库的分类分级标准，将冷库分为A、B和C三类。其中A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。（相关标准和传统农批市场，农民仓参数详见报告第11页）B类，19%根据世邦魏理仕对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库（A类和B类）合计面高标干仓或优质厂房参积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3，其中A类冷库仅为13%，B类冷库照专业标准改造的冷库19%。市场上的存量冷库，依然以传统的低标冷库（C类）为主。《“十四五”冷链物流发展规划》指出要淘汰关停不合规不合法冷库、老旧高耗能冷库、加快冷链设施改造升级。A类和B类冷库将成为未来冷库增量市场的主要形态。物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，将引领行业按照专业冷库的标准和要求进行设计、建造运营和管理，或对高标干仓、优质厂房采用冷链技术设备进行温区升级和功能改造，满足冷链食品企业的标准和要求。C类冷库将面临市场整治，具有较大的升级改造空间。C类冷库多为传统冷库、农产品批发市场冷库以及部分私自改造的冷库。未来C类冷库在部分淘汰外也存在升级改造的空间，包括配套建设封闭式装卸站台等设施，完善流通加工、分拨配送、质量安全控制等功能。数据来源：世邦魏理仕，2022年4月10CBRE2022CBREIN 智慧投资冷库投资与选址策略中国冷库标准主要指标A类B类C类单层库，多层电梯库，多层坡道库单层库，多层电梯库，多层坡道库单层库，多层电梯库建筑形态按专业冷库进行设计和建造由高标干仓或优质厂房改造成冷库部分由旧厂房、仓库改造成冷库冷库层高楼库净高一般为9米以上高标干仓层高一般为9米以上高度不一高位库净高可达20米以上地面承重首层承重一般为5吨首层承重一般为3吨，改造中需增加结构承重地面承重不一电力供应具备配套的电力供应部分干仓改造中需进行电力增容部分冷库需电力增容一般为“三温区”设计（冷冻、冷藏、常温）部分冷库可一般为“三温区”设计温区设计(冷冻、冷藏、常温、恒温）冷库以冷冻温区为主实现“四温区”库内温差控制在土1°C以内库内温差可达土3°C，部部分冷库穿堂不制冷库内温差控制在土1°C以内冷库面积冷库面积较大，单体冷库一般为10,000平方米以上，园区一根据可用资源进行改造，冷库面积大小不冷库面积大小不一般为20.000平方米以上ESG部分冷库通过权威机构认证，如LEED、绿色建筑认证等通过技术优化实现节能降耗保温和制冷系统较为陈旧，能耗偏高优势：手续合法合规，冷库运营效率较高，设施设备使优势：选址灵活，改造周期短，造价适中优势：造价较低优劣势对比用寿命较长，资产价值高劣势：若未提前预留设备安装空间，改造后层高受限，：劣势：冷库运营效率低，设施设备使用寿劣势：从拿地、建造到交付的周期较长，造价偏高空间利用率降低；部分冷库改造存在合规性风险命短，能耗高，部分冷库存在合规性风险数据来源：世邦魏理仕，2022年4月11CBRE2022CBREIN 智慧投资冷库投资与选址策略高标冷库市场集中度偏低头部企业占比仅为27.7%目前，具备高标冷库全国网络布局能力的企业为数不多，其中万纬冷链、亚冷、郑明、美库、宇培、普冷、启橙、中外运冷链处于行业前列。根据世邦魏理仕的数据监测，2021年底上述八家企业在全国已布局的高标冷库总数量达到182座（含在建和待建项目），冷库总面积达到380万平方米，其中已交付面积为243万平方米，在已建成高标冷库存量中占比（CR8）为27.7%。若从全国冷库市场的总存量来看，上述八家企业的占比不足10%，市场集中度低，行业格局分散。根据国际冷藏仓库协会（IARW）数据显示，2021年美国冷库市场CR8为54.9%，头部企业Lineage、Americold的市场份额更是高达24.2%和18.0%。相比之下，中国冷库市场存在较大的整合空间。图表6：国内头部企业高标冷库规模图表7：头部高标冷库企业市场份额（已交付面积）■已布局冷库（含在建待建）■已交付冷库万纬，10.1%万平方米140亚冷，5.7%120宇培，3.7%100郑明，2.5%80中外运，1.9%60普冷，1.9%40美库，1.3%其他20启橙，0.7%72.3%万纬亚冷郑明美库宇培中外运启橙普冷数据来源：企业公开信息，世邦魏理仕，2022年4月T2CBRE2022CBRE,INC. 智慧投资冷库投资与选址策略高标冷库现在及未来：以分拨配送型冷库为主图表8：高标冷库以分拨配送为主66中国高标冷库以功能型为主根据国外经验分拨配送也为主要冷库形式：分拨和配送型冷库依然是未来高标冷库主要的增长方向，包括普通冷库升级AmericoldSysco以及未来需求增长。根据国外经验，投资者还可以为食品企业定制生产90%75%80%型冷库。99城市配送和分拨城市配送和分拨城市配送和分拨数据来源：Sysco，Americold，世邦魏理仕，2022年4月CBRE2022CBREINC 智慧投资冷库投资与选址策略高标冷库增长预测图表9：高标冷库预测内生性增长：结构性增长：根