国家统计局前4月房地产行业数据点评：基本面仍处下行通道

单月销售同比加速下滑，绝对量近10年仅好于14及15年同期水平：前4月销面及销额同比分别降20.9%及29.5%，相比前3月降幅扩大7.1pct/6.8pct，单月销面及销额分别降39.0%/46.6%。从绝对值来看，4月销面表现近10年来仅好于2014及2015年同期水平。分区域来看，前4月东部 、 中部 、 西部及东北部销面累计同比分别降28.0%/13.9%/14.5%/42.7%，所有区域降幅加速扩大，东北部表现尤为疲软 。 分业态来看 ， 住宅/办公/商业前4月销面同比分别为-25.4%/15.1%/12.4%，各业态累计表现均转弱。总体来看4月销售加速下滑，与我们跟踪的重点城市及百强房企表现基本接近。 拿地、开竣工绝对量均为2010年以来同期最低水平，地产投资单月降幅再度扩大为两位数：土地市场方面，前4月土地购置面积及成交价款同比分别降46.5%及20.6%，拿地面积降幅再度扩大，而成交价款降幅略有收窄。近期拿地面积绝对值屡创历史新低，重点城市首轮集中供地冷热分化明显，总体仍以底价拿地为主，国企央企仍为拿地主力。开竣工方面，前4月新开工及竣工面积同比分别降26.3%及11.9%，开竣工降幅继续扩大，单月来看，两者分别降44.2%/14.2%，开工大幅跳水，绝对量创2010年以来同期新低，竣工降幅略有收窄，但绝对量创2009年以来同期最低水平，开竣工仍然低迷。前4月地产投资累计增速-2.7%，2020年6月以来再次转负，单月同比降10.1%，连续两月为负，且降幅扩大至两位数。分区域看 ， 前4月东部 、 中部 、 西部及东北部投资增速分别为-1.8%/2.1%/-6.4%/-30.5%，各区域表现均有下滑，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为-2.1%/-8.2%/-5.3%，住宅投资转负。 单月到位资金回落至2016年水平：前4月房企到位资金降23.6%，单月同比降35.5%，降幅继续扩大，单月到位资金回落至2016年水平。按来源看， 定金预收款 、 自筹资金 、 国内贷款及个人按揭分别降37.0%/5.2%/24.4%/25.1%，各来源降幅均有扩大，其中定金预收款及个人按揭单月降幅超40%。此外近期公布的4月新增居民贷款中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，继2月转负后4月再度转负。 维持“强于大市”评级：在疫情管控的客观制约、购房信心不足的主观影响下4月行业数据继续全面转弱，在近十年中属于中下水平，其中拿地及开竣工绝对量为2010年以来同期最低水平，地产投资降幅再度扩大为两位数，基本面仍在下行通道，总体来看与我们跟踪的重点城市高频数据及百强房企销售数据基本一致。我们维持之前的判断，购房需求仍存在（韧性），目前的主要制约，1）疫情方面，近期部分城市疫情影响逐步转弱，出现一些积极因素，2）信心方面，近期政策偏松的基调一再确认，且力 度明显加大，对居民信心的提振有待进一步观察（二手房带看量、居民贷款指标等）。维持推荐两条主线，1）以优质的国企央企为主，尽管基本面表现低迷，但财务相对稳健，政策持续利好，利润率有提升空间，集中度也有望进一步提升，2）中长期看好物管相关公司，包括华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 1.单月销售同比加速下滑，绝对量近10年仅好于14及15年同期水平 单月销售同比加速下滑，绝对量近10年仅好于14及15年同期水平：前4月销面及销额同比分别降20.9%及29.5%，相比前3月降幅扩大7.1pct/6.8pct，单月销面及销额分别降39.0%/46.6%。从绝对值来看，4月销面表现近10年来仅好于2014及2015年同期水平。 总体来看4月销售加速下滑，与我们跟踪的重点城市及百强房企表现基本接近。 各区域销售降幅均加速扩大，各业态累计表现同样全面转弱：前4月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别降28.0%/13.9%/14.5%/42.7%，所有区域降幅加速扩大，东北部表现尤为疲软。分业态来看，住宅/办公/商业前4月销面同比分别为-25.4%/15.1%/12.4%，各业态累计表现均转弱。 图1：商品房销售累计同比 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 图3：商品房销售面积累计同比按区域* 图4：商品房销售额累计同比按区域* 表1：历年4月销售情况 2.拿地、开竣工绝对量均为2010年以来同期最低水平；地产投资单月降幅再度扩大为两位数 近期拿地面积屡创历史新低：前4月土地购置面积及成交价款同比分别降46.5%及20.6%，拿地面积降幅再度扩大，而成交价款降幅略有收窄。近期拿地面积绝对值屡创历史新低，重点城市首轮集中供地冷热分化明显，总体仍以底价拿地为主，国企央企仍为拿地主力。 图5：土地购置面积及成交价款累计同比 图6：月土地购置面积及同比 4月开竣工绝对量均为2010年以来同期最低水平：前4月新开工及竣工面积同比分别降26.3%及11.9%，开竣工降幅继续扩大，单月来看，两者分别降44.2%/14.2%，开工大幅跳水，绝对量创2010年以来同期新低，竣工降幅略有收窄，但绝对量创2009年以来同期最低水平，开竣工仍然低迷。 地产投资单月降幅再度扩大为两位数：前4月地产投资累计增速-2.7%，2020年6月以来再次转负，单月同比降10.1%，连续两月为负，且降幅扩大至两位数。分区域看，前4月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为-1.8%/2.1%/-6.4%/-30.5%，各区域表现均有下滑，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为-2.1%/-8.2%/-5.3%，住宅投资转负。 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比 图8：月度房屋新开工及同比 图9：月度房屋竣工面积及同比 图10：地产投资累计同比 表2：历年4月开竣工及投资情况 3.单月到位资金回落至2016年水平 单月到位资金回落至2016年水平：前4月房企到位资金降23.6%，单月同比降35.5%，降幅继续扩大，单月到位资金回落至2016年水平。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降37.0%/5.2%/24.4%/25.1%，各来源降幅均有扩大，其中定金预收款及个人按揭单月降幅超40%。此外近期公布的4月新增居民贷款中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，继2月转负后4月再度转负。 图11：房企到位资金累计同比 图12：房企到位资金累计占比 图13：月度房企开发资金及同比 图14：月度房企开发资金同比按来源 表3：历年4月到位资金情况 4.投资建议 维持“强于大市”评级：在疫情管控的客观制约、购房信心不足的主观影响下4月行业数据继续全面转弱，在近十年中属于中下水平，其中拿地及开竣工绝对量为2010年以来同期最低水平，地产投资降幅再度扩大为两位数，基本面仍在下行通道，总体来看与我们跟踪的重点城市高频数据及百强房企销售数据基本一致。我们维持之前的判断，购房需求仍存在（韧性），目前的主要制约，1）疫情方面，近期部分城市疫情影响逐步转弱，出现一些积极因素，2）信心方面，近期政策偏松的基调一再确认，且力度明显加大，对居民信心的提振有待进一步观察（二手房带看量、居民贷款指标等）。维持推荐两条主线， 1）以优质的国企央企为主，尽管基本面表现低迷，但财务相对稳健，政策持续利好，利润率有提升空间，集中度也有望进一步提升，2）中长期看好物管相关公司，包括华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期