万科A2022年一季报点评：利润企稳回升，多元稳步扩张

收入平稳增长，利润企稳回升 公司业绩增速略超预期，2022年一季度实现营业收入626.7亿（YoY+0.6%），归母净利润14.3亿（YoY+10.6%）；毛利率、税后毛利率和归母净利润率分别为18.9%、15. 0%和2.3%，较去年同期-1.5pct、-1.0pct和+0.2pct。其中，开发业务毛利率21.8%； 税后毛利率17.1%（YoY+1.0p Ct ）。 开发业务结算面积374.7万㎡；贡献收入493.4亿（YoY-6.9%），拖累公司整体营收增速。归母净利润企稳回升主要由于：1）资产处臵收益提高带动投资净收益+7.3%； 2）费用管控良好，费用率同比-0.8pct至9.5%；3）所得税税率同比-7.3pct。 已售未结充足，拿地维持谨慎 受行业景气度下行影响，一季度公司实现销售额1065.0亿（YoY-40.7%），销售面积6 32.7万㎡（YoY-42.7%），销售均价16833元/㎡（YoY+3.6%）。截至三月底，已售未结项目面积4776.2万㎡，对应金额7385.1亿（YoY+3.9%），是2021年营业收入的1. 6倍，与年初持平，能为未来1-2年业绩稳健增长提供保障。 公司土地储备充足，报告期内在规模与现金流平衡下，开发业务仅新增6个项目，总计容规划建面145.8万㎡（YoY-69.7%），投销比23.0%；权益建面112.0万㎡（YoY-67.1%），权益占比76.8%（YoY+5.9p Ct ）。 业务稳步扩张，收入持续增长 一季度，万物云业务市场稳健拓展。万科物业新增项目中，第三方项目占比67%，较2021年在管项目+10pct；万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目；万物云城新增3个城市服务项目，新进驻5条街道。 公司物流仓储、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入8.7亿、7.0亿及21.1亿，同比增+39.0%、+12.8%及+17.6%。物流仓储新获1个项目，可租赁建面5.4万㎡；租赁住宅新拓展房源超6000间；印力新拓展1个轻资产项目，新增管理面积16万㎡。 三道红线绿档，融资成本保持低位 公司财务安全，截至三月底，净负债率34.6%，现金短债比1.6，剔预后资产负债率6 9.5%（Wind口径），维持在绿档水平。 受益于稳定的信用评级，公司融资通畅且成本维持行业低位。一季度成功发行80亿元3年期中期票据，票面利率区间2.95%-3.00%；发行19.9亿元公司债，其中3年期债券票面利率3.14%，5年期债券票面利率3.64%。 投资建议：一季度公司利润回归正增长，多元业务持续发力。中长期看，作为信用良好的龙头房企，公司拿地能力较强，将受益于行业出清后竞争格局的改善。 我们维持此前盈利预测，预计2022年-2024年，公司实现营业收入4972亿、5585亿及6216亿，同比增长10%、12%、11%；实现归属母公司净利润246亿、266亿及294亿，同比增长9%、8%、11%。目前土拍市场规则优化，公司具备拿地优势； 且公司推出股权回购及高管增持等举措有利于维护市场信心。当前公司股价对应2022年PE为9.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 图表1：公司盈利预测表