2021年年报点评：深耕战略效果显著，相关产业多元发展

投资要点 业绩总结：2021]年公司实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润为274亿元，同比下降5.4%。公司加权ROE/毛利率/净利率分别为14.39%/26.80%/13.05%，分别较去年同期回落2.70pp/5.79pp/3.42pp。 城市深耕推动销售稳健增长，合理补充高质量资源。2021年公司实现签约金额5439亿元，同比增长6.4%；实现签约面积3333万方，同比下降2.2%。公司38个核心城市销售贡献达78%，单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个。2021年受土地市场波动影响，公司新拓展项目145个，拿地2722万方，拿地金额1857亿元，分别同比下降15%和21%，平均拿地价格为6821元/平米，同比下降8%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点在销售贡献高的优质区域拿地，2021年中珠三角、长三角拿地金额占比为54%，较去年提升7pp。 持续发展多元化业务，不动产生态产业规模持续扩大。物业服务方面，公司2021年末在管面积达4.65亿方，合同面积达6.56亿方，合同管理项目2428个。全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；商业方面，公司已开业购物中心35个，开业面积247.5万方；酒店管理方面，公司已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间；此外，在不动产金融方面公司基金管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。 资产负债结构健康，现金流充裕。根据我们的测算，公司“三道红线”符合绿档，其中扣除预收账款后资产负债率为69.19%，净负债率为55.07%，资产负债结构稳健合理，货币资金1713.8亿元，为公司短期负债的2.65倍，偿债能力较强。报告期内，公司实现销售回笼5020亿元，回笼率达到93.8%，居于行业高位，连续4年保持经营活动现金流为正。公司抢抓低成本资源，2021年累计发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。期末公司综合融资成本约4.46%，同比下降31个基点，继续保持业内领先优势。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为6.9%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，给予公司2022年业绩10倍PE，目标价为24.10元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：2022-2024年由于公司竣工结算节奏影响，结算金额增速分别为8%/6%/5%，物业销售业务毛利率分别为27%/27%/27%； 假设2：2022-2024年公司多元业务（物管等）收入增速分别为40%/35%/30%，多元业务毛利率分别为20%/20%/20%； 假设3：2022-2024年公司其他业务营收增速分别为20%/15%/10%，毛利率保持不变。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 估值与评级： 预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为6.9%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，给予公司2022年业绩10倍PE，目标价为24.10元，维持“买入”评级。 表2：可比公司估值