统计局3月房地产数据点评：去疴需用猛药

事项： 统计局公布1-3月房地产投资和销售数据。其中，商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；房屋新开工面积29838万平方米，同比下降17.5%；房屋竣工面积16929万平方米，同比下降11.5%。 国信地产观点：1）销售数据延续下行趋势，政策放松方向明确尚待起效。2）投资额、到位资金表现恶化，主要受疫情冲击和销售下行影响。3）开竣工跌幅持续扩大，展望二季度压力仍较大。4）投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因是2016年至2021年的“快周转”模式带来的过度金融化，经过2021年下半年以来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。相应的，不必担心政策刺激会矫枉过正，相信“猛药”在路上。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售数据延续下行趋势，政策放松方向明确尚待起效 销售延续下行趋势。2022年1-3月，商品房销售额累计29655亿元，同比-22.7%，较前值下降3.4个百分点；销售面积累计31046万平方米，同比-13.8%，较前值下降4.2个百分点。从单月值来看，2022年3月商品房销售额14196亿元，同比-26.2%，较前值下降6.9个百分点；销售面积15343万平方米，同比-17.7%，较前值下降8.1个百分点。我们认为3月份开始蔓延的疫情冲击了房地产销售，一方面影响了销售案场的开放，另一方面加重了购房者的观望情绪。 政策放松方向明确尚待起效。房地产销售均价继续下降，2022年1-3月，商品房销售均价为9552元/㎡，同比-10.4%；2022年3月商品房销售均价为9252元/㎡，同比-10.3%。由于三四线销售市场表现并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为，市场依然不景气。虽然3月份以来，多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求，但当前的政策力度和范围相对2014年仍显有限，相信“猛药”在路上。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售额单月同比增速 图3：商品房销售面积累计同比增速 图4：商品房销售面积单月同比增速 图5：商品房销售均价累计同比增速 图6：商品房销售均价单月同比增速 投资额、到位资金表现恶化，主要受疫情冲击和销售下行影响 开发投资额边际走低。2022年1-3月房地产开发投资完成额累计为27765亿元，同比+0.7%，较前值收窄3.0个百分点。从单月值来看，2022年3月房地产开发投资完成额为13266亿元，同比-2.4%，较前值下降6.1个百分点。在土地市场尚未回暖的情况下，开发投资主要依靠建安投资支撑，我们认为，3月份的疫情对房地产施工造成了一定影响。 到位资金降幅扩大。2022年1-3月房企到位资金累计为38159亿元，同比-19.6%，较前值下降1.9个百分点。从单月值来看，2022年3月房企到位资金为13016亿元，同比-23.0%，较前值下降5.3个百分点。拆解房企资金来源，2022年1-3月，销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）在资金来源中的占比为48.8%，对到位资金的拉动降为-14.7%；而国内贷款在资金来源中的占比为14.5%，对到位资金的拉动降为-3.6%。 贷款融资恢复缓慢，房企对销售回款的依赖性依旧较强，受销售下行打击较大。 图7：房地产开发投资累计同比增速 图8：房地产开发投资单月同比增速 图9：到位资金累计同比增速 图10：到位资金单月同比增速 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 开竣工跌幅持续扩大，展望二季度压力仍较大 除疫情冲击外，开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，延续弱势。2022年1-3月，新开工面积累计29838万平方米，同比-17.5%，较前值下降5.3个百分点。从单月值来看，2022年3月新开工面积14871亿元，同比-22.2%，较前值下降10.1个百分点。竣工强弩之末，边际下滑明显。2022年1-3月，竣工面积累计16929万平方米，同比-11.5%，较前值下降1.7个百分点。从单月值来看，2022年3月竣工面积4729万平方米，同比-15.5%，较前值下降5.7个百分点。 展望Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位。若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复。但从对经济、财政、就业等方面的影响看，二季度地产链压力仍然较大。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 投资建议： 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因是2016年至2021年的“快周转”模式带来的过度金融化，经过2021年下半年以来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。相应的，不必担心政策刺激会矫枉过正，相信“猛药”在路上。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。 从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。 风险提示： 1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。