金融委联合五部委维稳，地方政策密集出台

投资要点 单月销售持续下行，投资完成额同比小幅上升。] 1-2月销售金额1.54万亿元， 同比下降19.3%，销售面积1.57亿方，同比下降9.6%，降幅较21年12月环比收窄。投资完成额同比小幅上升，1-2月投资完成额1.45万亿元，同比上升3.7%。1-2月新开工1.50亿方，同比下降12.2%，竣工1.22亿方，同比下9.8%。 1-2月购置土地面积838万方，同比下降42.3%，成交土地建面123万平，同比下降12%。行业到位资金同比下降，1-2月到位资金2.5万亿元，同比下降17.7%。 首轮集中供地冷暖不一，城投托底现象依然严重。1）福州：18宗涉宅地仅成交12宗，其中4宗溢价成交，2宗触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有4.2%，底价成交地块比重增至67%，较2021年三轮均有大幅提升，整体流拍率高达33%，流拍率依然在相对高位。国企托底现象依旧普遍，福州本地国企投资平台拿地占比接近八成。2）青岛：16宗涉宅地块顺利成交15宗，3幅地溢价成交，平均溢价率达2%，接近去年第一批次水平，流拍率6.3%也维持在相对较低水平，青岛此次集中土拍拿地主力几乎均为本地房企，15幅地中有8宗为地方平台公司获取。3）合肥：17幅涉宅用地均溢价成交，其中15幅土地因竞价“触顶”进入竞品质方案环节。 金融委牵头财政部等五部委就房地产行业密集表态释放强烈维稳激励信号。3月16日国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号，提出要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。1）金融委：及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。2）银保监会：鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。3）财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。4）证监会：积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。5）央行：稳定预期、提振信心，共同维护资本市场的稳定发展。6）外汇局：配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展，稳定市场预期。预计接下来各项有利政策会进一步发力。 地方政府松绑政策进入密集发布期，采取宽松措施提振需求。据不完全统计，3月全国已有十余个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件、下调房贷利率等方面，有利于进一步释放合理购房需求，缓解部分城市自身楼市压力，提振市场信心。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 2月单月销售持续下行，降幅收窄。1-2月销售金额1.54万亿元，同比下降19.3%，销售面积1.57亿方，同比下降9.6%，降幅较21年12月环比收窄，其中商品住宅销售面积1.35万亿平，同比下降13.8%。 图1：1-2月商品房销售面积15703万平米（-9.6%） 图2：1-2月商品房销售额15459亿元（-19.3%） 投资完成额同比小幅上升，开竣工同比下降。1-2月投资完成额1.45万亿元，同比上升3.7%。1-2月新开工1.50亿方，同比下降12.2%，竣工1.22亿方，同比下9.8%。1-2月购置土地面积838万方，同比下降42.3%，成交土地建面123万平，同比下降12%。 图3：1-2月新开工面积14967万平米（-12.2%） 图4：1-2月竣工面积12200万平米（-9.8%） 图5：1-2月开发投资完成额14499亿元（3.7%） 图6：1-2月土地购置面积833万平米（-42.3%） 行业到位资金同比下降。1-2月到位资金2.5万亿元，同比下降17.7%。分项来看，国内贷款、利用外资、其他资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计到位资金增速为-21.1%、-27.4%、-22.29%、-27%、-16.9%。 图7：1-2月房地产开发资金来源累计2.6万亿元（-17.7%） 首轮集中供地冷暖不一，城投托底现象依然严重。1）福州：18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交，仅有4宗溢价成交，其中2宗触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有4.2%，底价成交地块比重增至67%，较2021年三轮均有大幅提升，整体流拍率高达33%，流拍率依然在相对高位。国企托底现象依旧普遍，福州本地国企投资平台拿地占比接近八成。2）青岛：16宗涉宅地块顺利成交15宗，3幅地溢价成交，平均溢价率达2%，接近去年第一批次水平，流拍率6.3%也维持在相对较低水平，青岛此次集中土拍拿地主力几乎均为本地房企，15幅地中有8宗为地方平台公司获取。3）合肥：17幅涉宅用地均溢价成交，其中15幅土地因竞价“触顶”进入竞品质方案环节，整体溢价率达13.67%。 表1：福州各轮集中土拍热度对比 表2：青岛各轮集中土拍热度对比 表3：合肥各轮集中土拍热度对比 金融委牵头财政部等五部委就房地产行业密集表态释放强烈维稳激励信号。3月16日国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号，提出要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。1）金融委：及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。2）银保监会：鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。3）财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。4）证监会：积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。5）央行：稳定预期、提振信心，共同维护资本市场的稳定发展。6）外汇局：配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展，稳定市场预期。预计接下来各项有利政策会进一步发力，货币政策降准降息等手段仍有释放空间。 财务部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。除上海、重庆两个自2011年就开始征收房地产税的城市以外，其他城市今年内不会开征房地产税，试点暂缓主要出于稳地产、稳增长的考量。2021年下半年以来经济下行压力陡增，2022年要完成5.5%的增长目标，稳定房地产市场是十分必要的。暂缓扩大房地产税试点，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变，助力房地产市场回归良性循环轨道。暂缓试点后核心一二线城市有望率先回暖，随后弱二线、强三线城市可能逐渐开始复苏。 表4：2022年3月16日部委有关房地产业的重要表态 地方政府松绑政策进入密集发布期，采取宽松措施提振需求。据不完全统计，3月全国已有十余个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件、下调房贷利率等方面，有利于进一步释放合理购房需求，缓解部分城市自身楼市压力，提振市场信心。其中力度较大的包括山东德州和云南昆明首套房首付比由之前的最低30%降至最低20%，河北唐山二套房最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%，郑州同时放松限购限贷等。 表5：2022年3月地方城市楼市松绑政策 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌1.77%、沪深300指数下跌0.94%，创业板指上涨1.81%，万得全A上周交易额5.55万亿元，环比增长2.08%。从板块表现来看，房地产、非银金融、医药生物和休闲服务表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨1.98%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌3.75%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。上周申万地产板块交易额1193.34亿，环比增长22.85%。 图8：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图9：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周宋都股份、新华联、天保基建等个股涨幅居前，黑牡丹、中润资源、ST爱旭等个股跌幅居前。 图10：上周宋都股份、新华联、天保基建等个股涨幅显著 图11：上周黑牡丹、中润资源、ST爱旭等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、黑牡丹、保利地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超37亿。其中，万科A和黑牡丹交易额合计253.24亿，占板块交易额比重为20.52%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，宋都股份、黑牡丹、新华联、天保基建、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比44.70%。年初以来，中房股份、万业企业、招商积余、万泽股份等个股跌幅居前。 图12：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图13：年初以来申万地产上涨个股占比为44.70% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周龙光地产、禹洲地产、世茂房地产、雅居乐集团等涨幅居前，而佳源国际控股、中国宏泰发展、绿景中国地产等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、富力地产、丰盛控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、中国海外发展和碧桂园均超过50亿（人民币）。 图14：上周表现强势的港股通内房股 图15：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周雅生活服务、合景悠活、世茂服务等涨幅居前，而宝龙商业、正荣服务、金融街物业等位居跌幅前列。年初以来，华润万象生活、雅生活服务表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以84.60亿（人民币）的成交额领跑行业。 图16：上周表现强势的物业股 图17：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 3月13日，东莞2022年首批集中供地正式挂牌上线，共计出让8宗涉宅地，起拍总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米，将于4月19-20日进行集中竞价出让。本次东莞挂地出现了一些变化：取消无偿配建安居房要求；取消去年设置的新房销售限价；以及部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调。（观点网） 3月15日，《政府工作报告》提到，要进一步推动坚持房住不炒，坚持推动稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产发展的长效机制，加快推进房地产发展“租购并举”，进一步满足商品房市场正常需求。.（证券时报网） 3月15日，国家统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米。（观点网） 3月15日，2月100个重点城市供应住宅用地建面环比减少47.8%，同比减少75.8%。 但由于个别重点城市如上海、福州、徐州等进行首批集中供地，土地供应楼面价环比上升130.2%，同比上升155.8%。（观点网） 3月16日，国家统计局数据显示，2月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅环比上涨0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手住宅环比下降0.3%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%；二手住宅环比下降0.4%。（财联社） 3月17日，国家发改委网明确，加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。（中新经纬） 3月18日，根据《三月北京房地产市场报告》研究，2月北京市共有5个项目取证，商品房新增供应2604套，环比增加39%，同比下降12%。（观点网） 3月18日，证监会发布消息表示将深入推进公募REITs试点抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点落地（中国证券网） 3.2公司动态跟踪 招商积余：公司