【年报点评18】融信中国：净负债率下降54个百分点，今年降至80%

1 / 6 房企年报系列点评（08） 融信中国：净负债率下降54个百分点，今年降至80% 文／研究员 房玱、易天宇 “导读：合约销售大涨76%，但个别城市依赖度较高；降杠杆效果明显；利润率有待迚一步提高。 -------------------------------------------------------------------------- 2018年融信中国连同其附属公司、合联营公司（简称：融信集团）合约销售金额同比增长73%至1218.8亿元，成功踏上千亿。但从销售分布来看，企业对个别城市的销售依赖度过高，容易受个别城市的政策和市场波动影响。近两年来，融信逐步将降杠杆作为了主要工作目标，2018年净负债率同比下降54个百分点至105%，2019年更是要控制在80%。在此背景下，融信2019年销售目标保守仅为1400亿元，同比增长15%；在拿地上也大幅减少，2018年新增拿地同比下降68%，2019年计划拿地资金也仅有200亿。虽然降杠杆颇有成效，但盈利能力有待继续加强。整体而言，未来如何把控好规模、利润、杠杆间的平衡，才是融信真正的最难考验。 销售：规模大幅增长76%，2019年目标1400亿相对保守 2018年融信集团共实现销售规模1218.8亿元，同比大幅增长73%，成功突破千亿规模，目标完成率102%；销售面积562.4万平米，同比增长25%。从各城市的贡献度来看，2018年融信集团销售业绩的主要来源为杭州、上海和福州，三个城市占到了总量的61%；其中杭州的销售金额为402.85亿元，占比更是达到了33%。在目前一二线城市政策仍未松动的背景下，融信应在深耕大本营城市的同时多多开疆辟土，以减少对单个城市销售的过分依赖，在降低整体运营风险的同时，助力规模的更快发展。 图： 2018年融信集团各城市销售金额占比 房企业绩之中报系列点评 2 数据来源：CRIC，企业财报 2019年融信集团的主要工作重点为降杠杆，销售目标相对保守，仅为1400亿元，同比增长15%。未来如何做好负债与规模间的平衡，仍是融信需要不断摸索的问题之一。2019年融信的可售货值约为2000亿元，目标去化率70%，由于货值的能级分布较高，目标完成压力不大。 图：融信集团2016-2018年销售情况 数据来源：CRIC，企业财报 投资：合作力度加大，深耕一二线 2018年融信中国新增拿地显著下降，全年新增土储建面478万平方米，同比大幅下降68%；拿地总价191亿元，同比大幅下降73%。2019年计划拿地也相对不多，预计土地购置金仅200亿元，这可能也是因为近年来企业将工作重点放在降负债上。与此同时，融信在聚焦、平衡、轻资产的三大战略下，积极采用合作拿地的方式。2018年融信获取的24幅地块中，23幅全为合作开发的方式，新增土地储备权益建面占比仅为41%，相比2017全年继续下降了9个百分点。 杭州 33% 上海 18% 福州 10% 其他 18% 55.94% 52.68% 73.35% 14.86% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0.0500.01000.01500.02016年 2017年 2018年 2019年 销售金额（亿元） 同比 房企业绩之中报系列点评 3 图：融信集团2016-2018年新增土地储备情况 数据来源：CRIC 从拿地结构来看，2018年融信继续深耕一二线核心城市，幵在1+N 战略下，迚入核心城市周边的卫星城。2018年融信于二线城市共新增拿地291万平米，占比61%；三四线城市180万平米，占比38%；其中郑州、杭州、阜阳为拿地最多的三个城市，规模均超45万平方米；郑州的新增土储更是达到了111万平方米，占到了总量的23%。相信未来随着郑州项目的陆续推出，郑州有望成为融信主要业绩贡献城市之一。 图：融信中国2018年新增土地建面占比情况 数据来源：企业年报、CRIC 49.56% 50.34% 40.95% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%05001000150020002016年 2017年 2018年 新增土储建面（万平方米） 权益比例 二线 61% 三四线 38% 一线 1% 长三角 57% 环渤海 9% 中西部 27% 珠三角 7% 房企业绩之中报系列点评 4 截止2018年，融信拥有总土地储备约2541.65万平方米（权益1291.56万平方米），其中约390万平方米为已竣工物业，约1760万平方米在建及390万平方米持作未来开发；此外若包含一二级联动在内，融信所拥有的土储将近3200万平方米。 图：融信中国2016-2018年土地储备情况 数据来源：CRIC 财务：净负债下降54个点，盈利能力有待提升 2018年融信中国实现营业收入343.67亿元，同比增长13.27%；毛利润同比增长60.50%至80.65 亿元，毛利率同比增长6.91个百分点至23.47%；净利润同比增长31.19%至34.72亿元；净利率同比增长1.38个百分点至10.10%，归母净利率微增至6.26%。虽然各利润指标出现不同程度的上升，但整体利润率幵不高，未来企业应继续提升盈利能力。 图：融信中国2016-2018年毛利率、净利率、归母净利率情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 2018年融信中国积极融资，在境外累计完成了10亿美元的优先票据发行；在境内完成了1358.10% 54.72% 50.82% 46.00%48.00%50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%0500100015002000250030002016年 2017年 2018年 土地储备（万平方米） 权益比例 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2016年 2017年 2018年 毛利率 净利率 归母净利率 房企业绩之中报系列点评 5 亿资产支持证券及20亿住房租赁专项公司债券发行。此外融信还于2018年6月通过增发配股，以每股10.62港元的配售价格配售1.035亿股，募集资金约11亿港元。通过多元融资，融信不仅增加了持有现金，也优化了企业财务结构，2018年末融信中国拥有现金250亿元，同比增长22%，现金短债比上升至1.01。 在强回款、控拿地、股权融资等多重措施下，2018年末融信净负债率大幅下降53.7个百分点至105%。2018年末融信平均借贷利率7.09%，受整体融资环境的影响，相比2017年略升0.19个百分点。2019年，融信的主要工作目标依旧是降负债，计划到年底将净负债率下降至80%。事实上对于融信而言，单纯的降负债幵非难事，而如何把控好未来规模、利润及杠杆三者间的平衡，才是真正的最难考验。 图：融信中国2016-2018年负债情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC 0%50%100%150%200%0.001.002.003.004.005.002016年 2017年 2018年 长短期负债比 现金短债比 净负债率 房企业绩之中报系列点评 6 附表1：融信中国2016-2018财务指标 * 总资本包括总债务、总权益和递延税项负债 数据来源：企业业绩公告、CRIC 指标 分类 指标体系 2016年 2017年 2018年 规模性 指标 营业收入（亿元） 113.72 303.41 343.67 销售收入（亿元） 111.14 295.89 334.07 净资产（亿元） 230.89 307.61 356.18 总资产（亿元） 989.07 1701.96 2034.44 总负债（亿元） 758.18 1394.35 1678.26 股东权益（亿元） 74.71 102.24 127.55 土地储备 （万平方米/建筑面积） 1058 2315 2542 新增土地储备 （万平方米/建筑面积） 527 1482 478 营利性 指标 毛利润（亿元） 23.02 50.25 80.65 净利润（亿元） 17.03 26.46 34.72 毛利率 20.2% 16.6% 23.5% 净利率 15.0% 8.7% 10.1% 每股盈余（元） 0.96 1.22 1.38 抗风险 指标 现金（亿元） 161.10 205.17 249.96 现金短债比 2.08 0.94 1.01 长短期债务比 4.10 2.18 1.52 净负债率 101% 159% 105% 总资产负债率 77% 82% 82% 净资产负债率 328% 453% 471% 平均借贷利率 6.80% 6.90% 7.09% 运营 效率 指标 总资产周转率 0.17 0.23 0.18 营业成本（亿元） 90.70 253.17 263.02 存货（亿元） 391.87 1003.77 1254.98 存货周转率 0.28 0.36 0.23 三费比率 7.26% 4.85% 8.06% 销售费用率 4.16% 2.70% 3.31% 管理费用率 4.20% 2.89% 3.90% 财务（利息）费用率 -1.10% -0.74% 0.85%