【调研笔记】热点二线市场调研纪要（十）长沙篇

1/ 10 zk 【调研纪要】长江中游城市群二线市场调研(X)：长沙市 谢杨春、俞倩倩、李诗昀 2/ 10 调研感受  “没有最严，只有更严”，长沙调控二线最严  调控一定程度上对湖南其他的三四线城市市场形成利好  “房价“亲民”，核心五区均价刚刚破万  区域间无明显价格梯度，区域内因限价各项目价格“千差万别”  公寓价格普遍高于住宅，学区房成为“香饽饽”  地王基本“凉凉”，部分高价地项目只能依靠公寓做溢价  刚需“捡漏”心态使得高性价比项目热销，改善支撑地王大面积段去化良好  “外来和尚会念经”，万科、龙湖口碑好，本地长房融资和价格优势显著 01市场综述 当前市场盘整波动中小幅上行，区域去化冷热不均，地王承压 纵观长沙近十年来商品住宅成交规模，除2016年显著放量突破2000万平方米以外，其他年份基本保持着1500-1600万平方米的成交量，整体市场容量不及武汉、郑州。 近两年长沙楼市在盘整波动中维持小幅上行态势。2018上半年整体成交尚佳，市场供不应求，随着“625新政”升级，部分改善和炒房需求受到“重创”，市场开始缓步下行。直至2019年上半年才略有复苏，下半年随着二线城市成交热度减退，购房者观望情绪加重，市场开始回归理性。 图：长沙2018年以来供应、成交月度变化情况（单位：万平方米，元/平方米） 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 从1-8月成交结构来看，望城区、雨花区、岳麓区为成交主力支撑，占比均超15%，长沙县0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 250 300 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 供应面积 成交面积 成交均价 线性 (成交面积) 3/ 10 星沙板块虽市场较为独立，但成交占比依旧高达13%，热度可见一斑。 区域内单项目去化则 “冷热不均”，主要是受到“一盘一价”限价政策影响，高性价比项目“一房难求”，对应而言，地王项目去化堪忧。 以雨花区高铁新城板块的阳光城尚东湾为例，因教育、公园、商圈、交通等资源等几乎无“短板”，且限价之下属区域内价格洼地，因此业绩“飘红”，8月开盘加推去化率可维持在90%以上。与之形成对比的是，附近地王项目因拿地楼面价便高达8588元/平方米，在13720元/平方米的成交均价之下，去化不理想也在情理之中。 图：长沙2019年1-8月各区域商品住宅成交面积结构占比 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 02调控政策 政策敏感度高，2018年出台最严调控，目前暂无放松迹象 长沙在2018年调控不断，目前在二线城市中调控最为严苛，且至今仍无松动迹象，主要体现在以下几方面：一是严格“限价”，从地价到房价的层层严控：土拍采取“熔断+摇号”模式。同时，完善限价房售价监制流程，成本定价方式管制毛坯价格，基本上呈现出“一盘一价”，比如长沙梅溪湖板块建发央玺项目，高层毛坯限价在9970元/平方米，高铁新城板块阳光城尚东湾，毛坯限价为8500元/平方米。在2018年3月颁布的“全装修”新政（内五区70%，望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修）的基础上，“限房价竞地价”的“保刚需住房”还应满足不超过2500元/平方米的上限值。 二是加强户籍管理的同时，升级限购政策。严格户口迁入政策和落户条件，实行“一房一户”，租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税(或社会保险)。近期长沙政府明确购买公寓可落户。购房条件与落户条件适度分离，规定市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。在本市稳定就业且无住房的非本市户17.40% 20.50% 19.63% 12.81% 宁乡 望城区 浏阳 雨花区 岳麓区 天心区 长沙县 芙蓉区 开福区 4/ 10 籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。 此外，政府还实行差别化的住房公积金贷款政策，即缴存职工在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款额度与缴存额度严格挂钩，购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。 三是严禁炒作，整治各类地产乱象。一方面堵塞各类炒房漏洞。在父母投靠成年子女落户、落户学校集体户口的在校大学生，以及离异买房方面均作出严格限定。此外暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。另一方面打击开发商捂盘惜售行为。在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。同时，坚决加大对捂盘惜售企业查处力度，情节严重、影响恶劣的，一律纳入“黑名单”管理，暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续办理和参与长沙土地竞拍。 03房价梯度 核心五区房价破万，部分区域因“限价”项目价差达5000元/平米 从长沙近十年来的房价变动情况来看，整体保持稳步上扬。2017年前房价为5000-6000元/平方米，2017年跳升至7934元/平方米，2018年达历史新高破9000元/平方米，2019年随着“625新政”持续发酵，房价小幅回调至8909元/平方米。 分区域来看，核心五区——开福区、岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区房价已经破万，望城区、长沙县次之，房价在6000-7000元/平方米不等，外围宁乡、浏阳房价仅为5500-5600元/平方米。 不过从区域内部来看，因按成本核定项目销售均价，导致“一盘一价”，同区域不同项目房价跨度较大，存在显著价格梯度，以雨花区为例，既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米，也有万科金色麦田，含2400元/平米精装，在售均价15500元/平米，剔除精装，毛坯价差也达到了5000元/平方米。 图：长沙2019年1-8月各区域商品住宅成交均价（单位：元/平方米） 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 5509 5638 6702 6841 10269 10422 10569 11412 11676 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 浏阳 宁乡 长沙县 望城区 芙蓉区 雨花区 天心区 岳麓区 开福区 5/ 10 04客群偏好 “两极分化”严重，刚需倾向高性价比，改善偏爱大面积段， 公寓产品受热捧 受调控升级影响，今年长沙客群呈现“两级分化”：一方面刚性需求稳步释放，“限价”导致同区域不同项目价格梯度显著，刚需客群偏好区位占优、房价适中的高性价比项目；另一方面改善性需求存在支撑，地王项目以140平米以上的大户型去化最佳，中天星耀城的140平米四房，建发央著的140平米复式去化均好于小面积段产品。 从客户来源看，因在售项目众多，客户挑选余地较大，各项目以地缘性客户为主，限购政策也遏制了下属郊县和外地投资客的购房需求，导致今年来成交增长相对乏力。 此外，值得关注的是，因限购和较高的投资回报率等因素，长沙的公寓产品也备受购房者青睐，在售公寓价格普遍高于在售住宅，以卓越江岸为例，住宅精装12400元/平米，公寓毛坯均价预计达18000元/平米。 05土地市场 三年“蛰伏期”后土地市场量价齐升，近半年房企投资态度趋谨 2015-2017年长沙土地成交量一直处于低位，直至2018年地市迎来全面“回暖”，成交量翻番，达1570万平方米，2019年前9月成交量近乎达到去年全年水平。 而从地价变化来看，2015年至今地价跨越式增长，从1149元/平方米攀升至3286元/平方米，涨幅高到185%。2018年房企拿地意愿增强，主要源于长沙政府“控地价，控房价”的调控思路，基本采取“熔断+摇号”模式，房企本着拼运气的心态也积极参与，2019上半年土地成交高峰期参拍企业达到了17-20家，而随着近期供地节奏放缓，加之资金面趋紧，“双限地”等严苛条件丝毫没有放松的可能，房企观望态度也在加剧，近期土拍参拍房企仅有7-8家，而且中签多半以国资背景的龙头房企为主。 图：长沙历年来涉宅用地成交量价变化情况（单位：万平方米，元/平方米） 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 1,455 3286 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 500 1000 1500 2000 建筑面积 成交楼板价 6/ 10 06房企竞争 “外来和尚会念经”，万科、龙湖口碑好，本地长房融资和价格优势显著 目前长沙市场房企竞争格局基本是“百花齐放，百家争鸣”，头部房企碧桂园、恒大、万科、保利、绿地、龙湖、阳光城、美的、中建美和等都有进驻，本地人对品牌房企的认可度较高，万科、龙湖在长沙深耕多年，口碑较好。 龙湖别墅销量领先，本地改善人群较为青睐，且多元化的拿地方式使得其在售项目较多，货值充沛。值得关注的本地房企当属本地房企长沙房地产开发有限公司（简称“长房”），一方面身为国资背景企业，融资优势显著，融资成本基本可压缩至3%-4%，另一方面凭借着优良的政企关系，项目往往具备一定的价格优势，以雨花区高铁新城板块的长房东旭国际为例，项目因拿地较早不受限价控制，往往可以低价跑量，毛坯9700元/平方米的销售均价，使得一街之隔的新城吾悦广场（精装售价10500-11000元/平方米）销量惨淡。 07总结展望 长沙作为长江中下游核心二线城市之一，成交规模并不如周边的武汉、成都、重庆。坊间所传言称长沙人民不爱买房，的确有点断章取义。在2016年、2017年房价“恐慌”上涨之下，仍有不少自住、投资需求释放。只是目前长沙被政策限住之后，涨幅几乎被拉平，因此观望情绪较为浓郁。总体而言，我们认为长沙房价仍然是二线城市中相对的价格“洼地”，长久来看还是具备一定的发展空间。 当然因限购、限价等因素，长沙市场还是存在一定风险和问题的，一方面区域内部价格体系相对“紊乱”，仅雨花区高铁新城板块，各项目间价差就可达到4000-5000元/平方米，这也导致2016-2017年地王项目日子并不好过；另一方面，调控无孔不入，从地价到房价到精装修的层层严控，也使得房企利润空间受到了限制；加之限购也压抑了周边郊县和外地投资客的置业需求，整体销售承压，市场盘整波动的情况短期内难以缓解。 不过正如一个硬币的正反两面，严苛调控的好处在于给予了湖南三四线城市一些喘息的空间，倒逼客群“回流”置业。从整个湖南市场来看，调控也算是稳定市场的一剂良药，预计未来整个长沙市场量价仍旧以稳为主，受政策影响波动会很大，一旦限购略有宽松，市场或将迎来量价的快速上涨，而对于周边三四线而言，可能只能面临“凉凉”的命运 典型调研项目(一) 阳光城尚东湾 地理位置：雨花区高铁新城板块长沙大道789号 物业类型：小高层、高层、超高层、叠墅 建筑面积：330万平方米 7/ 10 总户数：5524户 装修：毛坯 开盘时间：2010年9月 最近开盘售价：8500元/平方米 项目点评：原为新华都的万家城项目，2010年拿地楼面价约1298元/m2，因建设进度滞缓一度成为长沙著名烂尾楼，2016年被阳光城收购。项目目前教育、生活配套较为完善，引进幼、小、中全年龄段教育，除自建52万方综合商业外，3公里内还有多处大型商业。项目所有地块全架空以防积水，楼栋之间有连廊设计，无需过马路可通达全小区。 因售价远低于所在高铁新城板块均价，加之配套齐全，开盘至今持续热销，2018年基本开盘即罄，蓄客比可达1:5，今年下半年以来虽然市场下行、需求有