行业透视 | 中央要稳、热点从紧—从房地产座谈会到政治局会议保持定力

1/ 4 行业透视 | 中央要稳、热点从紧—从房地产座谈会到政治局会议保持定力 ◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧 7.30政治局对下半年房地产政策定调备受市场关注，提出要坚持房住不炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。联系到7月以来，杭州、宁波、深圳、南京和东莞5城相继加码调控，而在7月24日10城参加全国房地产工作座谈会之后，上海已于30日表态“牢牢坚持房住不炒定位，落实好一城一策常态长效机制”，其他地方调控政策又将如何走向？ 01 中央坚持房住不炒、因城施策 更好落实稳地价、稳房价、稳预期 7月24日，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参加房地产工作座谈会，要牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 7月30日，在参加房地产工作座谈会后，上海市政府常务会议表态，要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。 2/ 4 7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效；货币政策要更加灵活适度、精准导向；并坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 这与4.17政治局会议的基调可谓是一脉相承，意即政策底线在于“六稳”及“六保”，货币政策环境整体宽松，但坚决不搞大水漫灌式强刺激，以保市场主体为核心纾困实体经济，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。财政政策仍是经济稳增长的重要抓手，但要提质增效，避免一哄而上，要保障重大项目建设资金，并注重质量和效益。进一步强化“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。 02 10个市场热点城市中已有4城从紧从严 深圳政策力度最为严苛 疫后房地产市场持续复苏，热点城市市场更是出现过热的征兆，多城市项目频现“万人摇”。 以参加房地产工作座谈会的10城为例，前7月累计成交5283万平方米，同比跌幅收窄至6%。具体而言，疫后多数城市成交稳中有升，累计同比跌幅降至20%以内，杭州、南京和上海市场甚为火热，累计成交同比转正，杭州更是同比增长24%，市场热度可见一斑。仅限于北京受困于疫情二次复发，暂以34%累计同比跌幅居首，但随着疫情得到有效控制，7月北京楼市成交明显回升，当月同比跌幅收窄至7%。 3/ 4 7月以来，杭州、宁波、深圳、南京和东莞等5城相继升级调控，意在给房地产市场降温，政策内容主要涉及以下三方面： 其一，升级限购，譬如宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。又如东莞首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。再如南京严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 深圳限购政策力度最为严苛，深户家庭、成年单身人士须在本市落户满3年，并连续缴纳3年及以上个税或社保才能购房，这在全国尚属首次；任何一方在夫妻离异3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算。 其二，升级限售，譬如杭州进一步规范高层次人才优先购房，但限售5年。东莞则延长一、二手房限售周期，由原先的2年调整为3年。 其三，增加一、二手房交易税，譬如深圳收紧普通住房标准，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，且个人住房转让增值税免征年限由2年调升至5年。 4/ 4 03 房地产金融难开闸，地方政策松紧结合 成都等热点城市或将加码 疫后中国经济强劲复苏，二季度GDP同比增长3.2%，预计下半年货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，继续大水漫灌的可能性较小。 尤其是房地产信贷和融资政策难以开闸，首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象，严防资金过度流向房地产市场。一方面，房企融资环境或将分类放松，融资成本有望适度下移。另一方面，居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分压力城市或将在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项。 地方因城施策、一城一策，全面落实城市政府主体责任，预计调控政策或将继续维稳，各城市可以根据市场实际情况，针对性地调整未来政策走向，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期调控目标。 一方面，压力城市有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困，尤其是南宁、沈阳、肇庆这类土地财政依赖度明显偏高，以及镇江、衡阳这类市场需求相较羸弱的压力二、三线城市，或将在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。 另一方面，疫后热点城市楼市、地市全面转暖，多城市项目“万人摇”真实反映投资性需求再度进场，地价上涨也将倒逼房价上涨预期。但我们认为现阶段房价仍是不能碰的红线，核心城市调控政策仍需从紧执行，而以成都为代表的热点城市不排除加码调控的可能性。