2022W6：30城新房成交面积同降64%，预售资金监管边际放松

近期多城市预售资金监管政策合理纠偏，利好房企现金流，特别是民企。 近期石家庄、烟台、成都等多城市预售资金监管政策适当放松，当回归正常预售资金监管后，企业可依据施工节奏提取资金，超监部分回流。短期来看，对所有地产企业现金流都形成改善，但对民营企业更为利好。但即使预售资金监管政策放松，需求端萎靡的情况下，房企仍面临后续预售资金能提取的额度偏小的问题，当前的债券市场一样面临无法恢复融资的问题。因此我们认为本轮政策放松还远未结束，预计后续力度将继续加强，直至行业基本面起底回升，达到政策面、行业面、企业基本面三层次共振向上的状态。 行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘3.03个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘3.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共116支，下跌股数为24支。（报告中本周指2.5-2.11当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为187.7万平方米，同比下降64.1%。受春节假日影响，部分城市春节期间数据空缺，同比数据偏低。其中样本一线城市的新房成交面积为35.7万方，同比-69.6%；样本二线城市为102.8万方，同比-62.8%；样本三线城市为49.2万方，同比-61.6%。 二手房成交情况：本周12个重点城市二手房成交面积合计58.0万方，同比下降66.2%。与新房数据一样，由于春节假日期间部分城市数据空缺，因此本周环比数据异常高。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0万方；样本二线城市为35.2万方；样本三线城市为5.7万方。年初至今累计二手房成交面积为493.8万方，同比变动为-48.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为139.0万方，同比-56.7%；样本二线城市为289.9万方，同比-40.4%；样本三线城市为64.9万方，同比-40.4%。 重点公司境内信用债情况：已连续两周无新债发行。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.7-2.13）总发行量为0，总偿还量45.86亿元，净融资额为-45.86亿元。 融资相关指标：1月新增居民中长期贷款环比高增，房贷利率环比下降8bp。2022年1月新增居民户中长期贷款7424亿元 ， 环比增长108.7%，同比降低21.4%。2022年1月1年期LPR为3.70%，环比下降10bp，5年期LPR为4.60%，环比下降5bp。根据贝壳研究院，2022年1月全国103个重点城市首套房贷平均利率为5.56%，环比下降8bp，全国二套房贷平均利率为5.84%，环比下降8bp。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。 1.部分城市预售资金监管政策放松，利好房企现金流 1.1预售资金监管政策介绍 我国1994年出台《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》明确商品房预售制度，预售制度可以加快房地产企业开发资金的周转速度，提高建设效率。但购房者由于先付钱后拿房，为了保护购房者权益防止工程烂尾，预售资金监管制度经过长时间发展不断完善。我们结合各类政策文件，总结出预售资金监管政策的各环节要点。 （1）获取预售许可证制度：房地产开发商需要取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，即“四证”并且投入开发建设资金达工程总投资额25%以上方可获取预售证。 （2）政府指导、多方监督：房企、住建部门、监管银行三方签订预售资金监管协议。 由各地方逐渐部门主导，商业银行作为监管银行与当地住建部门签订预售资金监管合作协议。房企在监管银行开立专用监管账户，一个预售证对应一个账户。 （3）监管对象：包括所有购房款，部分城市包含定金。预售资金监管具体包括按预售合同约定支付的所有购房款，含首付款、分期付款。一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，部分城市如北京、无锡、济南等还包括定金。 （4）重点监管资金额度：各地存在差异。预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。 其中重点监管资金一般与工程款金额相当用以保障项目实现交付，当预售资金额度超出重点监管资金额度时，超出部分通常可以支取。目前重点监管额度政策主要包括以下三种：1.按照预收款的一定比例，如太原为预收款的40%，昆明为30%，珠海为10%； 2.按照工程造价款的一定倍数：如宁波为工程造价的130%，福州不高于工程造价的120%；3.按照单位面积的固定金额：如北京为不低于5000元/平，济南为3300元/平，漳州为4200-5500元/平。 （5）取用条件：一般根据工程进度的节点监管，主要的工程节点包括地上1/3、地上50%、主题结构封顶、完成外立面施工、竣工验收、不动产首次登记。 以天津为例，不同工程进度节点可申请使用的监管资金额度如下： 图表1：天津预售资金申请用款节点一览 1.2近期预售监管资金政策放松城市整理 2021年下半年开始，随着部分房企暴雷，多个城市加强预售资金监管。但是当监管突然收紧以后，房企可使用资金开始不及预期，流动性风险产生，从而容易产生恶性循环。 而近期我们也关注到部分城市如石家庄、烟台、成都等也对监管政策进行了一定的合理纠偏。如对房企进行信用分类调整监管额度，加快放款周期，对于销售困难项目允许房企提出例外支取申请。 图表2：近期预售资金监管政策放松城市整理 1.3预售资金监管政策的合理纠偏利好房企，政策放松预计仍将持续 当回归正常预售资金监管后，企业可依据施工节奏提取资金，超监部分回流，短期来看，对所有地产企业现金流都形成改善，但对民营企业更为利好。我们在此前的报告里面提到过，整个行业的症结在房企现金流不畅，需求侧太弱，故认为要解决问题必须是集中在改善企业资金面、提升需求。即使预售资金监管政策放松，需求差的情况下，一样面临后续预售资金能提取的额度偏小的问题，当前的债券市场一样面临无法恢复融资的问题。因此我们认为本轮政策放松还远未结束，预计后续力度将继续加强，直至行业基本面起底回升，达到政策面、行业面、企业基本面三层次共振向上的状态。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复+并购贷不计入三道红线打开加杠杆空间”。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘3.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共116支，下跌股数为24支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为泰禾集团、天保基建、粤宏远A、宁波富达、中国武夷，涨幅分别为51.4%、23.2%、22.2%、19.5%、19.5%。跌幅前五为中房股份、广宇发展、*ST新城、云南城投、天润数娱，跌幅分别为-15.4%、-10.5%、-10.3%、-9.2%、-8.3%。 本周49家重点房企中共计上涨38支，较上周增长12支，涨幅位居前五的为泰禾集团、中国奥园、富力地产、世茂集团、融创中国，涨幅分别为51.4%、20.0%、18.0%、15.7%、14.0%。跌幅前五为正荣地产、融信中国、绿城中国、阳光城、荣盛发展，跌幅分别为-67.5%、-9.2%、-3.4%、-2.4%、-1.8%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（2.5-2.11）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（2.5-2.11）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（2.5-2.11）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（2.5-2.11）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30*个城市新房成交面积为187.7万平方米，环比提升180.9%，同比下降64.1%，受春节假日影响，部分城市春节期间数据空缺，因此环比数据异常高，同比数据偏低。 其中样本一线城市的新房成交面积为35.7万方，环比27.5%，同比-69.6%；样本二线城市为102.8万方，环比331.8%，同比-62.8%；样本三线城市为49.2万方，环比227.8%，同比-61.6%。 *无锡、厦门、盐城、荆门数据异常，故本周从跟踪城市中删除 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计6周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-49.7%）、上海（-18.2%）、广州（-67.8%）、深圳（-56.3%）同比均为负。二三线城市中抚州（220.9%）1城同比均为正，惠州（-79.6%）、淮安（-79.6%）、海门（-79.2%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（2.5-2.11） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计58.0万方，环比增长488.1%，同比下降66.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0万方，环比749.1%； 样本二线城市为35.2万方，环比477.6%；样本三线城市为5.7万方，环比225.9%。 年初至今累计二手房成交面积为493.8万方，同比变动为-48.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为139.0万方，同比-56.7%；样本二线城市为289.9万方，同比-40.4%；样本三线城市为64.9万方，同比-40.4%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.7-2.13）总发行量为0，总偿还量45.86亿元，净融资额为-45.86亿元。已连续两周无新债发行。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 5.融资相关指标 根据wind统计数据，2022年1月新增居民户中长期贷款7424亿元，环比增长108.7%，同比降低21.4%。2022年1月1年期LPR为3.70%，环比下降10bp，5年期LPR为4.60%，环比下降5bp。根据贝壳研究院，2022年1月全国103个重点城市首套房贷平均利率为5.56%，环比下降8bp，全国二套房贷平均利率为5.84%，环比下降8bp。截至2021Q4商业性房地产贷款余额为52.2万亿元，同比增长7.9%，房地产开发贷款余额为12.0万亿元，同比增长0.9%。 图表22：近12月新增居民中长期贷款及同环比 图表23：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比 图表24：近5年商业性房地产贷款新增额及同比 图表25：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比 图表26：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比 图表27：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比 图表28：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比 6.本周相关政策回顾 图表29：全国性政策（2.7-2.13） 图表30：地方性政策（2.7-2.13） 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约