公司深度报告：第三方工程评估领头羊，行业需求持续释放

1、公司介绍：第三方评估咨询业务的开拓者。公司是一家专业从事建设工程第三方评估、管理和咨询服务的企业，是国内建设工程质量与安全风险第三方评估咨询业务的开拓者之一。截至2020年，公司工程评估业务营收占比达83%，是公司的主导产业，2021年前三季度毛利率达40.7%，同比下降3.82pct。 2、行业分析：直面解决行业痛点，下游需求持续释放 各因素驱动行业发展，第三方评估具备良好的增长空间。1）直面行业痛点，第三方工程评估应运而生。在第三方工程评估等业务出现之前，委托单位主要通过落实五方责任主体职责从而把握建设项目总体质量及相关安全风险。近年来我国基建、房地产投入力度加大，监管部门项目管理压力较大。第三方工程评估是市场需求催生的产物，针对项目管理能形成非常好的补充。2）下游客户释放大量需求，为第三方工程行业创造持续增长的动力。3）政府对工程质量管控的要求提升，为行业提供了发展的基础。国家、社会对建筑工程质量和安全的要求不断提升，以及法规、政策层面对第三方工程质量监督检测的支持鼓励，为公司业务的快速发展提供了良好的市场环境和制度保障。 多元化竞争格局，公司规模行业领先。目前国内从事第三方工程评估的企业主要有外资企业在华子公司以及本土企业，各自建立了独特的竞争优势，呈多元化竞争格局。截至2020年公司工程评估人员达1496人，规模远超与公司有着相似业务的上海平大人员。 3、公司业务：三大业务板块协同发展，股权激励彰显长期发展信心 工程评估服务：具备完整的服务体系，营收快速增长。工程评估服务是公司自设立以来就开展的业务，也是公司收入占比最高的业务。工程评估服务是以市场化方式运行，由客户单位根据自身需求决定是否购买服务，自2017-2020年业务营收稳步增长。 凭借四大优势，角逐于第三方工程评估行业的主赛道。1）客户合作深入参与标准制定，先发优势显著。公司工程评估服务覆盖的客户和项目类型较多，第三方工程评估业务已覆盖全国500多个城市。2）持续打造反舞弊廉洁管理体系，防范贿赂风险。“廉洁自律、求真务实”是公司的核心 价值观。公司从制度、培训、监察、激励等多方面入手控制廉洁风险及廉洁问题，并与多家客户建立了廉洁管理联动机制。3）信息化工具加持，大数据平台赋能。“瑞捷建筑工程评估APP”等信息化工具广泛运用至公司业务开展中，以提高各项业务的开展效率，进而提升管理效能和客户满意度。4）使命愿景“智”变升级，人均业绩水平提升空间较大。2016至2020年，公司员工人数快速增长，2020受疫情影响人均收入与人均利润小幅下降，未来有望提升。 驻场管理:前期投入得以释放，管理项目快速增长。驻场管理是指公司派驻项目团队常驻工程现场，根据客户不同层面的需求，提供建设工程巡检、评估、咨询服务。公司驻场管理业务营业收入成稳定上升趋势。 管理咨询:全方位系统性服务，毛利率维持高水平。管理咨询服务是指公司帮助客户梳理及诊断工程管理问题，结合瑞捷知识库的优秀案例，为客户提供工程管理相关的咨询服务。 与知名厂商达成战略合作，进一步增强综合竞争力。公司分别与“东方雨虹”和“广联达”签署战略合作框架协议，有利于合作双方实现资源共享和优势互补。 推出股权激励计划，彰显业绩增长信心。2021年7月，公司激励方案出台，根据公司层面业绩考核目标设定，2021年至2023年营业收入增速目标分别不低于35%、35%、35%，归母净利润目标分别不低于35%、30%、30%，彰显公司长期发展信心。 4、盈利预测与投资建议：下游需求持续释放，公司第三方评估咨询业务的开拓者，有望进一步打开成长空间，首次给予“增持”评级。预计公司2021~2023年的归母净利润分别为1.5亿元，2.1亿元，2.8亿元，同比增长23%，43%，30%，对应PE市盈率分别为23、16、12倍。未来公司将完善重点地区区域化布局，积极拓展公共建筑领域业务；同时通过信息化加持、大数据赋能，不断丰富产品库；在激励和合理分配上，实现企业和员工的增值。 5、风险提示：房地产市场需求下降或公建市场扩容不及预期风险，社会固定资产投资规模放缓风险，应收款项产生坏账的风险，行业竞争加剧风险等。 1.公司介绍：第三方评估咨询业务的开拓者 公司是一家专业从事建设工程第三方评估、管理和咨询服务的企业，是国内建设工程质量与安全风险第三方评估咨询业务的开拓者之一。自2010年成立以来，公司致力于为房地产开发企业、公共工程建设单位及其他委托单位等客户提供专业的工程评估、驻场管理和管理咨询服务，协助客户清晰掌握旗下建设项目总体质量及安全风险状态，提升工程品质，降低安全风险，促进客户项目管理水平、运营安全管理水平和综合效益的提升。 表1：公司主营业务情况 截至2021年三季报，公司第一大股东持股比例为25.37%，前五名股东持股比例占70.03%，股权相对集中；公司实际控制人为范文宏和黄新华。范文宏为公司最大股东，任公司董事长。 表2：2021年三季度公司前五名股东持股情况 公司2021年前三季度营业总收入为5.42亿元，较上年同期增长44.84%，归属于母公司股东的净利润为0.95亿元，较上年同期上升36.80%。扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为0.89亿元，较上年同期增长40.96%。2020年净利润为1.2亿元，同比下降13.28%，主要系疫情后加大了人才储备、研发投入力度而增加成本及费用所致。 图1：2016-2021Q3公司营业收入及增速情况 图2：2016-2021Q3公司归母净利润及增速情况 截至2020年，公司工程评估业务营收占比达83%，是公司的主导产业，2021年前三季度毛利率达40.7%，同比下降3.82pct。2020年公司收入结构中，工程评估、驻场管理和管理咨询分别占据83%、16%和1%。 图3：2020年公司营业收入结构情况 图4：2016-2021Q3公司毛利率变化情况 2.行业分析：直面解决行业痛点，下游需求持续释放 2.1独立第三方评估，为工程项目提供良好的评价工具 第三方评估是以独立第三方的名义前往客户下辖项目开展现场检查，是国内的一个新兴业态。第三方工程质量与安全风险评估业务，简称第三方工程评估，是指境内外专业的咨询顾问机构接受客户委托，以独立第三方的名义前往客户下辖项目开展现场检查，对项目实体、工程材料进行随机取样抽查测试，对项目质量、安全等方面存在的明显或潜在风险进行评判，并形成系列评估报告，提出系统改善建议的工作过程。第三方工程评估业务属于工程管理服务业的细分领域。行业主管部门为住建部及地方各级住建管理部门，住建部及地方各级住建管理部门主要负责拟订建筑工程质量、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行，组织或参与工程重大质量、安全事故的调查处理及行业标准的建立等。目前，第三方工程评估业的业务经营与开展以市场化方式进行，对从事该行业的公司和相关人员无特殊的资质和执业资格许可限制，监管部门对本行业的管理主要进行宏观指导和规范。 图5：公司主营业务及工程监理行业分类图示 2.2各因素驱动行业发展，第三方评估具备良好的增长空间 直面解决行业痛点，第三方工程评估应运而生 在第三方工程评估等业务出现之前，委托单位主要通过落实五方责任主体职责从而把握建设项目总体质量及相关安全风险。工程项目五方责任主体包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位。在第三方工程评估等业务出现之前，委托单位主要通过落实五方责任主体职责从而把握建设项目总体质量及相关安全风险。根据《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，工程项目五方责任主体对建设工程的质量和安全承担相应责任。五方责任主体作为工程项目的直接参与方和责任方，是建设项目总体质量及相关安全风险把控的重要力量。 建设单位通过事前合同约定、事中持续监督、事后履约评价等方式对工程项目五方责任主体职责进行落实，从而达到对建设工程质量和安全风险把控的目的。其中，建设单位作为工程项目的首要责任人，会定期或不定期对工程项目进行检查，对工程技术资料进行审查，对工程实体质量进行抽样检测，对参建方的建设行为进行监督，并对检查时发现的问题和隐患的整改情况进行跟踪和落实。 表3：五方责任主体及具体责任情况 近年来我国基建、房地产投入力度加大，监管部门项目管理压力较大。2000年以来，我国基础设施建设投入力度不断加大，房地产市场蓬勃发展，国内一批知名的房地产企业逐步由区域面向全国布局，迈入规范化、规模化发展阶段，我国建筑开工面积迅猛增长，工程投资建设进入热潮，同时建设方对工程品质的要求也不断提升，由此带来工程建设单位、建设行政主管部门的监管任务十分繁重，项目管理压力较大。 独立于五方责任主体之外，第三方评估服务的引入和推广提供了一个良好的评价工具。 2005年前后，一批业内领先的房地产企业开始自发引进并委托境外专业的工程管理咨询机构，对工程质量与安全风险开展第三方评估咨询工作。通过学习和借鉴新加坡建设局的“建筑工程质量评价系统”、香港房屋委员会的“承建商表现评分系统”等工程管理、评估技术方面的经验，房地产企业对工程质量风险的管理能力不断提升。2008年起，万科集团在整合以往工程巡检经验的基础上，再结合工程风险的评价标准，初步整合成一套本土特色的“建筑工程实测实量及风险评估体系”。在进入我国之前，工程评估在新加坡、香港等国家和地区已实施几十年，对工程品质的综合提升起到了积极的推动作用。 图6：第三方工程评估具体业务委托关系图 第三方工程评估是市场需求催生的产物，针对项目管理能形成非常好的补充。工程评估、驻场管理与工程监理属于工程技术与设计服务领域不同的业务类型，因此二者在工作目标、工作内容、工作方式、工作成果及用途、业务开展依据、业务资质要求、法律责任等多方面存在差异。在价值实现的方式上，工程监理业务主要是按照监理规范要求，对单一特定工程项目执行监理工作流程，履行监理单位的职责，价值实现主要针对单一特定项目本身；而第三方工程评估主要关注委托方下辖多个工程项目存在的系统性质量、安全风险，并谋求解决方案。 表4：工程评估、驻场管理与工程监理业务的比较 图7：第三方工程评估产品与服务流程图 下游客户释放大量需求，为第三方工程行业创造持续增长的动力 第三方工程评估行业下游客户为房地产企业、公共工程建设单位及其他有需求的委托单位。第三方工程评估行业主要为居住建筑、公共建筑等涉及国民经济生产生活众多领域的投资建设项目提供相关质量安全评估服务。行业下游各领域固定资产投资规模的上升以及我国城市化进程的稳步推进将对我国第三方工程评估业的发展起到较大的牵引及驱动作用。 图8：第三方工程评估产业链示意图 随着建设行业的蓬勃发展，工程建设规模急剧增长带来的管理及监管需求，内部管控力度的减弱会引发更多质量、安全问题，为第三方工程评估行业的发展带来大量的需求。 自2010年以来，我国全社会建筑业安装工程产值增长了近2.7倍，2020我国全社会建筑业安装工程产值达47517.8亿元，受疫情影响，增幅放缓。工程建设项目数量大幅增加，项目规模以及复杂程度不断提升，使得项目的管控难度大大增加，建设单位和政府监管部门的压力越来越重。一个大型建设项目的施工建设，需要投入数以万计的各种专业的工人和种类繁多的建筑材料、机械设备，耗资轻则数十亿，重则数百亿，这时候就需要第三方评估介入。 图9：2010-2020年全社会建筑业安装工程产值 城市化进程是带动全社会工程建设行业发展的重要因素，新型城镇化所创造的巨大的市场需求，为第三方工程评估业创造持续增长的动力。根据国家统计局数据，2020年度我国城镇化水平达63.89%，低于发达国家城镇化80%的平均水平，我国城镇化进程仍有巨大发展潜力。目前，我国城镇化的进程不断推进，部分老城区的建筑物在使用功能上已经无法满足城市未来的发展需要，旧城改造成为城镇化发展的必然要求。 图10：2010-2020年我国城镇化率 存量市场为行业发展带来新的增长点，安全