预售资金监管有何规定？

商品房预售与现售的区别：商品房预售并不要求房屋建设完工，最低投入开发建设的资金达到工程总投资的25%即可销售，而商品房现售要求已通过竣工验收。 商品房预售政策发展历程：商品房预售制度1956年起源于香港（又称“预售楼花”）。 1983年深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海也开始进行商品房预售试点。199 4年7月，国家出台的《城市房地产管理法》对商品房预售制度做出了原则性规定，同年11月出台的《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年和2004年进行修订）则对预收监管细则进行了完善。 《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等文件构建了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售流程、预售监管等。从商品房预售条件来看，基本的要求是要取得四证（即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证）以及投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。 从预售资金监管来看，目前没有全国统一的规定。《城市商品房预售管理办法》明确“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，意味着在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，即各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按照“重点监管资金+一般监管资金”的框架进行监管。 预售资金监管一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则，由各地住建部门主导辖内预售资金监管，各地人行负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务，各地银保监局配合住建部门开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。 商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议（由地产开发企业与住建部门、监管银行共同签署）。根据预售监管协议在监管银行开立专用账户，通常专业账户的设立应当遵循一个预售许可证对应一个账户的原则。由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。 一般地产开发企业需要在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。预售资金监管方案基本需要包括项目重点监管额度、项目用款计划、专用账户名称和账号、其他需要说明的情况等内容，其中对用于支付工程建设等费用的预售资金则实施重点监管。 预售资金监管遵循全额、全程的原则，即预售款需要全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金，指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但各地规定的监管范围存在差异。 商品房预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。各地商品房预售监管额度的确定方式不同，目前主要包括以预售款总额为基准、以工程造价总额为基准、以每平方米的建造成本为基准等几种模式。 商品房预售资金监管的期限一般自发放商品房销售许可证开始，到办理不动产首次登记后截止。在预售监管资金的使用上，一般会按照工程进度的节点差异化监管。主要的工程节点有“正负零”、主体工程结构的1/3、1/2、2/3、主体封顶、完成竣工验收前以及完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等等。 商品房预售资金监管存在一些特殊条款：北京、天津、成都、宁波、珠海、佛山、东莞、郑州、衡阳、宁夏回族自治区（银川）、无锡、济南、烟台、无锡、南通等地明确可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。 风险提示事件：1）政策调控超预期；2）资料提取失误。 2021年下半年地产行业下行，因房企资金链紧张引起的在建房屋烂尾事件频现，使得预售资金监管开始引起重视。本文对各地商品房预售资金监管政策进行梳理，以供投资人参考。 一、什么是商品房预售制度？ 1、商品房预售与现售的区别 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称“卖楼花”。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房现售与商品房预售主要区别在于，商品房预售并不要求房屋建设完工，最低投入开发建设的资金达到工程总投资的25%即可销售，而商品房现售要求已通过竣工验收。 2、商品房预售政策发展历程 商品房预售制度1956年起源于香港（又称“预售楼花”）。1983年深圳发布《深圳经济特区商品房产管理规定》率先开始商品房预售试点，紧接着1986年上海发布《关于商品房预售工作的几点通知》也开始进行商品房预售试点。1994年7月，国家出台的《城市房地产管理法》对商品房预售制度做出了原则性规定，同年11月出台的《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年和2004年进行修订）则对预收监管细则进行了完善。 图表1：商品房预售政策发展历程 二、商品房预售制度框架 《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等文件构建了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售流程、预售监管等。 从商品房预售条件来看，基本的要求是要取得四证（即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证）以及投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。但对于需要达到的工程进度各省市地区存在差异，基本要求完成主体结构的1/4至2/3之间，也有一些城市要求达到“正负零”。 从预售资金监管来看，目前没有全国统一的规定。《城市商品房预售管理办法》明确“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，意味着在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，即各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按照“重点监管资金+一般监管资金”的框架进行监管。也有像浙江省与宁夏回族自治区等省份出台了全省的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”等政策来监管。 图表2：商品房预售制度框架 三、各地商品房预售资金监管政策梳理 预售资金监管一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则，由各地住建部门主导辖内预售资金监管，各地人行负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务，各地银保监局配合住建部门开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。商业银行在主管部门指导、监督下，对专用账户进行监管。 商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议（由地产开发企业与住建部门、监管银行共同签署）。根据预售监管协议在监管银行开立专用账户，通常专业账户的设立应当遵循一个预售许可证对应一个账户的原则。 由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。当然也存在有一些例外，比如珠海便明确地产开发企业应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，一个预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。 一般地产开发企业需要在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。预售资金监管方案基本需要包括项目重点监管额度、项目用款计划、专用账户名称和账号、其他需要说明的情况等内容，其中对用于支付工程建设等费用的预售资金则实施重点监管。 1、商品房预售资金监管范围 预售资金监管遵循全额、全程的原则，即预售款需要全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金，指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但各地规定的监管范围存在差异。比如：浙江省（杭州、温州、宁波、湖州）、太原、惠州、烟台等地预售资金监管范围没有明确要求包括定金部分；而天津、重庆、厦门、广州、衡阳、乌鲁木齐等地预售资金监管范围的描述比较笼统。 图表3：各地商品房预售资金监管范围 2、商品房预售资金重点监管额度 预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。各地商品房预售监管额度的确定方式不同，目前主要包括以预售款总额为基准、以工程造价总额为基准、以每平方米的建造成本为基准等几种模式。 一些城市预售资金监管额度规定为占预售款总额的比例，一般在5%-40%之间。比如：重庆为预售款总额的35%；太原、银川为预售款总额的40%；广州、珠海、惠山、佛山为预售款总额的10%；张家口按套为单位，为备案价格的70%；东莞、昆明、乌鲁木齐等地把房企划分等级，按照等级调整重点监管额度占预售款总额的比例。 一些城市预售资金监管额度规定为工程造价总额的倍数，一般在1.05-1.3倍之间。比如：厦门、兰州、福州为工程造价总额的1.2倍； 浙江省（杭州、温州、宁波、湖州）、衡阳为工程造价总额的1.3倍；郑州则把房企划分等级，按照等级调整工程造价总额的倍数。 一些城市预售资金监管额度规定为以每平方米的建造成本为基准。北京每平方米不低于5000元；成都分为成品住宅和非成品住宅、商业、办公用房建安费用分别为5000元、3500元，分等级可以调整预售款监管额度；济南建安造价、小区内配套费用为3300元/平方米；天津则分为砖混和钢混，不同地区价格在2000-4000元/平方米之间。 天津、西安、无锡等地对商品房预售资金重点监管额度规定比较模糊，都是通过监管部门测算后确定监管资金额度。 图表4：各地商品房预售资金重点监管额度 3、商品房预售资金项目用款计划 预售资金应当用于有关的工程建设，包括建设施工进度款、设备材料款、法定税费款等等。对于全装修的项目，还包括装修成本等。预售资金监管的期限一般自发放商品房销售许可证开始，到办理不动产首次登记后截止。在预售监管资金的使用上，一般会按照工程进度的节点差异化监管。主要的工程节点有“正负零”、主体工程结构的1/3、1/2、2/3、主体封顶、完成竣工验收前以及完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等等。 北京、天津、重庆、昆明、西安、银川、无锡、张家口、乌鲁木齐、营口、无锡等地对不同高度建筑的工程节点做了细分，增加了高层建筑的工程节点。佛山、东莞、宁夏回族自治区等地根据不同信用评级的房企调整了重点资金最低留存比例。杭州省（杭州、宁波、湖州）、郑州等地则没有明确的划分，而是要求房企应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。 图表5：各地商品房预售资金项目用款计划 4、商品房预售资金监管特殊条款 北京、天津、成都、宁波、珠海、佛山、东莞、郑州、衡阳、宁夏回族自治区（银川）、无锡、济南、烟台、无锡、南通等地明确可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。其中珠海、东莞、无锡根据房地产开发企业的信用等级调整了保函的条件。 图表6：各地商品房预售资金监管特殊条款 四、总结 商品房预售制度1956年起源于香港（又称“预售楼花”）。1983年深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海也开始进行商品房预售试点。 1994年7月，国家出台的《城市房地产管理法》和11月出台的《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年和2004年进行修订）建了预售制度的基本监管框架，包括预售条件、预售流程、预售监管等。 从预售资金监管来看，目前没有全国统一的规定。一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则。商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议（由地产开发企业与住建部门、监管银行共同签署）。根据预售监管协议在监管银行开立专用账户，通常专业账户的设立应当遵循一个预售许可证对应一个账户的原则。但对于预售资金的监管范围、监管额度、项目用款计划各地区的政策存在一定差异。一些地区还出台了保函政策，允许企业通过保函来替换对应监管额度。 目前看来，对商品房预售资金监管政策的优化是大趋势。近年来北京、天津、成都、西安、烟台、福州等地都对商品房预售资金监管政策进行了优化，细化了预售监管资金的额度与留存比例，并且越来越多的城市允许房地产开发企业凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管，缓解企业的资金链压力。但也可以看到预售资金监管还存