如何看待降息对房地产影响及后续政策变化

事件：1月17日，央行公告当日开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。MLF和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。 1月18日国新办举办发布会，央行副行长刘国强表示：当前经济面临三重压力，稳本身就是最大的进，在经济下行压力根本缓解之前，进要服务于稳，不利于稳的政策不出台，有利于稳的政策多出台，做到以进促稳。 央行积极表态，提出三方面政策发力稳经济。1月18日国新办举办发布会，央行副行长刘国强表示稳经济政策将从三个方面发力：“一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；三是靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖。”同时近期央行鼓励优质房企并购出险房企项目。我们认为这体现出中央对稳经济的重视，而房地产作为稳经济中的重要一环，预计后续政策将持续修复。 降准降息之后，房贷利率全面下调成大概率事件。1月17日，央行宣布7天逆回购利率由2.2%降至2.1%，1年期MLF利率由2.95%降至2.85%。这是自2020年4月调降1年期MLF利率后首次降低政策利率。后续20号LPR大概率下调，自2020年4月开始，1年期和5年期LPR始终维持在3.85%和4.65%，直至去年12月1年期LPR才下调5bp，预计本月1年期和5年期LPR均会下调5-10bp。传统的降准降息政策组合拳已经初步达成，一方面有助于房企降低资金成本；另一方面房贷利率正处于下行通道，根据贝壳研究院数据显示，2021年12月103个主流城市的首套房和二套房贷利率环比均回落5bp至5.64%和5.91%，但从绝对值上看房贷利率仍处于历史较高点，仍有下降空间。 从历史数据上看，降准降息之后通常迎来商品房销售数据回暖。对2000年以来的降息降准节点和全国商品房销售金额及面积进行分析发现，过去总共有4轮降息降准，分别为2008年9月-12月、2011年11月-2012年7月、2014年11月-2015年10月、2019年9月-2020年4月。历次降息降准后商品房销售金额同比数据均有大幅回升，最低回升至59.8%，最高回升至166.8%（图见附录）。目前除房地产税试点细则未落地可能对民众预期产生影响外，地产政策均呈现边际利好，未来销售数据回暖可期。 基本面仍处于底部，下一阶段政策有望看到需求侧相关的地方政策的放松。根据统计局数据，12月全国商品房销售额和房地产开发投资额同比降幅扩大，70中大城市房价环比持续下跌，基本面仍处于下行通道。在降准降息以外，需求侧政策正在逐步放开，如北海市下调二套房公积金贷款首付比例，北京公积金贷款审核时间缩至三个工作日。金华、南通海安、芜湖、珠海、保定、昆明等多个城市给予购房补贴政策（以人才补贴和新市民落户购房补贴为主）。目前政策主要集中在三四线城市以及公积金相关的政策，热点城市的限购限贷尚未提及。我们预计下一阶段未来更多城市地方政府将推出刺激购房需求政策，有利于房地产市场销售端复苏。 投资建议：政策利好方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。我们认为，从去年10月以来，中央政策转向明确、力度持续加大。近期连续发声“维护房地产市场平稳发展；支持合理住房需求；满足房地产市场合理融资需求”。政策回暖有望加速基本面底部的到来。当前政策利好未到高峰期，预计后续政策持续利好，信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企尤其是国央企将更多受益。建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险 附录 图表1：2008年以来降息降准后单月商品房销售额同比变化 图表2：2008年以来降息降准后单月商品房销售面积同比变化