2021年房地产行业进入下行周期,政策调控力度加强,销售滑坡、土拍遇冷、行业现流动性危机。随着政策调控力度加强,行业基本面进入下行周期。下半年以来,销售滑坡、土拍遇冷、行业现流动性危机,倒逼政策边际放松。我们认为,政策先于基本面出现“拐点”,而后行业基本面于2022年上半年逐渐恢复,板块行情则会先于基本面提前演绎,短期来看已进入良好的配置期。房地产开发板块,基本面下行,稳健房企优势凸显。全国新房销售由稳转跌,1-10月全国商品房销售面积14.3亿平方米(+7.3%),9月和10月分别同比下降13.2%和21.7%;商品房销售额14.7万亿元(+11.8%),9月和10月分别同比下降15.8%和22.7%,预计全年销售规模同比有所下降。集中土拍先热后冷,二轮土拍整体流拍撤回率达到31.8%,且大多数地块以底价成交。融资大幅下滑,单月融资规模同比连续8个月下降,9月和10月分别环比下降22.3%和60.0%,大部分民企存在潜在流动性紧张,债偿高峰下多家房企出现债务违约。在此背景下,短期内行业政策迎来边际改善。9月以来政策开始边际放松,近期政治局会议和中央经济工作会议定调为信号,后续地方政策有望逐步跟进。下行周期中寻找结构性投资机会,把握行业审美逻辑的变化,重点关注财务稳健基本面良好的房企,同时关注多元化发展的转型房企。物业管理板块,行业延续高增,龙头强者恒强。2021H1物业板块37家公司合计实现营业收入860亿元(+55.7%),归母净利润达133亿元(+65.1%),业绩表现亮眼,管理规模也呈现快速增长。行业发展呈现“第三方项目占比不断提升,业态多元化布局,增值服务多元化发展”等几大趋势,行业加速整合,年内收并购频发,龙头格局越发稳固,应重点关注具有规模优势的头部企业。行业政策边际放松,板块有望迎来估值修复。我们认为当前板块应当关注3条投资主线:1)开发企业:万科A、保利发展、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、