平安观点：1. 星盛商业发布2021年半年报，2021H1实现营收2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润8300万元，同比增长43%。2. 拓规模强运营，盈利水平稳步提升：截至2021H1，公司开业面积171万方，第三方占比56%；合约面积348万方（不含咨询项目），第三方占比62%，其中H1新增合约面积约32万方，第三方占比75%，外拓延续良好势头。此外公司另有22个咨询项目，为公司后续规模扩张的有力支撑。公司持续强化运营、提升管理效率，2021H1毛利率、净利率分别同比增长0.7pct、3.5pct至56.7%、32.3%，费用率同比下降1.7pct至12%；平均出租率达94.7%，较2020年末提升0.4pct，高端卡会员数量同比增长83.1%，高出租率及强客户粘性保障租金收入，彰显公司良好运营实力。3. 存量项目显著改善，新拓项目可圈可点：存量标杆项目“福田星河COCO Park北区”已完成开业以来最大力度升级改造，同时南区步入首个完整运营年，预计2021年该项目销售额及利润有望录得较好增长。公司近期新拓厦门星河COCO Park、广州健康港项目、深圳龙华COSTCO，均处城市核心地段，为公司深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础，其中广州项目、COSTCO项目均创新运营模式，例如广州项目采用小比例投资+品牌及管理输出，可实现收益最大化。
