本报告是关于碧桂园服务的半年报点评。公司收入业绩快速增长，多业务齐头并进，收入结构更加多元。预计随公司在基础物管及社区增值服务板块坚定执行“大物业+大社区”战略，发力多业态物管、城市服务以及智慧社区，打造全场景增值服务链条，公司有望实现到2025年营收规模突破千亿的目标。综合毛利率有所下滑，费用率维持稳定。公司销售/行政费用率相对稳定，预计未来几年，随新项目交付、项目密度加大、社区增值服务占比提升以及科技赋能提效，综合毛利率有望保持稳定。公司外拓能力持续提升，多业态发力拓宽“大物业”边界。城市服务方面，公司通过收购满国康洁及福建东飞快速实现全国布局，并率先摸索出“平台+合伙人+生态圈”发展模式，有望在公建、乡村、高校、轨交等多业态稳步推进，实现2025年200亿收入规模。社区增值服务持续翻倍增长，多维度探索“大社区”业务模式。公司社区增值服务实现持续翻倍增长，其中到家服务/家装服务/社区传媒/本地生活/房地产经纪/园区空间服务收入分别同比增长46%/72%/552% /121%/84%及58%，业务线多点开花。我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为44.0/66.1/93.4亿元，给予公司目标价87.8港元（对应2022年35倍PE），维持“买入”评级。风险提示：房地产市场波动风险、社区增值服务拓展风险、城市服务拓展风险。
