商业地产行业专题报告（三）：轻重模式之辩：冒风险吃有限的肉还是凭实力喝多家的汤？

根据报告，商业地产行业存在三种误区：1. 将人均零售商业面积作为测算参数，忽略各国商业环境差异及中国供给特征；2. 将购物中心单体销售额或坪效作为租金收入空间的测算参数，忽略在行业马太效应影响下的线性外推不完全有效；3. 与发达国家水平对标，高估中国购物中心销售额渗透率的极限。商业地产行业存在竞争格局，多家公司2025年开业目标超百座，行业迎来蓬勃供给，但后期项目可能由于经营能力落后于建造能力陷入亏损困境。建议在财务状况不稳定时不要选择重资产模式，会面临严重的资金风险；在运营能力未提升之前不要强行转型轻资产，会遇到较大的续约问题。建议关注商业地产重资产开发商华润置地、龙湖集团，以及轻资产运营商华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。