房地产土地周报：土地市场环比降温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年03月07日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:重申房住不炒、区域一体化再升级——2021年3月全国两会工作报告点评》 2021-03-05 2 《房地产-行业点评:2月单月同比上升显著，龙头房企分化明显—2月百强房企销售点评》 2021-03-01 3 《房地产-行业研究周报:土地市场供应成交放缓，热门城市限购加码——房地产土地周报0228》 2021-02-28 行业走势图 土地市场环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0307 土地供应（2021.2.22-2021.2.28）：百城土地供应建筑面积累计同比下降14.71% 本周合计供应122宗地块；其中住宅用地38宗，商服用地15宗，工业用地63宗，其他用地6宗。本周100城土地供应建筑面积合计1205.88万平方米,环比上升228.92%,同比下降61.17%，累计同比下降14.71%，较前一周下降10.55个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为85.3、586.05、534.52万平方米，环比增速分别为8.39%、245.18%、352.45%；同比增速分别为-58.68%、-42.03%、-71.69%；累计同比增速分别为-10.88%、-4.62%、-23.05%；较前一周变动-7.08、-6.85、-13.59个百分点。本周100城土地挂牌均价2119元/平方米,环比上升58.25%,同比上升3.67%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为4098、1852、2070元/平方米，环比增速分别为2189.39%、-25.44%、346.12%；同比增速分别为-57.38%、-3.59%、62.1%。 土地成交（2021.2.22-2021.2.28）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降2.41% 本周合计成交92宗地块；其中住宅用地34宗，商服用地10宗，工业用地43宗，其他用地5宗。本周100城土地成交规划建筑面积770.57万平方米,环比上升40.83%,同比下降62.41%，累计同比下降2.41%，较前一周下降7.66个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为78.88、215.22、476.47万平方米，环比增速分别为-21.51%、1.24%、103.53%；同比增速分别为-77.01%、-80.11%、-23.77%；累计同比增速分别为36.28%、-5.19%、-6.77%；较前一周变动-31.6、-13.49、-1.2个百分点。本周100城土地成交均价4036元/平方米,环比下降20.14%,同比上升71.45%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为11543、5602、2086元/平方米，环比增速分别为-36.35%、38.8%、474.66%；同比增速分别为302.48%、131.77%、6.32%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.9万套，环比上升103.62%，同比上升187.29%，累计同比上升113.14%，较前一周增加8.85个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.17万套，环比上升58.97%，同比上升149.59%，累计同比上升117.73%，较上周增加13.94个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计48.57万套，去化周期23.2周，环比下降27.54%，其中一线、二线城市环比增速分别-58.74%、-1.18%。 百强房企销售高增长。2021年1-2月，TOP100房企销售额均值为183.6亿元，同比增长率均值为136.2%。，与2019年同期相比增长47.8%。其中10强、50强、100强2月单月销售额分别为3014亿元、7019亿元、8269亿元，同比增速分别为+56.73%、+139.89%、+151.45%；1-2月累计销售额分别为6871 亿元、15437亿元、18533亿元，同比增速分别为58%、98%、105%。销售额百亿以上房企52家，较去年同期增加18家；销售额破千亿房企2家，为碧桂园和万科。2021年2月，全国百城新建住宅均价15884元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.17个百分点；百城二手住宅均价15585元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。从成交量上看，2月楼市成交明显下滑，三线城市降幅显著，环比下降64.2%。 政府工作报告强调“房住不炒”定位不变，推动实际贷款利率进一步降低。对于2021年房地产方面的工作部署，工作报告指出，保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。财政与货币政策方面，积极的财政政策要提质增效、更可持续，2021年国内生产总值预期目标为6%以上；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，推动实际贷款利率进一步降低。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。 楼市调控因地制宜，上海杭州两市出台限售、限购新政。上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称《通知》），《通知》明确实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。杭州市住保房管局发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》明确指出，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策，即杭州法拍房正式进入限购。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -13%-5%3%11%19%27%35%43%2020-032020-072020-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2021.2.22-2021.2.28） ................................................................. 3 2. 百城土地成交情况一览（2021.2.22-2021.2.28） ................................................................. 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2021.3.1-2021.3.7） ............................................................. 7 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 5 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 6 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 6 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 ...................................