房地产行业2016年日常报告：库存首次下降、投资继续回升

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 胡华如 分析师 SAC执业编号：S1130516010001 (86755)83831622 huhuaru＠gjzq.com.cn 库存首次下降、投资继续回升 事件  4月15日，统计局发布行业公报，2016年1-3月份全国房地产投资1.77万亿，同比名义增长6.2%（增速比1-2月份提升3.2个百分点）；房地产开发企业房屋施工面积61.80亿平方米，同比增长5.8%（增速比1-2月份回落0.1个百分点）；房屋新开工面积2.83亿平方米，同比增长19.2%（增速比1-2月份提高5.5个百分点）。 评论  房地产投资增速继续回升：2016年1-3月房地产投资增速继续回升至6.2%，3月当月的房地产投资完成额为8625亿（超过去年月均水平7.8%），同比增长达到9.68%，主因是住宅开发投资完成额为5642亿（占比65.4%），同比增长7.8%，而办公楼、商业和其他开发投资（月度分别占比6.8%、15.7%和12.1%）增速继续保持高位，同比增速分别为12.1%、12.1%和16.0%。投资增速的回升受到两个因素的重要驱动，其一是2月政策利好快速释放导致开发商加大新开工和投资力度，其二是“营改增”的出台对商办物业的去化和新开工提振均有积极预期，使得商办类开发投资增速保持在较高的位置。而4月30日是营改增房地产项目新老划断的分界点，同时考虑到房地产开发投资2015年4月单月完成额仅7018亿（像比2015年3月还减少10.8%），我们预计2016年1-4月房地产投资增速还将延续回升。  新开工增速超预期与基数较低相关：2015年1-3月商品房新开工增速从之前13.7%继续升至19.2%，爬升了5.5个百分点，其中住宅新开工（占比68.1%）累计增速提高了5.1个百分点。2015年3月当月住宅新开工面积为8460万平方米，同比增长21.9%，主因是2015年3月基数较低，仅为6940万平方米。而2015年4月住宅新开工面积为8290万平方米，2016年4月住宅新开工需要提升到10106万平米（比2015年月均高13.7%）才能保持同等幅度增速。  销售向重点城市集中：2016年1-3月，全国商品房销售面积2.43亿平方米，同比增长33.1%；而同期30重点城市商品房销售面积6363.07万平方米，同比增长48.6%；30城市销量占全国之比由2014年、2015年同期的20.6%、23.5%提升到26.2%。从销售额来看，我们预计2016年1-3月30重点城市占比已超过50%。我们预计在市场分化加剧的背景下，这一比例还会提升。从全国单价来看，今年一季度全国商品房成交均价为7623元每平米（全国总口径），同比上涨了15.7%（3月份住宅销售均价为7406元每平米，上涨了22.0%）。由于不少地方评估备案价低于真实成交价，我们估计实际的上涨幅度可能会更高。  小口径库存现明显改观：值得注意的是，2016年1-3月全国商品房待售面积（可售未售、已竣工的）在历史上首次出现了下降，从2016年1-2月份的7.39亿方下降到7.35亿方，住宅的待售面积同比增速也从2016年1-2月度10.6%下降到7.4%，下降了3.2个百分点，下降幅度十分明显。说明全国总库存看到了下降的迹象，但也要看到由于新开工面积依旧高于销售面积，全国的潜在库存依旧在上升。  投资建议 3月中行业数据发布后，我们调高了对行业新开工和投资数据走势的预期，认为没那么悲观，主因是重点城市的新房存量房市场联动和市场承受度超出我们想象。从3月数据来看，尽管销售面积低于新开工，但待售面积出现明显降低，说明有越来越多的项目在竣工前就得以出售。从4月度行业环境和历史数据来看，我们预计新开工还会维持在较高增速，但增速会略有回调，土地购置回落幅度会进一步减缓，而投资增速还会延续向好趋势。我们当前继续推荐荣丰控股、京能置业、南国置业、华发股份、滨江集团、世联行、中航地产、保利地产、招商蛇口等个股。 证券研究报告 2016年04月15日 房地产行业2016年日常报告 评级：增持 维持评级 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 长期竞争力评级的说明： 长期竞争力评级着重于企业基本面，评判未来两年后公司综合竞争力与所属行业上市公司均值比较结果。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在20%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－20%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在 -5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以下。 行业投资评级的说明： 增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%以上； 持有：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%－5%； 减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 上海 北京 深圳 电话：021-60753903 传真：021-61038200 邮箱：researchsh@gjzq.com.cn 邮编：201204 地址：上海浦东新区芳甸路1088号 紫竹国际大厦7楼 电话：010-66216979 传真：010-66216793 邮箱：researchbj@gjzq.com.cn 邮编：100053 地址：中国北京西城区长椿街3号4 层 电话：0755-83831378 传真：0755-83830558 邮箱：researchsz@gjzq.com.cn 邮编：518000 地址：中国深圳福田区深南大道4001号 时代金融中心7BD 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，对由于该等问题产生的一切责任，国金证券不作出任何担保。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。本报告亦非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请。 证券研究报告是用于服务机构投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户。 本报告仅供国金证券股份有限公司的机构客户使用；非国金证券客户擅自使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。