国家统计局前12月房地产行业数据点评：12月指标全面改善，20年行业亮眼收官

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2021年01月18日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 联系人（研究助理）：高泽洋 S1070119120023 ☎ 021-31829690  gaozeyang@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<落实房地产金融审慎管理，行业分化提速>> 2021-01-04 <<首提解决好大城市住房突出问题>> 2020-12-21 <<土地市场延续弱势，其余指标继续改善>> 2020-12-15 12月指标全面改善，20年行业亮眼收官 ——国家统计局前12月房地产行业数据点评  全年销售创历史新高，继续显示强劲韧性，东部区域强势反弹：20年全年实现商品房销面17.6亿平米，同比升2.6%，销额17.4万亿元，同比升8.7%，两者均创历史新高。12月单月销面同比升11.5%，连续3月维持两位数增长，其中有去年基数较低的缘故。分区域看，20年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为7.1%/-1.9%/2.6%/-5.8%，12月各区域继续全面改善，以重点城市较多的东部区域连续3年表现低迷后20年强势反弹，表现领先，西部区域延续增长，中部及东北部表现相对较弱。分业态来看，住宅/商业/办公楼20年销面同比分别为3.2%/-8.7%/-10.4%，商办表现维持弱势。整体来看，年初以来销售快速回升并逐步趋稳，表现屡超预期，继续显示强劲韧性。  12月土地、开工、竣工均有改善，全年投资增速略高于年初预期：土地市场方面，全年土地购置面积及成交价款同比分别为-1.1%/17.4%，相比前11月购置面积降幅快速收窄4.1pct，19年两者同比增速分别为-11.4%/-8.7%。12月单月购置面积同比升20.5%，连续下跌5个月后大幅跳升。总体来看20年土地市场较为平稳，全年购置面积近五年来低于2018及2019年水平，基本和2017年相当。开竣工方面，20年新开工及竣工面积同比分别降1.2%/4.9%，降幅相比前11月收窄0.8/2.4pct，单月来看，新开工同比升6.3%，连续3月为正，竣工降0.2%，连升两月后再度转负，有去年基数较高的缘故，全年施工升3.7%。总体来看，两者基本也是持续回暖的走势，20年新开工量在近五年来仅次于2019年，继续维持较高水平，而竣工维持低位，两者的分化略有收窄但低于年初预期。受益施工及投资单价提升，20年地产投资累计增7.0%，相比19年收窄2.9pct，表现略高于年初6%的预期，单月投资增速9.3%，升幅连续收窄2个月，年初以来地产投资快速回暖并逐步趋稳。  全年资金面相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速：全年房企到位资金累计增速8.1%，相比前11月扩大1.5pct，单月同比升21.8%，持续维持高位。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭累计同比分别为8.5%/9.0%/5.7%/9.9%，19年分别为10.7%/4.2%/5.1%/15.1%，12月个人按揭升幅收窄，有去年基数较高的缘故，定金预收款及自筹资金均维持较大幅度改善。此外近期央行发布了20年新增贷款情况，居民中长期贷款占全部新增贷款比重继续回落至不到35%，两者累计同比分别为16.8%及9.2%。总体来看全年资金面相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速。  维持推荐评级：20年商品房销售面积微增，销面及销额绝对量再创历史新高，土地市场表现基本平稳，开竣工分化收窄但低于年初预期，地产投-20%-10%0%10%20%30%房地产沪深300核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 资在施工及投资单价拉动下全年实现7%增长，略超年初6%预期，资金面也相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速。总体来看年初以来行业基本面持续回暖，再现强劲韧性，表现屡超预期。考虑到“房住不炒”及降杠杆的约束，预计2021年销售面积微降-1%，土地购置面积及购置费同比分别为-2%及2.9%，土地购置费升幅继续收窄，开竣工面积同比分别为1.0%及5.0%，随着资金趋紧销售趋稳，开工升势或将放缓，而竣工经历几年低迷后升幅有所扩大。在施工投资的支撑下预计2021年地产投资增速升5.0%。二级市场方面，近期板块估值屡创新低，我们认为一方面从中长期来看，降杆杆有利于行业及公司平稳发展，毛利率水平有望逐步回升，另一方面短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，上周主要公司中南及阳光城均发布了20年业绩快报，中南业绩增速44%-92%、阳光城31%，均实现高增长，此外叠加市场风格呈现切换迹象，我们认为当前时点可适当积极，板块估值修复机会值得期待。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 行业动态点评 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 全年销售创历史新高，继续显示强劲韧性，东部区域强势反弹 ................................... 5 2. 12月土地、开工、竣工均有改善，全年投资增速略高于年初预期 .............................. 6 3. 全年资金面相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速 ....................... 7 4. 投资建议 ............................................................................................................................... 8 行业动态点评 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：商品房销售累计同比/% .................................................................................................. 5 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 ........................................................................... 5 图3：商品房销售面积累计同比按区域* ................................................................................. 5 图4：商品房销售额累计同比按区域* ..................................................................................... 5 图5：土地购置面积及成交价款累计同比/% ........................................................................... 6 图6：月土地购置面积及同比 ................................................................................................... 6 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比 ....................................................... 6 图8：月度房屋新开工及同比 ................................................................................................... 6 图9：月度房屋竣工面积及同比 ............................................................................................... 7 图10：地产投资累计同比 ......................................................................................................... 7 图11：房企到位资金累计同比 ................................................................................................. 7 图12：房企到位资金累计占比 ................................................................................................. 7 图13：月度房企开发资金及同比 ............................................................................................. 7 图14：月度房企开发资金同比按来源 ..................................................................................... 7 图15：新增人民币贷款及居民户中长期贷款 ......................................................................... 8 图16：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比 ......................................................... 8 行业动态点评 长城证券5 请参考最后一页评级说明及重要声明 1. 全年销售创历史新高，继续显示强劲韧性，东部区域强势反弹 全年销售创历史新高，继续显示强劲韧性：20年全年实现商品房销面17.6亿平米，同比升2.6%，销额17.4万亿元，同比升8.7%，两者均创历史新高，19年销面及销额同比增速分别为-0.1%及6.5%。12月单月销面同比升11.5%，连续3月维持两位数增长，其中有去年基数较低的缘故。整体来看，年初以来销售快速回升并逐步趋稳，表现屡超预期，继续显示强劲韧性。 20年东部区域强势反弹：分区域看，20年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为7.1%/-1.9%/2.6%/-5.8%，12月各区域继续全面改善，以重点城市较多的东部区域连续3年表现低迷后20年强势反弹，表现领先，西部区域延续增长，中部及东北部表现相对较弱。分业态来看，住宅/商业/办公楼20年销面同比分别为3.2%/-8.7%/-10.4%，商办表现维持弱势。 图1：商品房销售累计同比/% 图2：月商品房销售面积、同比及月均水平 图3：商品房销售面积累计同比按区域* 图4：商品房销售额累计同比按区域* *东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）； 中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省； 西部地区包括内蒙古、广西、重