2020年三季报点评：业绩稳增、销售快增，物业上市临近

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 金科股份（000656）2020年三季报点评 强推（维持） 业绩稳增、销售快增，物业上市临近 目标价：13.00元 当前价：8.61元  3Q20业绩同比+11%、预收款高覆盖，股东结构多元稳固 3Q20，公司营收477.3亿元，同比+10.5%；归母净利润44.37亿元，同比+11.5%；扣非后归母净利润40.68亿元，同比+0.6%；基本每股收益0.83元，同比+12.2%；净资产收益率为15.4%，同比-1.6pct；毛利率和归母净利率为25.2%和9.3%，同比分别-4.9pct和+0.1pct；三费费率为8.9%，同比-1.0pct。2020Q3末，公司预收款达1,539亿元，较20H1末+10%，可覆盖19年地产营收2.4倍，有望助力公司业绩持续高增。公司股东结构稳固且多元化，报告期末，金科控股及其一致行动人、红星集团、阳光保险、香港中央结算公司、员工持股计划分别持股比例达29.98%、11.00%、4.98%、4.44%、4.14%。  3Q20销售额同比+17%、逆市快增，拿地积极，20年销售额计划同比+18% 3Q20，公司销售金额1,473亿元，同比+17%，实现逆市增长，全年销售目标完成率达67%；销售面积1,421万平米，同比+14%；销售均价1.04万元/平米，同比+3%。3Q20，公司拿地金额达740亿元，权益拿地金额433亿元，新增计容建面1,995万平米，拿地/销售金额比50%、拿地/销售面积比140%，拿地积极，拿地均价3,709元/平米，拿地均价/销售均价比36%。截至20H1末，公司总可售面积超7,400万方，同比+32%，相当于2019年销售的4.1倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。2020年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%，显示公司销售和业绩均更具弹性。  金科智慧服务通过港交所聆讯，物管高成长新星起航，望增厚公司市值 20Q3末，资产负债率、净负债率分别为83.7%、112.2%，分别同比-0.2、-32.1pct，分别较20H1末-0.3、-12.4pct；今年以来，中诚信、联合评级、大公国际相继上调公司债券信用评级至AAA。作为“四位一体”协同发展战略的重要组成，近期金科智慧服务通过港交所聆讯。据金科智慧服务招股书数据，19年末，金科服务在管面积约为1.21亿平米，同比+34%；合同面积约为2.49亿平米，同比+31%；合约面积/在管面积达2.06倍；19年，金科服务营收23.3亿元，同比+52.8%；归母净利润3.6亿元，同比+123.5%。20H1，金科服务营收同比+36%；净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性，分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价，并有望增厚金科股份市值。  投资建议：业绩稳增、销售快增，物业上市临近，维持“强推”评级 16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。此外，金科服务上市在即，优质物管价值料将逐步体现。考虑到疫情影响公司结算节奏，我们下调2020-22年每股收益预测分别至1.31、1.65、1.97元（原预测值为1.35、1.69、2.10元），维持目标价13.00元，对应20/21年PE为9.9/7.9倍，维持“强推”评级。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 67,773 82,571 101,365 124,473 同比增速(%) 64 22 23 23 归母净利润(百万) 5,676 7,000 8,805 10,502 同比增速(%) 46 23 26 19 每股盈利(元) 1.06 1.31 1.65 1.97 市盈率(倍) 8.6 6.9 5.5 4.6 市净率(倍) 1.8 1.6 1.4 1.2 资料来源：公司公告，华创证券预测 股价为2020年10月29日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 总股本(万股) 533,972 已上市流通股(万股) 528,663 总市值(亿元) 459.75 流通市值(亿元) 455.18 资产负债率(%) 83.9 每股净资产(元) 5.5 12个月内最高/最低价 11.27/6.01 《金科股份（000656）2020年中报点评：业绩超预期高增，践行高质量成长》 2020-08-28 《金科股份（000656）2020年8月销售数据点评：首次公布月度数据，全年销售目标积极》 2020-09-10 《金科股份（000656）2020年9月销售数据点评：销售持续快增，物业上市在即》 2020-10-12 -9%16%42%68%19/1019/1220/0220/0420/0620/082019-10-30～2020-10-29沪深300金科股份华创证券研究所 公司基本数据 市场表现对比图(近12个月) 相关研究报告 公司研究 房地产开发 2020年10月30日 金科股份（000656）2020年三季报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、公司2020Q3业绩摘要 (人民币，百万) 2019Q3 2020Q3 同比变动（%） 营业收入 43,203 47,726 10.5 营业成本 (30,200) (35,710) 18.2 营业税 (2,049) (1,840) (10.2) 毛利润 13,003 12,016 (7.6) 其他收入 0 0 NA 销售费用 (2,047) (1,494) (27.0) 管理费用 (1,820) (2,187) 20.2 营业利润 6,329 7,230 14.2 投资收益 (307) 944 (407.4) 财务费用 (402) (547) 36.3 营业外收支 (181) (48) (73.4) 税前利润 6,148 7,182 16.8 所得税 (1,486) (1,606) 8.1 少数股东权益 (682) (1,140) 67.2 归属上市公司股东净利润 3,981 4,437 11.5 主要比率(%) 百分点增减（pct） 毛利率 30.1 25.2 (4.9) 经营利润率 14.6 15.2 0.5 归母销售净利率 9.2 9.3 0.1 资料来源：公司公告，华创证券 pOmRrRnMxPtOmOmOtMyRpR6MaObRnPmMmOmMlOpOmNlOqQoN6MrQtQxNtQpOvPoOrP 金科股份（000656）2020年三季报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 单位：百万元 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 35,986 56,910 56,261 66,092 营业收入 67,773 82,571 101,365 124,473 应收票据 0 0 0 0 营业成本 48,230 60,152 72,877 89,381 应收账款 2,280 2,777 3,410 4,187 税金及附加 2,707 3,288 4,045 4,976 预付账款 9,187 11,458 13,881 17,025 销售费用 4,215 4,789 5,879 7,219 存货 214,241 255,969 304,096 360,970 管理费用 2,689 3,468 4,257 5,228 其他流动资产 29,535 0 0 0 财务费用 629 884 1,554 2,387 流动资产合计 291,229 327,114 377,649 448,275 资产减值损失 (981) 0 0 0 其他长期投资 8,324 7,908 7,492 7,075 公允价值变动收益 96 192 96 96 长期股权投资 13,622 13,622 13,622 13,622 投资收益 186 557 557 557 固定资产 4,390 4,052 3,710 3,367 其他收益 在建工程 4 4 4 4 营业利润 8,622 10,739 13,406 15,934 无形资产 564 560 556 553 营业外收入 96 96 96 96 其他非流动资产 3,473 4,232 5,196 6,381 营业外支出 383 383 383 383 非流动资产合计 30,376 30,377 30,579 31,003 利润总额 8,335 10,452 13,119 15,647 资产合计 321,605 357,491 408,228 479,278 所得税 1,978 2,481 3,113 3,713 短期借款 3,060 3,817 4,624 5,671 净利润 6,357 7,972 10,006 11,934 应付票据 7,502 9,357 11,336 13,904 少数股东损益 681 972 1,201 1,432 应付账款 23,549 29,369 35,582 43,641 归属母公司净利润 5,676 7,000 8,805 10,502 预收款项 114,694 132,113 162,185 199,156 NOPLAT 7,978 8,293 10,912 13,475 其他应付款 4,347 5,290 6,495 7,975 EPS(摊薄)（元） 1.06 1.31 1.65 1.97 一年内到期的非流动负债 29,709 29,888 30,078 30,324 其他流动负债 18,104 22,579 27,355 41,435 主要财务比率 流动负债合计 200,965 232,412 277,655 342,106 2019 2020E 2021E 2022E 长期借款 52,382 52,382 52,382 52,382 成长能力 应付债券 13,535 13,535 13,535 13,535 营业收入增长率 64% 22% 23% 23% 其他非流动负债 EBIT增长率 81% 9% 32% 23% 非流动负债合计 68,488 68,899 69,337 69,906 归母净利润增长率 46% 23% 26% 19% 负债合计 269,454 301,311 346,992 412,012 获利能力 归属母公司所有者权益 27,367 30,904 35,354 40,660 毛利率 29% 27% 28% 28% 少数股