房地产行业统计局5月数据点评：数据均大幅改善、竣工单月增速如期转正

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年06月16日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 联系人 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:商品房成交持续回暖，人才政策加码，推荐低估值优质房企 ——房地产销售周报0614》 2020-06-14 2 《房地产-行业研究周报:土地市场热度持续，预计下半年供货充裕——房地产土地周报20200614》 2020-06-14 3 《房地产-行业研究周报:土地端供需两旺、房企战略补库存意愿充足——20200607》 2020-06-07 行业走势图 数据均大幅改善、竣工单月增速如期转正 ——统计局5月数据点评 事件：统计局公布1-5月全国房地产开发投资和销售情况。1-5月份，全国房地产开发投资45920亿元，YOY-0.3%，降幅比1-4月份收窄3pct；商品房销售面积48703万方，YOY-12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0pct；商品房销售额46269亿元，YOY-10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0pct；房地产开发企业到位资金62654亿元，YOY-6.1%，降幅比1-4月份收窄4.3pct。 销售数据全面改善，东部、西部强劲，三线及以下城市累计增速首度转正： 1-5月份全国商品房销售面积48703万方，YOY-12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0pct；商品房销售额46269亿元，YOY-10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0pct；对应累计销售均价为9500元/平米，YOY+1.9%，较1-4月份增速提升1.1pct。以销售面积口径看，区域分布上，除东北区域表现仍较弱外，东部区域、中部区域、西部区域实现单月增速转正，分别为13.8%、5.2%、12.8%，累计销售面积增速分别为-9.9%、-17.3%、-9.3%，较1-4月份增速分别提升7.7pct、6.8pct、6.9pct；东部区域及西部区域销售表现度较强。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在5月单月增速分别为-4.5%、-4.0%、11.5%，分别较上月增速提升18.9pct、14.5pct、11.1pct；1-5月累计增速分别为-27.2%、-25.4%、+6.2%，三四线及以下城市累计销售面积首度转正。年初至今，一二线城市销售的恢复在我们的预期内，但三四线的强劲超出了我们的预期，我们认为这与疫情来堆积的需求释放有一定因素，考虑到当前短期市场销售热情较高，房企货源逐步增加，我们判断6~7月份仍有望维持当前较强的销售热度，三季度中至四季度，累计需求得到释放后，市场仍有回落的可能性，全年销售面积、销售金额增速维持-7.2%、-4.0%的判断。 竣工单月增速如期转正，全年仍维持竣工面积两位数的增长判断： 1-5月房屋竣工面积23687万方，YOY-11.3%，较1-4月增速收窄3.2pct，5月单月竣工面积4401万方，YOY+6.2%，较4月单月增速提升15.1pct，为年内单月增速首次转正，且较上月增速提升幅度较大；符合我们对于竣工增速单月转正的判断。全年看，我们认为全年竣工增速仍有望维持11.2亿平规模（对应增速16.5%），源于1）定性角度看，由于存在漏报现象，同时房企在高周转策略下抢开工、拖竣工动机较强，竣工数据质量较差；2）定量角度看，2013-2015年三年平均销售面积为12.7亿平，平均竣工面积为10.3亿平，竣工率为81%，2016-2019年平均销售面积提升至16.7亿平，但是竣工面积只有9.9亿平，即使存在拖竣工和漏报现象，逻辑上竣工面积也应该出现大幅的提升；若以2016-2019年平均销售面积与80%竣工率计算，对应平均竣工面积中枢为13.4亿平，下调竣工率至70%，对应竣工面积中枢为11.7亿平，考虑到疫情或使得竣工延后，维持2020年竣工面积增速至16.5%（对于竣工面积11.2亿平）。 投资增速恢复至零附近，全年仍维持投资增速4.2%的判断： 1-5月全国房地产开发投资45920亿元，YOY-0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-5月累计增速分别为-0.1%、-6.8%、+5.6%、+0.5%，分别较上月增速提升3.0pct、3.7pct、1.9pct、2.2pct，以增速提升幅度看，东部、中部投资力度增强。以投资构成看，1-5月份施工面积增速维持2.3%增速（较年初略微收缩0.6pct），对于实际投资增速有一定的支撑作用；而土地成交价款由于存在一定的后置效应，19年的土地成交价款表现对于2020年的土地购置费表现仍有一定的平滑拉动之力（土地购置费自3月转正后，4月累计增速提升至4.1%）；我们维持全年投资增速4.2%的判断。 到位资金面持续改善，信用宽松下房企发债利率持续下行： 1-5月全国房地产开发企业到位资金62654亿元，YOY-6.1%，降幅比1-4月份收窄4.3pct；其中，国内贷款10703亿元，YOY-0.5%；利用外资34亿元，YOY+15.3%；自筹资金20106亿元，YOY-0.8%；定金及预收款19479亿元，YOY-13.0%；个人按揭款10154亿元，YOY-0.9%；国内贷款、自筹资金及个人按揭款恢复明显，与当前信用宽松环境相关。我们跟踪1-5月份房企境内债及海外债发行情况，1-5月房企境内债整体发行规模为3162.3亿元，为2019年全年的53.31%；境内债的发行在疫情后的3-4月份达到发行规模的高峰，发行加权平均利率处于下行区间内，5月份平均利率较19年高点收缩164BP。海外债的发行规模在疫情前的一月增加明显，海外债发行利率单月加权平均利率下滑明显，5月单月加权平均利率较3月加权平均利率收缩569BP；而滚动加权平均利率相对稳定，5月较3月收缩37BP。我们认为，信用宽松下，房企融资成本下行是一个趋势。 投资建议：目前板块处于估值底部区间，1）考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，运营驱动有望带来经营质量的提升；2）当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期；3）行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。建议持续关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示：政策变化不及预期，疫情阶段性反复，房屋销售大幅下滑 -14%-10%-6%-2%2%6%10%14%2019-062019-102020-02房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com