《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》点评：顶层设计转入实践探索，行业进入大租赁时代

 政策回顾 7月20日住建委、发改委、财政部等9部门联合发文加快推进租赁住房建设，培育和发展租赁市场。主要举措包括：培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制等。  政策点评 延续以往政策思路，正式转入实践探索。近期汇丰银行针对9个国家的调查发现中国千禧一代住房自有率高达70%。我们认为较高的住房自有率一方面限制了人口流动和资源互换，在一定程度上阻碍了区域经济的发展，另一方面，传统置业观念所导致的单一需求结构大大强化了房地产的投资属性。因此大力发展租赁业既是租赁行业本身合理化、规范化的发展需求，也是当前房地产行业转折关键时点下分流刚性需求，强化住宅回归居住功能的重要途径。我们认为此次《通知》是对此前一系列鼓励政策的延续，试点的明确提出也表明租赁业正式由顶层设计进入实质性探索和实践阶段。 综合《通知》内容，近期广州租赁市场方案、上海全自持租赁地块以及今年一线城市普遍上调土地供应尤其是租赁用地和保障性住房等事件，我们认为当前管理层推动租赁业发展的思路主要在于调整租赁市场供需结构、开放城市配套功能、规范市场行为等等。 增加专项土地供应，深化住房供给结构。7月4日上海首次出让全自持租赁地块（非竞自持），7月7日上海住房十三五规划大幅提升租赁住房和保障性住房的供应比例，同期深圳住房建设规划也大幅提升保障性住房数量。北京在2017以来新房供应结构也向保障房和自住房倾斜，一线城市率先进入大租赁时代。未来市场供应结构预期发生显著变化，一线楼市量价水平的走势将取决于租赁供给对住房需求的分流与存量资源稀缺价值的博弈。从现有城市群发展格局以及中长期人口趋势来看，在良好的政策配合之下前者预期发挥更强的回归作用。租赁用地占比的提升也将进一步引导社会资本倾斜，助力扭转三十年牛市所形成的一致性预期。 顶层设计转入实践探索，行业进入大租赁时代 ——《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》点评 房地产行业证券研究报告 2017年07月21日 行业评级：中性 分析师 韩笑 电话 010-56511912 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 执业证书 S0110517070001 行业数据 2017/07/21 A股公司家数(家) 152 总市值(亿元) 26355.20 本周涨跌幅(%) -0.03 本年涨跌幅(%) -0.45 市盈率TTM 17.66 市净率MRQ 2.09 一年内股价走势___ ___________ 16-0716-0916-1117-0117-0317-0517-07成交金额房地产(中信)沪深300 2 房地产政策点评 Page 2 开放城市配套服务，分摊稀缺资源溢价。一二线城市优质的医疗、教育、商业等配套服务作为极度稀缺的资源，在严格的户籍政策和地理限制下只能通过房价反映其稀缺价值，因此被认为造成核心区房价过高的重要推手。虽然广州市首推的租售同权难以从本质上解决资源的稀缺问题，但是在一定程度上将稀缺资源的服务范围放大，避免需求集中踩踏造成价格的暴涨效应，调控思路类似于北京学区房的降温。但是对于热点二三线城市来说，我们认为在良好的户籍政策的配合作用下，更为开放的城市服务体系将成为租赁市场发展的重要推动力。我们认为住房回归居住的本质一方面是居者有其屋，更重要的是居者有同权。 整治规范市场行为，搭建官方服务平台。运营主体分散并且野蛮生长的租赁业一直以来饱受诟病，也是导致需求结构向购房置业过度倾斜的重要原因。此次《通知》进一步明确提出建立政府住房租赁交易服务平台，结合此前监管机构对中介行为的联合整治，我们认为官方平台的搭建将显著降低市场信息的不对称性，保障承租人权益，同时掌握一手市场信息，为行业调控和政府决策提供数据基础。 租金回报静待突破，政策支持和市场创新缺一不可。我们认为未来租赁业的发展依然面临诸多难题，除了传统出让模式对租赁地块价格的透支可能导致开发商被动抬升租金水平，向中高端市场倾斜以及城市稀缺配套资源和户籍门槛难以得到本质解决之外，最核心制约因素依然在于较低的租金回报率难以激励社会资本积极参与。除了税收优惠和融资支持之外，我们认为破解租金回报率的关键一方面在于专项用地出让模式的转变和出让价格优惠的放开，这部分压力可能会转移到财政杠杆当中，或者通过REITs等创新金融工具实现。另一方面在于市场规范度的提升和城市配套资源放开对租金预期的提升。再一方面通过商业模式的创新导入外部资源，拓展盈利模式，将租赁物业平台化。 从市场主体来看，进入租赁业规范、快速发展的规模时代，机构化、规模化的住房租赁企业或取得超预期的政策支持。我们认为（1）保障房建设经验丰富的龙头房企或国有企业在政策红利下或率先实现轻资产转型。（2）龙头房企在巨大的存量项目和增量资源获取上具有显著优势，传统和新兴模式的盈利兑现依然依托不动产的数量规模。（3）外部盈利模式的嫁接目前来看同资产管理高度相关，社区服务的进一步升级预期成为提升收入增长点的突破口。建议关注世联行、万科A、北京城建。 3 第3页 Page 3 分析师简介 免责声明 评级说明 韩笑，房地产行业分析师，伦敦大学学院巴特莱特建筑学院房地产理学硕士，1年房地产行业从业经历，2年证券行业研究经历。 本报告由首创证券有限责任公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准； 2． 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准： 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持 相对沪深300指数跌幅5％以上 行业投资评级 看好 行业超越整体市场表现 中性 行业与整体市场表现基本持平 看淡 行业弱于整体市场表现