2020年欧洲15大城市的顶级写字楼租金增长预测和收入回报（收益率）

研究报告 2020.05 © CHINA FUNDS RESEARCH | MAY 2020 本文版权归文档作者所有。未经China Funds Research明确书面同意，不得复制、分发、转发、传播、出售、出版、广播此报告或将此报告散发给任何人。 2020年欧洲15大城市的顶级写字楼租金增长预测和收入回报（收益率） 我们将在新冠病毒有关结论得出后对本报告进行更新，从而更好地理解新冠病毒的全面影响。 作者： Victor Chukwuemeka (Director)博士 China Funds Research 邮箱：info@chinafundsresearch.com 免责声明：本报告由China Funds Research编撰，仅代表China Funds Research观点。China Funds Research是一个独立产品，金融，经济研究咨询公司。China Funds Research已尽一切努力确保本文所引用和用于研究的数据是可靠的，但不能保证其是正确的。China Funds Research对任何错误或遗漏不承担任何责任。本报告仅作研究用途，其目的不是提供投资建议，也不是招揽证券或投资交易。 摘要 在这份研究报告中，我们提供了对欧洲前15个目标城市2020年的办公室租金增长和收入回报（收益率）的预测，以及2020年至2024年间的平均年增长率预测。我们所有的预测数字都用百分数表示。 尽管英国退出欧盟后，围绕欧洲格局的问题以及因此需要重建贸易协定的问题还有待解决，但对投资者而言，写字楼的租金增长仍是十分重要的因素。我们的研究追踪了50个欧洲城市，列出了15个增长最快的城市。我们将精力集中在“顶级”办公室市场上。 我们将顶级写字楼租金定义为：概念上的办公室单元（平方米）每月可达到的公开市场上的最高租金。这一单元本身必须具有最高的质量，并且应当位于当地市场的最佳位置。我们将最佳收益（收益率）定义为：在该区域的黄金地段内，具有最高规格质量的房地产的收益率。该物业应以当时市场租金的100%出租给蓝筹租户，租赁期限通常是该市场内优质物业的租赁期限。收益率应反映投资者得到的净收入，以总资本价值加上预期收购成本的百分比表示。 我们列出了欧洲排名前15的地区，因为投资者将寻求多样化的投资组合，而不是停留在某些地区，如德国的城市。许多投资者将关注未来五年的GDP增长周期，从而选择自己的投资组合。首先，我们列出了2020年租金增长表现最好的15个城市，然后我们预测了表现最好的15个城市，计算出它们在2020年至2024年的5年期间内的平均年增长率。图1为2020年的预测，图2显示了接下来5年的年增长率。 图1 2.02.22.32.82.82.83.03.23.43.53.53.63.73.94.50.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0里斯本(Lisbon)伯明翰(Birmingham)里昂(Lyon)奥斯陆(Oslo)华沙(Warsaw)马赛(Marseilles)曼彻斯特(Manchester)都柏林(Dublin)布拉迪斯拉发(Bratislava)利兹(Leeds)爱丁堡(Edinburgh)伦敦西区(London West End)赫尔辛基(Helsinki)格拉斯哥(Glasgow)布加勒斯特(Bucharest)资源: Oxford Economics & CBRE欧洲15大城市：2020年增长预测 我们的计算使用的数据包括办公就业和实际GDP。我们在计算中还考虑到了过去的增长率的影响。我们还关注百分比变化，而不仅是水平数据，因为时间段内的百分比变化可以更好地反映增长预测的变化。在我们得出的结果中，布加勒斯特位居榜首，该城市2020年的办公室租金增长预期最高，达到了4.5%，这是因为：作为一个国家，罗马尼亚目前正进入其经济周期的后期阶段，而且仍在增长。有趣的是，报告中的15个最具特色的城市有6个就在英国——格拉斯哥、伦敦西区、爱丁堡、利兹、曼彻斯特和伯明翰。 五年内的平均增长预测（2020 – 2024） 在图2中，我们重点介绍了欧洲排名前15位的城市的5年平均年增长率预测。时间段是2020年到2024年之间。 图2 增长最快的两个城市在英国，分别是利兹（4.4%）和格拉斯哥（3.6%）。爱丁堡以3.2％的增长率位居英国城市第五名。布加勒斯特虽然被预测为2020年欧洲增长最快的地区，但计算显示其2020年至2024年办公室租金的平均年增长率为3.2％。 0.51.12.02.82.82.82.92.92.93.23.23.23.43.64.40.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0里斯本(Lisbon)都柏林(Dublin)华沙(Warsaw)布拉迪斯拉发(Bratislava)伯明翰(Birmingham)伦敦西区(London West End)奥斯陆(Oslo)里昂(Lyon)曼彻斯特(Manchester)布加勒斯特(Bucharest)爱丁堡(Edinburgh)马赛(Marseilles)赫尔辛基(Helsinki)格拉斯哥(Glasgow)利兹(Leeds)资源: Oxford Economics & CBRE欧洲前15大城市：2020年至2024年同比年均增长预测 欧洲的经济增长与办公室就业 为了更好地说明欧洲顶级办公楼租金增长的系列表现，展示欧洲的GDP和办公室就业的增长率是很重要的。下面的图3和图4显示了50个欧洲城市的GDP综合增长率。其中的红色虚线为趋势线，表示GDP增长和办公室工作人数变化的移动平均值。 图3 自2012年金融危机结束以来，欧洲的GDP增长率以温和态势逐年增长。其2017年后GDP增长率下滑的部分原因是2016年公投后英国退出欧盟引起的投资者信心下降。我们对欧元区的预测应该在1.5%左右，然而，到目前为止，一系列数据的广泛性质显示了欧元区办公室租赁市场的健康发展，而欧元区仍然是欧洲城市投资的一个有利目的地。 图4 0.51.21.82.22.22.92.41.61.50.00.51.01.52.02.53.03.5201220132014201520162017201820192020Growth Rates资源: Oxford EconomicsGDP增长：欧洲城市1.51.02.52.12.21.91.41.41.30.00.51.01.52.02.53.0201220132014201520162017201820192020增长率资源:Oxford Economics基于办公室的就业增长：欧洲城市 与GDP增长系列一样，办公室就业是显示办公室市场表现的有效经济指标。2014年是办公室就业的高峰，随后逐渐下降。这里显示的是基于办公室的系列，因为这是我们预测租金增长的主要经济驱动力。如图所示，强劲的办公室就业以及GDP数据增进了投资者对办公室市场的信心，尤其是对处于健康投资状态的黄金办公楼市场。 单个城市（历史增长和预测） 下面，我们用图形来说明这15个欧洲城市的增长率预测。蓝色线表示历史汇率，橙色虚线表示预测。 布加勒斯特 (Bucharest) 在我们的分析中，布加勒斯特是欧洲租金增长最快的城市。这里的投资市场的交易量与2019年年初至4月的相同，达到了大约1.2亿欧元。预计到今年年底，这一数字将增长5倍。2019年，罗马尼亚的国内生产总值持续增长，我们预计其将继续增长，但速度会放缓。新型冠状病毒对房地产市场的影响取决于政府的干预活动及其对人们日益增长的担忧的反应。在债务规模远低于金融危机等以往经济困难时期的情况下，我们应该对当前市场保持乐观，但是仍然需要仔细观察市场，并希望能够维持目前的市场流动性水平。 0.04.53.02.82.42.3-6.0-4.0-2.00.02.04.06.02012201320142015201620172018201920202021202220232024增长率资源: Oxford Economics & CBRE布加勒斯特(Bucharest)历史预测 格拉斯哥 (Glasgow) 格拉斯哥租金增长值较高的主要原因之一是其缺乏优质的租赁空间。这种供应问题导致了办公室租金的上涨。2019年，市场上出现了一些强劲的交易，一些高端企业瞄准了主要上市公司。占据高端办公场所的最重要部门是银行业，许多银行将部分办公场所迁到了苏格兰。格拉斯哥的高端办公空间正在建设中，使用率约为85％，大部分的开发都得益于其市中心的地理位置，这对企业和房东来说都是好消息。 赫尔辛基 (Helsinki) 在整个欧洲，办公楼租金普遍都在上涨，与此同时，经济也在广泛增长。办公空间的可用性是租金增长的主要因素。然而，自2010年以来，许多办公室的空置率都在下降，赫尔辛基似乎0.03.92.93.43.84.1-2.00.02.04.06.08.010.012.02012201320142015201620172018201920202021202220232024增长率资源: Oxford Economics & CBRE格拉斯哥(Glasgow)历史预测5.03.92.93.43.84.1-2.00.02.04.06.08.010.02012201320142015201620172018201920202021202220232024增长率资源: Oxford Economics & CBRE赫尔辛基(Helsinki)历史预测 没有出现这种下降，其办公室的空置率却在上升。对办公空间的需求令租金有所增长，并且这也伴随着对办公室发展的迫切需求。随之而来的是更低的利率。对投资者来说，这是一个有吸引力的提议，尽管这并不能提供更高的收益回报。 伦敦西区 (London West End) 鉴于伦敦西区的租赁业务如此强劲，加之写字楼供应水平较低，预计伦敦西区今年和未来5年的租金将出现增长。对新型冠状病毒的控制可能是至关重要的，这将是脱离欧盟的成功过渡。由于伦敦是中心商业区，这些因素变得很重要。另一个重要问题是英国通过一种称为“等效方法”的现象进入金融市场。 如果这一比例有所下降，那么我们可能会降低对该地区的5年期预测。 爱丁堡 (Edinburgh) 4.83.63.22.02.92.2-10.0-5.00.05.010.015.02012201320142015201620172018201920202021202220232024增长率资源: Oxford Economics & CBRE伦敦西区(London West End)历史预测0.03.52.63.03.43.6-1.00.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02012201320142015201620172018201920202021202220232024增长率资源: Oxford Economics & CBRE爱丁堡(Edinburgh)历史预测 爱丁堡与苏格兰格拉斯哥处于同等地位，除了2019年，爱丁堡近年来的租金增长有所增长。我们预计爱丁堡将在未来几年出现增长期，因为爱丁堡将面临一个主要的供应问题，这将提高租金的增长值。爱丁堡的发展有限，随着需求的增加，租金价格上涨，这使得爱丁堡在欧洲租金增长的阶梯上走得更远。 利兹 (Leeds) 我们预计以利兹为首的约克郡地区的高档办公楼部门将继续拥有良好的表现。2019年第四季度，该市市中心的投资额很高。在整个2019年，市场库存一直处于缺乏状态，对城市办公室的需求也在增加，尽管英国的政治和经济形势还存在不确定性，但该地区的租金却仍在上涨。热门地区的办公室将成为投资者的目标，这在2019年表现尤为突出，并将持续到2020年。 布拉迪斯拉发