地产行业周报：成交环比回升，房价涨幅收窄

地产行业周报 成交环比回升，房价涨幅收窄 行业周报 行业报告 地产 2019年11月17日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*楼市整体呈现韧性，竣工有望持续回升》 2019-11-14 《行业专题报告*地产*商品住宅行业全景图——细数住宅前世、今生及未来》 2019-11-13 《行业周报*地产*推盘节奏持续加快 ， 南 京 放 宽 人 才 购 房 》 2019-11-10 《行业周报*地产*上市房企业绩表现佳 ， 百 强 销 售 延 续 增 长 》 2019-11-03 《行业动态跟踪报告*地产*业绩延续增长，财务整体稳健》 2019-11-03 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：本周统计局公布10月房价及投资销售数据，10月70个大中城市一、二、三线新房房价环比涨幅分别较9月收窄0.3个、0.1个、0.2个百分点，房价涨幅整体趋稳；10月全国销售开工韧性十足，短期随着年末推盘高峰及上年较低基数，销售端仍存在超预期可能，竣工随着交房高峰到来如期回升，预计回升趋势仍将延续。板块投资方面，地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。个股方面关注：1）融资收紧下，资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地；2）业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。  行业动态：1）10月70城房价涨幅收窄；2）深圳调整“豪宅税”认定标准，降低刚需购房成本；3）广州不再新建经济适用住房。  楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升12%，二手房环比持平。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续，核心城市整体将趋于稳定。短期受推盘力度加大影响，成交或有超预期表现。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存8415万平米，环比升1.2%。资金端收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏放缓，去化率微升。上周重点城市新推房源1.3万套，环比降39%；开盘去化62%，环比升2个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌123万套，环比升0.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回落、溢价率回升，整体以稳为主。上周百城土地成交673万平米，环比降73.9%；溢价率5.5%，环比1.6个百分点；其中青岛成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格，核心城市土地市场仍将以稳为主。  投融资动态：根据Wind统计，本周（11.11-11.15）房企境内发债60.2亿元、境外发债34.3亿美元，环比降20.2%、升318.8%。境内外发行利率位于4.17%-11.95%区间，其中旭辉控股、弘阳地产较前次持平，绿地全球、中华企业、深圳龙光控股、淮安开发控股较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场销售难度整体加大，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）当前行业资金面从紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -20%-10%0%10%20%30%Nov-18Feb-19May-19Aug-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  10月70城房价涨幅收窄 事件描述：统计局公布10月70城房价数据，其中新房房价环比上涨0.5%、同比上涨8%；二手房房价环比上涨0.1%、同比上涨4.2%。 点评：10月70个大中城市一、二、三线新房房价环比上涨0.1%、0.5%、0.6%，涨幅分别较9月收窄0.3个、0.1个、0.2个百分点；二手房环比上涨0.1%、0.1%、0.5%，涨幅分别收窄0.2个、0.1个、0.2个百分点。一二线在过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调的双重作用下，预计后续房价平稳为主；三四线受制于供应充足、需求萎缩，中期量、价仍存在压力。  深圳调整“豪宅税”认定标准，降低刚需购房成本 事件描述：深圳调整普通住房认定标准，取消此前房屋总价款的限定（如罗湖区低于390万元、福田区低于470万元、南山区低于490万元、盐田区低于330万元、宝安区低于360万元等），规定容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住房，满两年即免收增值税。 点评：①此前深圳普通住房需要满足三个指标条件，分别是容积率、面积、总价，2015年以来深圳房价上涨后，导致部分面积偏小的住房被“被豪宅”，在进行二手房交易时按照豪宅标准缴纳增值税及附加税，给刚需购房造成更多负担。此次深圳调整普通商品住房认定标准有助于满足普通居民家庭合理购房需求，降低刚需购房成本。②政策调整后，客观上将会刺激部分二手房交易需求，同时将带动二手房房价上涨，预计会形成一小波市场交易高峰。另外，二手房市场回温或将间接带动新房市场。③目前深圳仍严格执行限购、限贷、限售等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”仍为调控工作的主要目标，符合“房住不炒”定位，但仍需警惕房价过快上涨。  广州不再新建经济适用住房 事件描述：广州市发布实施《关于剩余经济适用住房销售有关问题的通知》，调整了剩余经济适用住房的准入资格及退出机制，同时提出剩余经济适用住房销售完毕后，不再推出销售经济适用房。 点评：①此次广州发布通知的目的在于妥善处理剩余经济适用住房销售有关问题，明确经济适用住房的退出制度以及与现行住房保障制度的衔接过渡机制。②2012年起广州便不再新立项建设经济适用住房，预计广州当前存量经济适用房有限，通知发布大概率对市场影响较小。③随着剩余经济适用房销售完毕，预计后续公共租赁住房、共有产权房或逐渐成为广州住房保障体系支撑，据广州市政府披露共有产权保障性住房政策正在制定中。 二、 每周楼市动态  新房成交上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升12%，二手房环比持平。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续，核心城市整体将趋于稳定。短期受推盘力度加大影响，成交或有超预期表现。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 新房成交环比上升 图表2 新房月日均成交环比下降 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存环比回升，中期或仍将上行：16城取证库存8415万平米，环比升1.2%。资金端收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，预计中期库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘节奏放缓，去化率微升：上周重点城市新推房源1.3万套，环比降39%；开盘去化62%，环比升2个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（11.4-11.10）推盘量减少 图表6 上周（11.4-11.10）开盘去化率环比回升 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌123万套，环比升0.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 12%17%10%13%0%4%0%-6%-10%-5%0%5%10%15%20%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7742 8925 7829 7634 -10.8%15.3%-12.3%-2.5%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%65007000750080008500900095002019.82019.92019.102019.11套新房月日均成交环比8210832983158415271927142716275130333136312231392458247924762525240026002800300032008100815082008250830083508400845010-2611-211-911-16万平米16城库存（左轴）一线二线三线8.588.718.698.8010.1210.1010.1110.246.326.546.516.5411.8311.9311.9212.150246810121410-2611-211-911-16月16城去化一线二线三线1153711178215441314405000100001500020000250002018201910.28-11.311.4-11.10套周均推盘79%65%60%62%69%61%64%46%85%67%57%68%0%20%40%60%80%100%2018201910.28-11.311.4-11.10周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交回落、溢价率回升，整体以稳为主：上周百城土地成交673万平米，环比降73.9%；溢价率5.5%，环比1.6个百分点；其中青岛成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格，核心城市土地市场仍将以稳为主。 图表9 百城土地成交面积环比下降 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（11.11-11.15）房企境内发债60.2亿元、境外发债34.3亿美元，环比降20.2%、升318.8%。境内外发行利率位于4.17%-11.95%区间，其中旭辉控股、弘阳地产较前次持平，绿地全球、中华企业、深圳龙光控股、淮安开发控股较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部分房企债券发行情况（11.11-11.15） 房企 发行利率 利率变化 发行金额（亿元） 币种 期限（年） 类型 境内发行 深圳龙光控股 5.09% ↓0.41pcts 20 RMB 5 公司债 淮安开发控股 6.7% ↓0.05pcts 13.5 RMB 5 私募债 中华企业 4.17% ↓0.18pcts 15.2 RMB 5 私募债 境外发行 旭辉控股 6.45% 持平 1 USD 5 企业债 弘阳地产 9.95% 持平 1.5 USD 3 企业债 28356112322.4%76.4%101.0%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001201402016年末2017年2018年2019.11.16万套19城二手房挂牌同比-4%-2%0%2%4%6%8%10%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%1