房地产行业2013年下半年投资策略：寻找经济弱复苏下的景气支柱行业

1重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺、公司业务资格说明和免责条款。 主要观点 经济内生动力不足 有赖地产维稳 受人民币升值压力，货币政策“稳中趋松”的可能性增加；经济复苏低于预期，出台新一轮经济刺激计划可能性较低，因此保持房地产平稳，关系新一届政府调结构、稳增长任务。 维持全年行业“N”型走势判断，下半年向上窄幅波动 1-5月，一、二线城市楼市销售和资金全面改善，使开发商拿地信心倍增，土地市场升温表明开发商看好后市；下半年供求平稳，但区域、城市和产品间分化更加明显：一线城市新增供给不足，房价仍有上涨压力，二线城市则可能出现“量稳价升”，三四线城市供应则偏大。 政策短期稳房价 中期推改革 从调控导向上，“新国五条”不改楼市升温趋势，房产税增量征收和试点城市扩容将是渐进过程，旨在短期内稳定房价；中期促进改革还需更多顶层制度设计，存量房征税将是大方向，但短期难推行，调整预售和按揭制度仍存争议。下半年若出台“新城镇化”规划，对行业短期利好有限，短期小城镇受益，中长期将释放大中城市新增住房需求。土地流转和户籍改革有望成为新城镇化的核心，根据先易后难原则，首先或有序放开中小城镇的落户限制，再到解决大中城市的非户籍人口，而大城市将继续控制人口规模。资金和新增就业是解决“人口”城镇化的关键。  投资建议 未来十二个月内，调升房地产行业至“增持”评级 预计下半年地产股业绩平稳增长，不确定性主要是房产税扩容，但我们预计短期内不会对存量住房征税，且扩容的步伐可能采取温和渐进的方式。在成长性行业高估值的影响下，地产板块有望迎来一波估值修复的反弹行情，成为部分避险资金进行配置的方向。建议重点关注三类公司：“一、二线城市”的珠江实业；符合“高(周转)中（价格）低（成本）”特点的阳光城；具有区域土地升级主题投资机会的：铁岭新城。  数据预测与估值 重点关注股票业绩预测和市盈率 公司名称 股票代码股价EPS PE PBR投资评级12A13E14E12A 13E 14E 铁岭新城 000809 9.92 1.15 1.40 1.55 8.62 7.09 6.40 2.01 谨慎增持珠江实业 600684 13.85 1.09 1.45 1.72 12.72 9.55 8.05 2.81 谨慎增持阳光城 000671 13.08 0.55 0.67 0.92 23.85 19.52 14.22 6.14 谨慎增持资料来源：上海证券研究所 股价数据为2013年5月31日收盘价 增持 ——调升 日期：2013年6月7日 行业：房地产 舒廷飞 021-53519888-1972 henry.shu@126.com 执业证书编号：S0870512080001 房地产行业主要数据（2013年5月） 房地产投资当月值(亿元) 6047.57 房地产投资当月同比增长 23.22% 住宅当月投资额（亿元） 4108.03 住宅当月投资同比增长 21.71% 商品房销售额当月值（亿元） 5855.56 商品房销售额当月同比增长 56.19% 土地购置费当月值（亿元） 953.91 土地购置费当月同比增长 28.52% 近6个月行业指数与沪深300指数比较 报告编号： STF13-AIT01 首次报告日期：2013年6月7日 相关报告： 寻找经济弱复苏下的景气支柱行业2013/6/7 待定 证券研究报告/行业研究/中期策略 寻找经济弱复苏下的景气支柱行业 ——2013年下半年房地产行业投资策略 证券研究报告/行业研究/中期策略 证券研究报告/行业研究/年度策略 年度策略 12013年6月7日 目 录 一、经济内生增长动力不足 地产维稳作用凸显 ................................. 1 1.1 PMI季节性回升 经济仍在底部徘徊 ..................................... 1 1.2 下半年通胀上行压力不大 ....................................................... 2 1.3 经济增长动力不足 中长期信贷需求放缓 ............................... 3 二、政策导向：短期稳房价 中期促改革 ............................................. 4 2.1 楼市量价齐升，开发步伐加快 ................................................. 5 2.2 土地成交同比量跌价升，溢价率持续走高 ............................. 9 2.3 房产税短期或“增量征收”和扩容 ....................................... 10 三、“新型城镇化”释放房地产的新增需求 ......................................... 13 3.1 土地改革：或将解决土地供应不足困境 ............................... 13 3.2 户籍改革：短期影响有限，长期利好地产市场 ................... 17 四、下半年行业评级、投资策略和重点公司 ..................................... 19 4.1 行业评级：调升房地产行业评级至“增持” ......................... 19 4.2 投资策略 ................................................................................... 21 4.3 重点关注公司 ........................................................................... 22 五、风险提示 ......................................................................................... 23 年度策略 22013年6月7日 表 表 1 重庆、上海房产税试点相关内容 ..................................... 11 表 2 美国、日本、英国、俄罗斯等国家房产税相关内容 ..... 11 表 3 当前我国土地制度的主要内容 ........................................ 14 表 4 当前我国城市土地制度的现状 ........................................ 14 表 5 农村土地流转的方向 ........................................................ 16 表 6 房地产行业重点关注公司业绩预测、估值和评级 ........ 22 图 图 1 汇丰PMI指数延续弱势 ..................................................... 2 图 2 外需求不振，新出口订单指数位于荣枯线以下 .............. 2 图 3 M1和M2增速剪刀差维持低位 ......................................... 3 图 4 4月新增外汇占款延续升势，小幅上涨 ............................ 3 图 5 CPI指数小幅上升 ................................................................ 3 图 6 CRB现货综合指数震荡下行 .............................................. 3 图 7 有效需求不足导致金融机构人民币新增贷款回落 .......... 4 图 8 银行间7天质押回购利率小幅波动 .................................. 4 图 9 6个月直转贴利率震荡下行 ................................................ 4 图 10 商品房销售面积同比上升环比下降 ................................ 6 图 11 商品房销售额同比上升环比回落 .................................... 6 图 12全国商品房销售均价同比上涨 ......................................... 7 图 13 房屋新开工面积同比上涨 ................................................ 7 图 14 房屋竣工面积同比下降 .................................................... 7 图 15 房地产开发投资额增速提高 ............................................ 8 图 16 住宅开发投资额增速与去年基本持平 ............................ 8 图 17 资金来源及其分项指标同比变化情况 ............................ 8 图 18 自筹资金仍是房企资金的主要来源 ................................ 9 图 19 房地产指数和沪深300指数收益情况比较 .................. 20 图 20 2013年1-5月各板块累计涨跌幅 ................................... 20 图 21 2011年初至今房地产板块整体估值情况 ................... 21 年度策略 12013年6月7日 一、经济内生增长动力不足 地产维稳作用凸显 5月PMI值连续第八个月以来位于荣枯线以上，为50.80，环比上月上升了0.2个百分点。同期，汇丰PMI值比上月下降了0.8百分点，仅有49.60，连续7个月以来首次位于荣枯线之下。从克强指数构成的工业用电量、铁路货运量、新增银行中长期贷款来看，实体经济增长动力不足。 4月CPI上涨2.4%，由3月份的环比下降转为4月份的环比上涨，同比涨幅比3月份扩大了0.3个百分点。其中，食品价格继续上涨，同比上涨4%，居住价格以稳为主。5月22日，美联储主席伯南克在国会证词中表示在未来几个月考虑削减QE规模之后，商品市场面临去金融化的风险。反映输入型通胀的CRB指数亦稳步下行，预计短期CPI持续上涨的可能性不大。 鉴于经济复苏势动力不足，市场对是否降息的争论声再起，我们预计三季度如果经济如果持续走低，不排除出台货币宽松政策的可能性，房地产对经济维稳的作用有望再次凸显。 1.1 PMI季节性回升 经济仍在底部徘徊 5月PMI值连续第八个月以来位于荣枯线以上，为50.80，环比上月上升了0.2个百分点，经济依然维持弱复苏状态。同