7月北京房地产市场草根调研：关注积极信号,区域房价底部或许正在形成

定期报告 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读报告最后一页的免责申明。 【行业·研究报告】研究说明 z 7 月 22- 23 日，我们对北京房地产市场进行了草根调研，实地走访了 10余个楼盘，就当地房贷政策、房价变化、商品房成交情况进行了了解。 z 报告题目中的区域是指北京的某些板块，并非指北京整个地区。 z 房价的下降必定是不同板块的房价’相继”下降的过程，而不可能是整个地区房价同时回落，同样，房价的上升必先是不同区域房价“相继“止跌走稳的过程。 研究结论 z 政策——北京“认房又认贷”真正实行。7 月中旬，北京建委等部门发文强调“认房认贷“的房贷认定标准，而且建委已把通过其网站查询房屋套数的“钥匙盘“陆续下发至各银行。也就是说，房贷政策将由之前的”认贷“转变为”认房又认贷“。 这一从紧的政策变化将对市场成交量产生一定的负面影响，事实上，这两周北京商品住宅的成交量已下滑至接近 5 月份的水平（虽然周度成交量变动本身是不可避免的，但近期政策扰动也是其重要外因）。但我们认为，对购房人影响更大的还是“认贷”而非“认房”，这次政策变化对成交量的影响幅度有限。 z 房价——远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位，降价仍处于房价传导过程的前期。我们认为，房价传导的路径必然是从“偏远盘“传至”中心盘“，从”新盘“传导至”老盘“、从”无资源支撑盘“传至“有资源支撑盘”。北京也不例外，在我们调研的楼盘中，五环外的新盘以低于周边价或低于预期价出现明显降价，五环外的老盘则以特价房的形式变相降价；而处于核心区域的三四环老楼盘价格则依然维持在高位。 z 人气——从实地调研看，多数楼盘均有看房客。在北京 9 个楼盘中，现场看房客户基本是 1-5 组。尽管看房人并不算多，但比起政策出台后的 5月还是要活跃很多（5 月很多楼盘现场没有看房客）。 z 成交量——部分区域楼盘热销，区域房价底部或许正在形成。北京大兴片区楼盘：“绿地中央广场”于4月28日、5月30日两次推盘，均热销，累计销售近 10 万平米；“保利茉莉公馆”于6月27日推盘且基本售罄，销售约6万平米。北京房山长阳片区楼盘：“中国铁建原香小镇”于 4月 18 日和 7 月 4 日两次开盘均热销，累计销售近 8 万平米；“万科长阳半岛家园“于 7 月 24 日开盘，三天销售 800 多套，销售率达到 94%。这些楼盘共性是价格合理、相近，持续热销。上述现象或许预示：“不同楼盘热销后互相验证区域房价的底部正在形成”，而这对于北京市场成交量的放量和房价的早日走稳意义重大，同时，它也是地产板块何时走向反转的重要指标，建议关注。 房地产行业 关注积极信号：区域房价底部或许正在形成 ——7月北京房地产市场草根调研杨国华 房地产行业高级分析师 8621－63325888×6078 yangguohua@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860210030001胡栋亮 房地产行业高级分析师 8621－63325888×5099 hudongliang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860210030006 行业评级 看好 中性 看淡（维持）国家/地区 中国/A股行业 房地产报告日期 2010年7月27日 北京调研楼盘看房客组数 2222551310123456太阳星城太阳公元首开常青藤奥林匹克公元绿地中央广场保利茉莉公馆兴创D标华业东方玫瑰龙湖蔚蓝香缇资料来源：东方证券研究所 相关研究报告 《6月中西部房地产市场草根调研》 ——2010-7-2《房价调整拉开序幕，地产反弹吹响号角》—2010-6-9《收紧资金链，加速房价调整步伐》 ——2010-6-3 《房产税和房价将决定短期地产股走势》——2010-6-2 《行业机会尚待政策效果传导至房价》 ——2010-5-19《不同购房心态或将预示区域市场分化——环渤海市场草根调研报告》——2010-5-19《“楼市热点”跟踪》 ——2010-5-13 房地产行业 2 关注积极信号：区域房价底部或许正在形成——7月北京房地产市场草根调研目 录 北京购房贷款政策——“多套房的认定”真正收紧.......................................... 3 远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位............................................ 4 从实地调研看，多数楼盘均有看房客.............................................................. 5 价格决定销量，销量反过来探明价格.............................................................. 6 图表目录 图1：北京市新建商品住宅成交情况（不含保障房）....................................................................3 图2：北京调研项目看房客组数....................................................................................................5 图1：北京市新建商品住宅成交情况（不含保障房）....................................................................3 表1：北京调研项目的购房贷款政策.............................................................................................4 表2：北京调研项目价格变动情况................................................................................................5 表3：北京典型销售情况..............................................................................................................6 3 关注积极信号：区域房价底部或许正在形成——7月北京房地产市场草根调研7月20-7月23日，我们与部分机构在北京进行了联合调研，调研内容涉及：三家房地产公司调研和北京典型楼盘调研。关于调研公司的深度报告，我们会近期陆续推出，本文仅就北京房地产市场典型楼盘的政策执行、房价变化、销售情况与大家进行分享和交流。本次调研楼盘共计10个。 北京购房贷款政策——“多套房的认定”真正收紧 7月15日，北京市住建委、央行管理部、北京市金融工作局等五部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，该通知已于7月7日下发各银行，并要求从该日起，签订购房合同的商业贷款均按该通知执行。 对于如何“认房”，《通知》规定，银行将向市住建委申请注册钥匙盘，登录市住建委的房屋权属信息系统，提交查询申请，市住建委在2个工作日内反馈查询结果，银行便可知贷款人房屋数量。 而在这之前，由于“认房”在技术上较难实现，银行主要是以“认贷”来确定放贷政策，但目前北京建委已通过“钥匙盘”实现了“认房”操作，而且“钥匙盘”已陆续下发至银行， 7月开始，北京“多套房的认定”将真正收紧。而这一变化可能会对市场成交量产生一定的负面影响，事实上，这两周北京商品房住宅的成交量下滑到接近5月份的水平。但我们认为，对购房人影响更大的还是“认贷”而非“认房”，这次政策变化对成交量的影响幅度有限。 图1：北京市新建商品住宅周成交套数（不含保障房） 资料来源：东方证券研究所 套05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000Jan-08Mar-08May -08Jul-08Sep-08Nov - 08Jan-09Mar-09May -09Jul-09Sep-09Nov - 09Jan-10Mar-10May -10Jul-10成交套数 4 关注积极信号：区域房价底部或许正在形成——7月北京房地产市场草根调研表1：北京调研项目的购房贷款政策 编号 项目 首套房 二套房 三套房 不满一年异地购房 1 太阳星城 首付最低30%，利率8.5折 首付50%，利率1.1倍 暂时可以操作 暂时可以操作 2 太阳公元 首付最低30%，利率8.5折 首付50%，利率1.1倍 无法贷款 无法贷款 3 首开常青藤 首付最低30%，利率8.5折 首付50%，利率1.1倍 无法贷款 无法贷款 4 绿地中央广场 首付最低30%，利率8折 首付50%，利率1.1倍 无法贷款 无法贷款 5 保利茉莉公馆 首付最低30%，利率8.5折 首付50%，利率1.1倍 无法贷款 无法贷款 6 兴创D标 首付最低50%，利率1.1倍 首付50%，利率1.1倍 首付50%，利率1.1倍 首付50%，利率1.1倍 7 金隅花石匠 首付最低30%，利率7.5折 首付50%，利率1.1倍 看资信，但很难贷 无法贷款 8 首开国风上观 首付最低30%，利率8折 首付50%，利率1.1倍 无法贷款 无法贷款 资料来源：东方证券研究所 远区域楼盘降价明显，近区域楼盘价格维持高位 近区域楼盘代表：太阳星城和太阳公元，两个项目均位于北京朝阳区东北三环太阳宫区域内，属于北京市中心核心稀缺资源项目，由于有很好的位置优势，又是老盘，目前来看，项目的售价较前期变化不大，依然处于高位。 远区域楼盘代表：六个楼盘均位于五环外，价格均出现了明显下降。新盘低于周边价入市或低于预期价入市，老盘则以特价房形式变相降价。 5 关注积极信号：区域房价底部或许正在形成——7月北京房地产市场草根调研表2：北京调研项目价格变动情况 项目 位置 政策前售价 元/平米 目前售价 元/平米 价格涨幅 精装/毛坯 近区域代表楼盘 太阳公元 东北三至四环 40000 45000 12.5% 精装豪宅 太阳星城 东北三至四环 40000 40000 0% 精装 远区域代表楼盘 保利茉莉公馆 南五至六环 周边价格 19000 16000 -16% 毛坯 绿地中央广场 南五至六环 预期价格 20000 18500 -15% 精装 兴创 D 标 南五至六环 n.a.