房地产行业2010年二季度投资策略报告：在防范风险的基础上,把握结构性投资机
请务必阅读最后一页的免责条款报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：�房地产行业先行指标改善明显，市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时，由于2009年先行指标处于相对较低水平，考虑到房地产开发周期的因素，二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应，供小于求的市场状况近期较难转变。�充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障，也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。�随着国内经济逐步重回正轨，通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具，在这种背景下，很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向，这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。�80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈；随着我国城镇化水平的不断提高，城市人口比重不断增加，新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈；随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求也在不断地释放。�二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小，预计政府将相机选择、适时推出相关调控政策，政策基调不会发生显著变化。�基于上述原因，预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小，有望继续好于历史同期水平，而成交价在目前高位仍有支撑，出现阶段性微涨的可能性较大。�对于二季度房地产板块的走势，我们认为：季初，板块存在价值回归的动力，但在股价因此推高后，回调在所难免，最早可能开始于季中，因此，板块走势将呈现“前高后低”。同时，由于实体行业仍然蕴藏一些风险隐患，板块走势将存在反复震荡，震荡中有望出现结构性投资机会。�结构性投资机会：（一）关注房地产市场销售动态，把握通胀预期和人民币升值预期带来资产价格上涨的机会；（二）在板块的震荡中，寻找波段性投资时机和投资品种；（三）把握个股利好消息带来的交易性投资机会。�风险提示：（一）政策风险仍需谨慎关注；（二）加息风险渐行渐近。�综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素，我们认为，二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当，因此，给予房地产行业“中性”评级。建议投资者在防范风险的基础上，把握结构性投资机会，参考遵循三条投资主线：（一）受益二三线城市房地产市场发展的个股（二）一季度业绩成长性好的个股；（三）具备短期概念的个股。英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所----研究报告研究报告研究报告研究报告报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2020202010101010年年年年3333月月月月25252525日日日日行行行行业业业业研研研研究究究究在防范风险的基础上，把握结构性投资机在防范风险的基础上，把握结构性投资机在防范风险的基础上，把握结构性投资机在防范风险的基础上，把握结构性投资机————————房地产行业房地产行业房地产行业房地产行业2010201020102010年二季度投资策略年二季度投资策略年二季度投资策略年二季度投资策略行业评级：行业评级：行业评级：行业评级：房地产行业中性重点公司评级：重点公司评级：重点公司评级：重点公司评级：格力地产买入华业地产买入珠江实业买入中南建设买入广宇发展增持华发股份增持嘉宝集团增持城投控股增持行业指数走势行业指数走势行业指数走势行业指数走势相关报告相关报告相关报告相关报告反弹可以走多久——房地产行业点评2010.2.25房地产行业研究员姓名：蔡荣执业证书编号:S0990210020001Email：cairong@vsun.com 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款2目目目目录录录录一、一季度房地产市场回顾----------------------------------------------3（一）商品房成交环比大幅下滑，但同比涨势依旧（二）房价依然坚挺，但一线城市涨幅收窄（三）房地产投资提速，商品房供给增加（四）调控政策不断出台，多种手段综合运用二、二季度房地产市场发展趋势判断--------------------------------------8（一）先行指标有所改善，新增供应压力较小（二）房企资金较为充裕（三）通货膨胀预期和人民币升值预期为房地产市场保温（四）刚性需求有力支撑房地产市场成交（五）政策环境多云为主，降雨条件尚未成熟三、行业投资出现结构性机会-------------------------------------------13（一）关注房地产市场销售动态，把握通胀预期和人民币升值预期带来资产价格上涨的机会（二）在板块的震荡中，寻找波段性投资时机和投资品种（三）把握个股利好消息带来的交易性投资机会四、行业风险警报犹存-------------------------------------------------14（一）政策风险仍需谨慎关注（二）加息风险渐行渐近五、投资策略及重点公司推荐-------------------------------------------15建议投资者在防范风险的基础上，把握结构性投资机会，参考遵循以下三条投资主线：（一）受益二三线城市房地产市场发展的个股；（二）一季度业绩成长性好的个股；（三）具备短期概念的个股。 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款3一、一季度房地产市场回顾针对2009年下半年房地产市场过于火热、商品房价格上涨过快的现象，政府出台了一系列宏观调控政策，特别是1月7日出台的“国十一条”为全年房地产政策定下了主基调。随后各部门、各地区也陆续出台相应的细化政策，各种行业负面消息充斥市场，居高不下的房价成为备受非议的社会焦点问题，全国房地产市场的政策环境全面收紧；资金层面，监管层严格控制信贷发放节奏和方向，房地产开发贷款和住房贷款受到一定程度的限制；供求层面，由于购房优惠政策的调整，去年底已透支了部分今年购房需求，同时又适逢春节假期，供销两虚。在以上因素的综合作用下，2010年房地产市场开局不利，一二月份多数城市楼市成交出现环比大幅下滑，市场观望气氛浓厚，但仍有部分地区和城市受到区域规划概念炒作，商品房成交价格和成交量异常高涨。三月份，随着春节假期的结束，各地楼市回暖迹象显现。价格方面，一线城市商品房成交均价上涨势头放缓，而二三线城市商品房成交均价涨势依旧。在证券市场上，受到行业利空政策影响，房地产行业个股出现大幅下跌，整体跌幅一度超过20%，但三月以来，市场对行业的观点由空转多，板块出现了一定幅度的反弹。（一）商品房成交环比大幅下滑，但同比涨势依旧经历过2009年下半年的高温行情后，房地产市场2010年的开年行情显得较为惨淡。1月，多数城市的商品房成交环比出现了大幅下降，上海、南京、杭州、成都等城市环比降幅超过五成，其中成都更是达到了86.26%。2月，市场延续了前月走势，商品房成交进一步大幅缩水，各大城市成交量下滑幅度都十分明显，其中深圳以高达72.6%的降幅位居榜首。3月，各地房地产市场开始逐步回暖，成交量出现增长趋势。总体来看，一季度商品房成交量环比出现大幅下滑。但同比来看，商品房销售情况仍然良好。1-2月份全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%；商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%。其中北京、天津、武汉等城市同比涨幅明显。图1：2009年1月-2010年2月全国商品房销售面积00.20.40.60.811.21.41.61.822005-022005-032005-042005-052005-062005-072005-082005-092005-102005-112005-122006-022006-032006-042006-052006-062006-072006-082006-092006-102006-112006-122007-022007-032007-042007-052007-062007-072007-082007-092007-102007-112007-122008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-02-40-20020406080100120商品房销售面积(亿平方米)同比增长率(%)数据来源：WIND,英大证券 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款4图2：2009年1月-2010年2月全国重点城市商品房成交面积和成交均价走势北京北京北京北京上海上海上海上海0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0205,00010,00015,00020,00025,0000500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0205,00010,00015,00020,00025,000广州广州广州广州深圳深圳深圳深圳0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0202,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0205,00010,00015,00020,00025,00030,000南京南京南京南京杭州杭州杭州杭州0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0202,0004,0006,0008,00010,00012,0000200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-0205,00010,00015,00020,00025,00030,000天津天津天津天津成都成都成都成都0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0002009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-0101,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00001,000,0002,0
