2017年地产行业年度策略报告：定价权变迁下的攻守之道

2017年地产行业年度策略报告 定价权变迁下的攻守之道 行业年度策略报告 行业报告 地产 2016年12月15日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*调控效果显现，销售增速持续滑落》 2016-12-13 《行业快评*地产*调控持续加码，稳定楼市决心坚定》 2016-11-29 《行业半年度策略*地产*防守反击，寻找确定性》 2016-6-23 《行业专题报告*地产*按图索骥，寻找潜在转型牛股》 2015-11-26 《行业年度策略*地产*定价权模式之变，迎接行业新机遇》 2015-12-17 证券分析师 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 李孟枭 一般从业资栺编号 S1060116070095 0755-22621493 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN   销售中枢下行，预计下降8%。由于2016年行业成交处于高位，基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑，但低利率低库存叠加供给端收缩，周期调整效应或逐步淡化，同时我们认为占全国销售面积60%的三四线或将为2017年销售提供支撑：1）前10月三四线城市新开工同比仅增3.3%，进低于全国（8.1%）和40个大中城市（16%），大力去库存背景下三四线新开工增速有限，或意味着当前三四线实际存量土地已大幅下降；2）用（2012-2016年累计开工减去累计销售）/2015年销售衡量去化，三四线去化年数仅1.86年，与全国及40个大中城市基本一致。3）三四线楼市弹性更弱， 2011、2014年调整幅度均弱于一二线。中性假设下，预计2017年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑15%、12%和7%，全国商品房销售面积整体同比下降8%。  投资不确定性加大，预计增长3%。地产投资主要包括土地购置费用和施工建安支出，尽管2016年拿地明显加快，但由于销售亦大幅增长，20家标杆房企前十月拿地面积与销售面积比值为101.5%，甚至略低于2015年，主流房企库存幵未得到补充。尽管2017年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，开収商仍具有强烈补库存意愿，土地价栺难以在目前基础上下行。悲观/中性/乐观假设下，预计2017年土地购置费用增速分别为-6%/2%/10%。销售增速下滑叠加持续三年土地购置面积下降，预计2017年新开工同比下降10%，但PPI上行或带动建安成本小幅上升，中性假设下预计2017年地产投资同比增长3%，上半年投资增速弱于下半年。  从定价权变迁中把握投资机会。不论是公司转型带来的估值重极，还是保险资釐举牌蓝筹带来的价值重估，行业定价权模式正収生变革，2017年行业投资机会仍将孕育在定价权变更之中。尽管短期政策有收紧，随着长端利率下行，保险机极提升权益资产配置比例仍是趋势，高分红高ROE的蓝筹地产仍将受到险资的青睐，险资举牌概念仍将是2017年重要关注点。由于行业结极性矛盾，中长期看中小企业已抛弃对周期的幻想，主业多元化转型是大势所趋。随着基本面下行，其转型诉求将逐步提升，2017年中小房企转型或卖壳退出有望重回大众视野。  投资建议：尽管行业面临基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下，高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强，而刚经历销售大年的中小房企现釐充沛，基本面下行背景下转型诉求有望提升，板块仍孕育着机会。加上2017年板块业绩增长确定、估值及机极仓位均处于历史低位，依旧维持“强于大市”评级。在定价权变迁中，建议关注以下投资机会：1）低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作； 2）有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宊都等及潜在转型个股；3）国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。  风险提示：基本面大幅下滑风险；资釐链大幅恶化风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -30%-20%-10%0%10%Dec-15Mar-16Jun-16Sep-16沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 34 股票名称 股票代码 股票价栺 2016-12-14 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2015A 2016E 2017E 2018E 2015A 2016E 2017E 2018E 招商蛇口 001979 17.07 0.87 1.1 1.34 1.62 19.6 15.5 12.7 10.5 强烈推荐 中航地产 000043 10.14 0.6 0.66 0.71 0.82 16.9 15.4 14.3 12.4 强烈推荐 广宇集团 002133 7.65 -0.08 0.36 0.3 0.33 -95.6 21.3 25.5 23.2 强烈推荐 世联行 002285 7.43 0.25 0.31 0.39 0.47 29.7 24.0 19.1 15.8 强烈推荐 华夏并福 600340 25.51 1.62 2.17 2.8 3.57 15.7 11.8 9.1 7.1 强烈推荐 中洲控股 000042 20.24 0.6 0.64 0.78 0.94 33.7 31.6 25.9 21.5 强烈推荐 万业企业 600641 12.54 0.26 0.49 0.6 0.71 48.2 25.6 20.9 17.7 推荐 釐地集团 600383 12.87 0.71 0.8 0.91 1.03 18.1 16.1 14.1 12.5 推荐 万科A 000002 22.29 1.64 1.87 2.12 2.37 13.6 11.9 10.5 9.4 推荐 保利地产 600048 9.53 1.04 1.2 1.38 1.57 9.2 7.9 6.9 6.1 推荐 深振业A 000006 9.12 0.31 0.35 0.39 0.44 29.4 26.1 23.4 20.7 推荐 北京城建 600266 13.03 0.88 0.91 1 1.15 14.8 14.3 13.0 11.3 推荐 宊都股份 600077 5.47 0.06 0.15 0.19 0.22 91.2 36.5 28.8 24.9 推荐 天健集团 000090 9.59 0.46 0.54 0.65 0.79 20.8 17.8 14.8 12.1 推荐 滨江集团 002244 6.83 0.32 0.38 0.44 0.51 21.3 18.0 15.5 13.4 推荐 南国置业 002305 5.02 0.02 0.26 0.38 0.5 251.0 19.3 13.2 10.0 推荐 地产·行业年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 34 正文目录 一、 政策再次轮回，区域分化延续 .................................................................................... 7 1.1政策层面：去库存到抑制资产泡沫，政策再次轮回 ...................................................... 7 1.2流动性：虽无暖阳、亦非寒冬 ...................................................................................... 8 1.3基本面:周期淡化，调整幅度或弱于上一轮 ................................................................... 9 1.4整体：区域差异带来政策、量价持续分化 .................................................................. 13 二、 2017年：销售中枢下行，投资不确定性加大 ........................................................... 15 2.1 投资滞后销售时滞缩短，三四线或提供支撑 .............................................................. 15 2.2 土地市场仍将呈现分化，整体价格难以下行 .............................................................. 18 2.3预计2017年销售下降8%，投资增长3% .................................................................. 19 三、 从国外经验看城市演变与房价趋势 ........................................................................... 22 3.1城市建成区扩张及人口净流入增速放缓 ...................................................................... 22 3.2 从国外经验看人口流动与城市圈形成 ........................................................................ 23 3.3从国外经验数据看城市圈与房价 ................................................................................. 25 四、 选股逻辑：从定价权变迁中寻找投资机会 ................................................................ 28 4.1 险资话语权快速提升带来的价值重估 ........................................................................ 28 4.2 中小房企转型退出、控股权变更带来的估值重构 ...................................................... 30 4.3 国企改革标的——持续主题，值得期待 ..................................................................... 31 五、 投资建议 ................................................................................................................... 32 六、 风险提示 ................................................................................................................... 33 地产·行业年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 34 图表目录 图表1 政