10月统计局房地产数据点评：调控首月量跌价稳、后续收缩仍将继续

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 调控首月量跌价稳、后续收缩仍将继续 ——10月统计局房地产数据点评 ■事件：统计局1-10月地产行业数据显示：1）投资及资金：累计投资额8.4万亿，同比增长6.6%（前值5.8%），其中，住宅投资5.63万亿（占比为67.0%）增长5.9%（前值5.1%）。地产开发累计到位资金11.73万亿，同比增长15.5%，增速与1-9月份持平，其中个人按揭贷款增速略有回升51.5%(前值51.4%)。2）销售及库存：累计销售面积12亿方，同比增幅为26.8%（前值（1-9月）26.9%），累计销售额9.15万亿元，增速保持稳定为41.2%（前值41.3%）。待售面积6.95亿方，比9月末减少90万平方米；3）拿地及新开工：累计土地购臵面积1.69亿平方米，同比降幅持续收窄至5.5%(前值-6.1%)，土地成交价款6764亿元，同比增速提高3.4个百分点至16.7% (前值13.3%)。累计新开工13.74亿方，同比增速提高1.3个百分点至8.1%（前值6.8%），竣工6.52亿方，同比大幅回落至6.6%(前值12.1%)。 ■10月单月开发投资下滑，但同比增速扩大，预计全年增6.8%。1-10月地产开发投资累计同比增长6.6%（前值5.8%），预计2016全年开发投资增速在6.8%左右。住宅投资的结构中，90平方以下中小户型的投资减少，而高档公寓、别墅等其他类型增速提高。 ■调控后首月量跌价稳，去化周期继续回落，后续量将继续收缩。本月销售额环比有所下降，同比稍微回落，预计2016全年同比增速会维持在35%以上。由于明年1月起，基数的抬升及调控政策的效应显现，环比高增长无法维持，预计将出现增速加速下滑的拐点。10月商品房去化周期为4.95个月左右（前值5.2个月）；其中住宅待售面积同比降幅扩大至-6%，库存面积相较于上轮（12-13年）调控前低。10月调控后核心城市的房价变化：调控力度较大的城市环比仍然保持正增长，但增速基本回落，仅有重庆、武汉、苏州增速扩大，其中重庆和武汉调控力度并不大，今年以来涨幅也不多，10月价格继续补涨。 ■住宅新开工面积与销售面积缺口继续拉大，库存风险相对较小。1-10月累计全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到了1.13亿方（9月为8373万方），累计的缺口达到了历史最高水平。我们认为本轮调控后库存累计的风险并不大，而并无参与调控的三四线城市去库存仍然是主基调，房企拿地的动力也较低。我们9月数据点评已经重点分析了一线城市调控对成交量价的影响，明确地指出了本轮调控后全国库存大幅增加的可能性较少，未来一线稀缺性格局不变，而对于三四线潜在库存则需要新的针对政策出台。 ■政府财政收入中出让金仍占主导，但出让规模不如上一轮。根据财政部数据，1-10月土地出让金占地方政府预算内收入比例25%，而地产“五税”占比12%，其中交易环节征收（契税、土增税）仍然占主导，房产税暂时未成规模。值得注意的是，本轮上涨过程中土地出让金的规模增长不快，三四线城市的土地市场仍然较冷淡，并无明显改善。一、二线城市地价基数屡创新高，但是政府出让金收入的总量并不如2013年，主要由于土地成交量大幅下降（全国土地购臵面积持续下滑）。可见即使在核心城市，维持地价水平并不难，但长期保证以往的土地出让收入规模则不容易。未来一线城市成交中新房成交的占比将会逐步减少，存量房比例将会越来越大（税基大），同时财政对出让金依赖最小（包袱小），持有环节的税收改革有望率先在一线城市展开。 ■投资建议：从调控后首月的数据看，全国房地产销量的下降明显，核心城市价格增速也在放缓，个别“温柔”调控的二线城市出现补涨。我们仍然重申不要期待核心城市房价崩盘，也不要期待三四线城市能够在短期内去库存。今年以来即使受到部分核心城市暴涨的扰乱，但全国范围内的去库存任务依旧没有完成。投资上，房地产板块走势调控后整体仍然维持，并无跑输大盘，实际上调控的短期销量增速下跌已经早有预期。机构对地产的配臵仓位早在三季度已经降下来，进一步减持的空间不大，一部分优质地产公司已具备稳定现金分红性质，对长期资金的吸引力较大。因此我们认为四季度仍然无惊无险，坚守价值是关键，首推：招商蛇口、上实发展、京能臵业，建议积极关注: 1）稳建龙头：如招商蛇口、保利地产；2）持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产；3）优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能臵业、中国武夷；4）以及转型有序推进的高新发展、嘉宝集团、天业股份。 ■风险提示：货币政策转向下行，市场对政策调控反应过大。 Table_Title 2016年11月16日 房地产 Tabl e_Bas eI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 维持评级 Tabl e_FirstStoc k 首选股票 目标价 评级 Tabl e_Chart 行业表现 资料来源：Wind资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -0.54 2.10 0.01 绝对收益 3.22 3.62 -8.87 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 相关报告 房地产行业周报2016114 2016-11-14 2016年房地产10月月报 2016-11-07 房地产行业周报20161106 2016-11-07 兼具防御性和成长性，配臵价值凸显 2016-11-01 秋风萧瑟，坚信价值 ——房地产行业周报20161031 2016-10-31 -24%-17%-10%-3%4%11%18%2015-112016-032016-07房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 10月地产投资：单月环比下降，全年或超10万亿。10月单月开发投资下滑，但同比增速扩大，继续维持预期。1-10月全国房地产开发累计投资额8.4万亿元，同比增长6.6%（前值5.8%）；10月单月地产开发投资9377亿，单月环比下降8.2%（前值为增长13.1%），同比增13.4%（前值为7.8%，上年同期为-2.4%）。其中，1-10月住宅累计投资5.63万亿（住宅占开发投资总额比重为67.0%），同比增长5.9%，增幅扩大约0.8个百分点。我们预计2016全年开发投资增速约6.8%，全年投资额或突破10万亿，创历史最高纪录，但后两个月预计累计及单月环比增速都将下降 图1：房地产开发投资累计同比继续回升，预计全年维持在6.8%左右（单位：万亿，%） 资料来源：国家统计局、安信证券研究中心 投资结构：中部地区增速较快。1-10月东部地区房地产开发投资完成额为4.64万亿元，同比增5%，增幅回升1.4个百分点（前值3.6%）；中部地区1.87亿元，增长11.1%，同比增幅持续提升（前值10.9%）；西部地区1.88万亿元，同比增速回落0.2个百分点至6.1%（前值6.3%）。 投资结构：90平米以下住宅增速回落，大户型及别墅增速回升。地产开发投资结构一般分为住宅、办公楼和商业营业用房的投资，而住宅投资按产品细分分为90平米以下住房，别墅、高档公寓，经济适用房（已停止公布）及其他。从图2可以看出，90平米以下住房增速从2015年底以来大幅下滑，别墅及高档公寓增速触底回升，体现较大户型的投资偏好提升，也体现本轮购买主力中，偏改善消费者居多。 0.02.04.06.08.010.012.0024681012预测 房地产开发投资完成额:累计值 房地产开发投资完成额:累计同比 增速预测 行业动态分析/房地产 3 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图2：住宅投资中别墅及90平方以下住宅的开发投资额并无增长（累计同比%） 资料来源：国家统计局、安信证券研究中心 1. 调控后首月量跌价稳 1-10月全国商品房累计销售面积12.03亿方，同比26.8%，增幅较9月略有回落（前值26.9%，上年同期7.2%），10月单月销售面积同比增长26.4%；全国商品房累计销售额9.15万亿元，增速为41.2%（前值41.3%，去年同期14.9%），10月单月销售金额环比下滑明显，政策效果显著，但对比上年同期增长40.1%，仍然处于历史高位； 本月销售额环比有所下降，同比稍微回落，预计2016全年同比增速会维持在35%以上。由于明年1月起，基数的抬升及调控政策的效应显现，环比高增长无法维持，预计将出现增速加速下滑的拐点。1-10月住宅销售均价为7339元/平米，同比增长12.3%； 10月底商品房待售面积6.95亿方，比9月末减少90万平方米，对应近6个月1.5亿方的月均销售，去化周期为4.95个月左右（前值5.2个月）；其中住宅待售面积同比下降6%（前值-2.6%），自2015年底以来持续下滑。 图3：商品房销售额累计同比增41.2% 资料来源：国家统计局、安信证券研究中心 -20-100102030402015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 2016年8月 2016年10月 住宅 住宅:90平方米以下住房 住宅:别墅、高档公寓 办公楼 商业营业用房 41.20% -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02468101214预测 商品房销售额:累计值 累计同比 预测同比 行业动态分析/房地产 4 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图4：销售面积及销售金额单月同比及环比有高位回落 资料来源：国家统计局、安信证券研究中心 图5：住宅待售面积下滑6% 图6：全国住宅去化周期5个月左右 资料来源：财政部、安信证券研究中心 资料来源：财政部、安信证券研究中心 10月调控后核心城市的价格：一线在330后同比高位盘整，二三线增幅大升。10月百城房价显示，调控后的10月份，一线城市同比增长26.21%；二线增长17.4%，三线增长8.1%。从图9可见一线城市房价在年初3.30新政后，增速高位盘整，而二三线在8月后开始大幅上升，轮动效应显著。 我们重点关注10月调控后核心城市的房价变化，从图11看出调控力度较大的城市环比仍然保持正增长，但增速基本回落，仅有重庆、武汉、苏州增速扩大，其中重庆和武汉调控力度并不大，今年以来涨幅也不多，10月价格继续补涨。 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%销售面积（单月，同比） 销售金额（单月，同比） -6% -10%0%10%20%30%40%50%10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000商品房待售面积 商品房待售面积:住宅 商品房待售面积:同比 商品房待售面积:住宅:同比 4.95 3.04.05.06.07.08.02013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 去化周期（月） 行业动态分析/房地产 5 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图7：各线城市房价同比增速 资料来源：国家统计局、安信证券研究中心 图8：10月调控后，大部分城市环比增速回落，但基本保持正增长 资料来源：Wind、安信证券研究中心 2. 调控后住宅并无库存积累的风险 1-10月份，全国房屋累计新开工面积13.74亿平米，同比增幅提