房地产行业事件点评：央妈放水楼市春天将穿越到秋天

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 央妈放水楼市春天将穿越到秋天 ——房地产行业 事件点评 2016年02月29日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 分析师 执业证书编号：S1480115080094 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 2月29日下午，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 观点： 1、 下调存款准备金率进一步改善货币环境 2月29日下午，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。我们认为此次下调金融机构人民币存款准备金率的时间符合市场的预期，政策希望在二会前通过各种政策稳定房地产市场，从而达到稳定整个宏观经济。金融机构人民币存款准备金率的下调有利于房地产行业，增加行业的货币的流动性，行业的回暖仍将持续。 2、 政策的目的加快库存的去化是主要目标 近期，房地产利好政策暖风频吹。我们认为自去年930政策出台以来，针对房地产行业的扶持政策频频，尤其是进入2016新年以来政策的密度加大和形式更为多样。其核心就是落实供应侧改革，通过增加房地产行业的流动性来加快房地产库存的去化速度。从已出台的政策来看，政策的力度和频度已接近07年金融危机后的水平。 3、 政策下房地产的春天将穿越到今年的秋天 从市场看很多城市房地产市场出现回暖，目前房地产市场尤其是一线城市的销售又出现很久之前火爆的场面，政策的频频出台将形成政策效应的良好叠加，可以预期二线城市的库存去化也会回升。我们认为房地产的春天将穿越到今年的秋天。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈放水楼市春天将穿越到秋天 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 4、 房价持续快涨将带来风险 由于房地产行业的周期特征，市场的表现往往会表现出一些过热或过冷的现象，大家在买涨不买跌的行为上有较统一的表现。这也反映在一线房地产再度出现排队买房、价格跳涨等热销的报道情况不断。由于目前一线城市的需求仍旺，价格总体向上的趋势仍具备。在市场行为下难免会有不太理性的人性冲动表现出来，再加上部分人对人民币贬值心存担忧，短时加剧市场的火热也在情理之中。我们认为目前一线城市的市场尚在合理中，但如果房价再继续快速上涨，将对在高位区域的房地产行业带来较大风险。 5、 政府希望的市场是热而稳健 由于目前一线城市的需求仍旺，价格总体向上的趋势仍具备，但在行业回暖中仍不要忘记健康发展才是根本，解决大多数人的基本住房问题仍是首位。近来上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。从上海的这个实施意见我们看到，政府对首套置业仍负有强烈的责任，尤其是一线城市这方面的压力更大，上海的这个政策有利于一线城市更好地持续、健康的发展。 6、 政策和去库存仍有空间 目前政策频频出台已很多，目前的政策已对一线城市产生很好的效果，也将对二线城市带来推动，而三、四线城市的回暖去库存的压力仍大。针对三、四线城市购买力较弱的特点，我们认为下一步采取财政补贴等优惠政策来促进三、四线城市房地产市场的去库存。 7、 市场对地产股的有担忧 后市仍有空间 虽然目前在一些城市商品房的销售出现量价齐升的情况，但价格的上升没有促使房地产股的上涨，这主要是因为房价的快速上涨给资本市场带来另一方面的担忧，即担心政策为了调控市场的非更改而转向。量的大升更有利于股价的上升，价格的上升却市场变得犹豫不决。我们认为虽然价格快速上涨使得市场蒙生政策可能转向的担忧，但随着销售持续回暖和市场的平稳，地产股仍有上升空间。 8、 投资建议 我们认为行业的分化严重，区域之间的分化更为突出。投资房地产股确实应该关注公司开发项目的区域布局，京津冀地区、长三角和珠三角区域的房地产公司相对更有投资机会。目前房地产股估值已低，地产有估值修复的空间，建议把握“成长、转型和供给侧改革”三个路径。1、寻找成长性的投资机会，建议重点关注： P3 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈放水楼市春天将穿越到秋天 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES中国武夷、万科、保利地产和招商蛇口。2、寻找转型的投资机会，建议关注：南京高科、荣盛发展和中国高科。3、供应侧改革带来的投资机会，建议关注：荣盛发展、中南建设、金科股份和福星股份。 注：近期我们新推出中国高科的公司深度报告，敬请查阅 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈放水楼市春天将穿越到秋天 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯2014年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 梁小翠 重庆大学金融学学士和产业经济学硕士，中国社会科学院研究生院在读博士。2015年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券事件点评 房地产行业：央妈放水楼市春天将穿越到秋天 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡： 相对弱于市场基准指数收益率5％以上。