东吴地产 房地产行业2026年中期策略 底部信号渐明核心资产先行

00:00:01 大家好，欢迎参加东吴地产房地产行业2026年中期策略底部信号渐明，核心资产先行会议。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，声明播报完毕后，主讲人可以直接开始发言，谢谢。 00:00:20 东吴证券研究所提醒您，本次电话会议仅面向机构投资者或受邀客户，第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议。未经合法授权，严禁录音、转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留追究法律责任的权利，感谢您给予的理解和配合，谢谢。 00:01:00 哎好嘞，谢谢各位投资者的参会，我是东吴地产郝信。那我们今天的话向大家汇报一下我们对房地产的中期的策略啊，我们包括对整体未来下半年的一个判断，然后包括上半年的复盘。 00:01:13 那整体的观点的话，我们认为现在房地产进入到一个缓慢复苏的节呃节奏，那二手房的话复苏会先行，新房的话可能节奏会稍微慢一点。我们在线的话还有刘旺老师，那其实我们后面的话会呃刘旺老师帮我们详细介绍一下，就是各项指标，然后各呃包括大家比较关注的一些行业的重点数据。我们把时间交给刘汪老师，哎好的啊，各位投资者大家好啊，我是东吴证券房地产行业分析师刘汪啊，感谢大家参加今天的中期策略会啊。 00:01:48 我们先说一下我们中期策略报告的整体观点，那么我们认为房地产行业现在还不是进入了一个全面反转的阶段，但是呢也不是过去几年那种快速下行的框架了。嗯，我们认为行业正在进入一个筑底验证期，那么后续的修复还是会比较的分化啊。具体来看的话，就是啊，核心城市优质项目还有一些稳健的头部主体啊，以及经营性现金流更清晰的一些商业 资产啊，会先走出来啊。 00:02:16 然后我们先看一下基本面数据呃。啊，首先就是国家统计局的数据，那么最新到1~6月的话啊，全国新建商品房的销售面积是4.0亿平方米，同比是下降了11.6%，销售金额是3.8万亿元，同比是下降了13.6%。那么开发投资的话，同比是下降了18%。那么行业呢也已经从前期的这个快速下行啊，逐步到了一个低位磨底和结构分化的阶段，那我们认为现在看地产的话啊，也不只是说看整体的全国总量，我们更要去看一些结构。 00:02:52 新房端的话啊，对于一些好城市好地段好产品啊，他们的销售韧性会相对更强一点。那么购房的需求整体仍然是存在的，只是说现在大家会更看重一些区位啊，产品交付的确定性啊，以及开发商的信用，呃从价格端来看的话，呃也有类似的信号。那么6月70城的数据里面啊，一线城市新房价格是环比上涨了0.1%，那么二手房价格是环比上涨了百分之。0.3，嗯，北上广深二手房价格都实现了一个都实现了一个环比上涨，但是呢，呃全国的房价我们还不能说是一个完全企稳的状态，但是从核心城市啊已经可以开始出现一些边际的量价边际改善。 00:03:38 同时呢，呃我们来看二手房市场的话啊，也是本轮的周期一个特别重要的领先指标，从1~5月的数据来看的话，我们统计的27城二手房成交面积啊同比是。基本持平的啊，这个表现是明显强于新房的，那么具体看上海城市的样本的话会更清楚。 00:04:00 呃，上海的话，呃1~5月1二手住宅成交呃整体是同比增加了3.1%，那么其中二手房成交同比是增加了11.1%啊，挂牌面积是同比下降了21.7%，去化周期降到了15.2个月啊。主要原因我们分析来看的话，呃主要还是说呃上海二手房价格调整相对也比较充分了，然后，目前主要是刚需和置换需求先入市，那么二手房流动性改善以后啊，我们认为也会逐步去承接一些改善型的新房需求。 00:04:36 然后再看一下整体的土地情况，呃，土地和房企方面的话，我们认为目前的主要节奏还是一个提质缩量的节奏啊。 00:04:461~5月的话，全国宅地成交规划建面是1.1亿平方米啊，同比是下降了23%，宅地的成交楼面均价是同比下降了15%啊。 00:04:56 但是我们也可以看到啊，其实是今年年初以来供地节奏也有一定的放缓啊，但是从5月开始啊，各地其实也是供出了一些优质的地块，5月的宅地溢价率已经回升到了9.4%。那么最新6月的数据来看的话，已经进一步升到了16%啊，这一点也是说明其实呃房企也不是说不拿地，只是说房企目前更只愿意为一些确定性更强的流速更快的项目来付款。那么对于一些核心城市成熟板块，并且需求比较清晰的项目啊，竞争压力和热度还是比较高的，房企端来看的话。 00:05:37 呃，房企端来看的话。呃，1~5月份百强房企的销售总额是1.23万亿元，同比是下降了14.9%，那么降幅呢也是从年初以来逐步收窄啊。从具体房企来看的话，呃中海华润置地、招商蛇口、中国经贸的累计销售金额也是分别实现了啊一个小双位数的增长。那么这背后的话，我们认为还是说啊，这类头部的优质房企在信用端啊融资端土储包括产品力方面啊，都有更好的优势。那我们认为整体行业的集中度啊，大概率也会逐步向这些央国企，或者是说少数的这些优质民企进一步的集中啊。 00:06:21 呃，这是整体的呃基本面的数据啊。如果从政策面来看的话，呃，我们认为就是今年也不像过去24年或者25年是一个大的政策周期，那么目前主要还是围绕一些啊，控增量去库存优供给来进行进一步的呃市场优化呃从。 00:06:44 中央层面的话其实还是延续了之前的基调，那么具体的话，呃我们可以看到其实地方政策相对来说会更密集一点。 00:06:53 上半年的话，呃有超过260个省市县出台的楼市政策超过了560条，那么其中呢公积金相关的政策超过了250条，那么主要还是在呃提升公积金额度啊，商转公或者是异地贷款。 多子女家庭上浮这些主要还是一些相当于是过去政策的配套落地啊， 00:07:17 那么从购房成本来看的话，呃，LPR已经。啊，LPR长期还是维持不变的啊，包括住房公积金利率也是维持在2.6%，但是呢，现在各地主要还是通过呃公积金的这个政策操作，来进一步降低购房成本。那除了供供给端的这个政策之外呢，呃收储政策其实也有进一步的推进啊，那么截止到6月末的话，呃，目前土地收储的这个专项债发行金额也是差不多到了4000亿元，然后存量商品房的收储大概是来到了125亿元。呃，存量商品房的进展会稍微比土地收储要慢一点，那么我认为这些。 00:08:02 这些政策的作用呢，也不是说一下子就把需求整体拉起来，主要还是一些降低置换成本啊，盘活库存稳定预期的作用。 00:08:13 然后往下半年看的话，我们认为主要有两方面值得去重点追踪啊。那么第一就是核心城市能否率先实现企稳。 00:08:21 那么具体的话，我们是以上海为例啊，因为上海已经走出了一条比较清楚的链啊， 00:08:27 清晰的链条。首先就是二手房的流动性改善，然后挂牌和去化也只在持续的下降，然后中高总价段的价格也是边际的实现了环比转正啊，改善需求也是开始逐步接力刚需啊。那截止到6月末的话，呃，我们追踪的上海冰山指数也已经较年初回升了大约1.6个百分点。然后二手房挂牌面积的话，呃，相较于2025年8月的一个高点，也是下降了26.3%。那么如果呃上海在本轮的这个修复链条继续成立的话，那么我认为其实对于其他的一些核心城市，包括呃北京深圳这些包括一些强二线的核心板块啊，也是有望陆续出现这些结构性的企稳信号的。 00:09:16 那么第二个方向的话，我们认为呃主要还是呃看商业地产啊，我们认为商业地产面最核心的优质资产还是购物中心，那么2025年来看的话，呃全国新开的购物中心大概有350座，那供给量的话是较2021年有一个明显的收缩的。但是呢我们也看到呃这个行业目前 的集中度还是在持续提升的。那么2025年末来看的话。呃，Top100房，嗯，Top100企业的在营购物中心一共是3190个，那么top10就占了50%左右啊。 00:09:53 那么随着这个增量供给逐步放缓的话，呃整个购物中心这个市场呢来看的话啊，还是从拼规模转向了一些拼资产素质、招商能力和运营效率这些的存量竞争。呃，然后从租金水平来看的话，呃，目前整体呃全国的这个租金水平还是在持续筑底的啊，呃，一季度来看的话，样本城市的首层租金也是环比下降了0.5%，然后零售物业的空置率大概是7.5%啊。但是我们可以看到一些优质的资产还是在持续跑赢行业的啊，比如说华润万象生活，呃， 00:10:30 2025年全年来看的话，呃，万象生活的购物中心空置率啊，只有2.8%。然后同店的租金收入是实现了6.8%的增长啊，购物中心的零售额的同店增长也是啊达到了12.2%啊，这是明显好于全国社零增速的。 00:10:49 然后万象生活的优势也是在于呃持续的布局核心城市核心商圈啊，然后在自己的品牌招商和精细化运营方面啊，确定性会相对来说更高。 00:11:02 呃，此外呢，我们认为呃商业呃香港的市场也是一个值得关注的，或者是一个对内地市场补充的观察点。那么香港的零售物业整体还是在进行着一个呃缓慢的修复吧。2025年的话，零售物业的控置率是12.5%啊，还是处在一个偏高的水平啊，尤其是一些非核心区域和一些小项目的压力还没有完全出清啊。但是边际上的来看的话，呃，整体的这个租金下行斜率已经明显的收敛了，然后市场回报率也来到了3.8%，那这个回报率相对来说也是在今年的一个相对的高位。 00:11:44 那么从啊需求端来看的话，呃，香港的整体的。呃，香港1~5月呃零售额销售额同比是增长了10.6%啊。然后我们观察到核心街铺呃相对于市场整体而言，它的租金已经实现了连续15个季度的环比正增长啊。所以我们的判断也是呃无论是香港零售地产还是说内地的购物中心啊，他们的逻辑是一样的，就是目前也不是一个全市场的整体修复啊，更可能还是一个核心商圈、核心街铺和一些强运营资产的一个率先企稳啊。 00:12:21 然后另外一方面的话，呃我们也看到其实去年以来呃，政府也出了很多关于商业地产的一些瑞its政策啊，也是为这类资产的重估提供了一些催化啊啊。今年的6月18日，首批4只商业不动产REITs也是在上交所上市，合计募资大概是203亿元，底层资产就包括购物中心和写字楼啊这些优质的持有型物业，呃，也为他们提供了一个。公开市场定价和退出的通道，那么我们认为可能未来呃，这些经营收入啊出租率啊分派率啊啊可能会更成为一个重要的估值锚。 00:13:02 然后呃最后是一个关于未来的核心指标，那么我认为房地产行业整体的指标还是有一个呃2026年来看的话，也是一个降幅收敛结构性修复先行的趋势。具体来看的话，我们认为呃中性条件下，可能2020年新开工面积是5.02亿平方米，同比是呃下降14.6%，降幅较2025年收窄5.8个百分点。然后商品房销售方面的话，呃，销售面积大概是58.35亿平方米，同比是下降5.2%，降幅是较2025年收窄3.5个百分比。然后销售金额放到是2025年是7.76万亿元，同比下降7.6%，降幅是较2025年收窄5.0个百分点。啊，然后竣工面积是5.15亿平方米，同比下降14.7%，降幅较2025年收窄3.4个百分点。 00:14:01 然后开发投资的话是7.45万亿元，同比下降10%，降幅是较2025年收窄7.2个百分点啊，这是我们对2026年呃房地产一些基本数据的预测。呃，然后最后落到投资建议方面的话，呃，我们认为开发端主要还是看好信用稳健、核心存储核心土储比较充足，然后产品力比较突出的一些公司啊，我们推荐华润置地、招商蛇口、新城控股啊，建议关注保利发展。然后商业运营和物业端的话，我们还是比较看好呃上面提到的购物中心相关资产啊，重点还是推荐华润万象生活、新城控股啊，推荐绿城服务，建议关注保利物业、招商积余啊。 00:14:47 另外呢，现在二手房率先出现了率先企稳的迹象，我们也是推荐存量房交易的平台，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 00:14:57 然后总结一下来看的话啊，我们认为就是房地产行业目前仍然在一个筑底阶段，但是底部 的信号已经逐步的清晰。下半年的话，我们还是