一线限购若宽松，看好哪些公司？

行业追踪（2024.9.22-2024.9.28） 政策博弈“短逻辑”兑现，看好行情持续性 继我们在9月23日报告《高频销售边际走弱，政策优化预期提升》指出“一线城市限制性政策宽松、存量房贷、收储金融支持等政策或均有调整空间”，在上周内看到上述方向均有进一步政策表态/明确文件落地，既说明当前环境下“稳需求”迫切，也反映中央“促进房地产市场止跌回稳”决心坚定。 我们认为，1）政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续，短期政策主要发力点或继续围绕：①一线城市限购宽松；②收储市场化激励机制落地；③税费优化等方面展开；具备相关区域优势的房企及超跌标的，短期估值弹性空间有望打开。2）中长期维度看，“止跌企稳”表述后，我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通；困境反转及白马股标的在资金偏好下，具备进一步估值中枢的抬升空间。 一线限购政策有哪些潜在调整空间？ 继9月26日政治局会议提及“要回应群众关切，调整住房限购政策”后，9月27日广州市南沙区宣布“区内购买商品住房不再审核购房资格”，新一轮高能级限购宽松打开。 从当前限购政策严格程度看，广州最松、深圳次之、北上最严，我们认为调控力度及优先级或同样遵循此顺序，同时我们看好相关城市政策调整后基本面的受益空间。从宽松方向看，我们认为，广深地区不排除“仅保留个别核心区限购、外地人群社保年限要求取消、限购区限购套数优化”等优化可能，北上不排除“限购范围缩圈、外地社保年限要求降低、限购区限购套数宽松、大面积段限购宽松、特定人群要求继续宽松等”优化可能。 一线限购若宽松，看好哪些公司？ 我们梳理了2023年1月-2024年9月（截至9月26日）百强房企于一线城市销售及拿地表现：具体来看，上市房企中，1）一线销售额规模靠前的包括：保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产、万科企业、绿城中国等；2）一线销售额占全国比重靠前的包括：陆家嘴、城投控股、中华企业、北京城建、越秀地产等。3）一线拿地额规模靠前的包括：中国海外发展、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产等；4）一线拿地额占全国比重靠前的包括：中华企业、城投控股、北京城建、保利置业、越秀地产、招商蛇口等。我们认为，一线限购放松逻辑下优先关注资源储备优势的房企。从规模看，全国性布局的国央企、优质非国企在一线销售拿地规模优势明显；从一线占比看，区域型地方国企、龙头央企在一线销售及拿地占全国的比重更高，潜在政策受益空间弹性大，优先关注，越秀地产、城建发展、中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、万科A、绿城中国等。 9月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交310万平，月度同比-43.76%，相较上月下降12.66pct；累计库存12048万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交173万平，月度同比-6 .08%，相较上月下降9.90pct。9月16日-9月22日，土地市场成交建面1757万平，滚动12周同比7.72%；成交总额286亿元，滚动12周同比-24.72%；全国平均溢价率2.51%，滚动12周同比+0.30pct。 本周申万房地产指数+20 .14%，较上周提升13.29pct，涨幅排名4/31，领先沪深300指数4.44pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+17.51%，较上周提升10.87pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数4 .51pct；克而瑞内房股领先指数为33 .74%，较上周提升25.69pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑； ④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余； 5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：一线限购若宽松，看好哪些公司？ 政策博弈“短逻辑”兑现，看好行情持续性 继我们在9月23日报告《高频销售边际走弱，政策优化预期提升》指出“一线城市限制性政策宽松、存量房贷、收储金融支持等政策或均有调整空间”，在上周内看到上述方向均有进一步政策表态/明确文件落地，既说明当前环境下“稳需求”迫切，也反映中央“促进房地产市场止跌回稳”决心坚定。 我们认为，1）政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续，短期政策主要发力点或继续围绕：①一线城市限购宽松；②收储市场化激励机制落地；③税费优化等方面展开；具备相关区域优势的房企及超跌标的，短期估值弹性空间有望打开。2）中长期维度看，“止跌企稳”表述后，我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通；困境反转及白马股标的在资金偏好下，具备进一步估值中枢的抬升空间。 一线限购政策有哪些潜在调整空间？ 继9月26日政治局会议提及“要回应群众关切，调整住房限购政策”后，9月27日广州市南沙区宣布“区内购买商品住房不再审核购房资格”，新一轮高能级限购宽松打开。从当前限购政策严格程度看，广州最松、深圳次之、北上最严，我们认为调控力度及优先级或同样遵循此顺序，同时我们看好相关城市政策调整后基本面的受益空间。从宽松方向看，我们认为，广深地区不排除“仅保留个别核心区限购、外地人群社保年限要求取消、限购区限购套数优化”等优化可能，北上不排除“限购范围缩圈、外地社保年限要求降低、限购区限购套数宽松、大面积段限购宽松、特定人群要求继续宽松等”优化可能。 图1：一线城市限购政策及潜在调整空间 一线限购若宽松，看好哪些公司？ 我们梳理了2023年1月-2024年9月（截至9月26日）百强房企于一线城市销售及拿地表现：具体来看，上市房企中，1）一线销售额规模靠前的包括：保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产、万科企业、绿城中国等；2）一线销售额占全国比重靠前的包括：陆家嘴、城投控股、中华企业、北京城建、越秀地产等。3）一线拿地额规模靠前的包括：中国海外发展、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产等；4）一线拿地额占全国比重靠前的包括：中华企业、城投控股、北京城建、保利置业、越秀地产、招商蛇口等。 分城市看，上市房企中，1）北京，销售额靠前是：中国海外发展、北京城建、华润置地、保利发展，拿地额靠前的是：中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀地产；2）上海，销售额靠前的是：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、万科企业，拿地额靠前的是：招商蛇口、华润置地、中国海外发展、华发股份；3）广州，销售额靠前的是：越秀地产、保利发展、万科企业、中国海外发展，拿地额靠前的是：华润置地、保利发展、越秀地产、中国海外发展；4）深圳，销售额靠前的是：华润置地、招商蛇口、中国海外发展、万科企业，拿地额靠前的是：中国海外发展、龙湖集团、招商蛇口及中建系。 我们认为，一线限购放松逻辑下优先关注资源储备优势的房企。从规模看，全国性布局的国央企、优质非国企在一线销售拿地规模优势明显；从一线占比看，区域型地方国企、龙头央企在一线销售及拿地占全国的比重更高，潜在政策受益空间弹性大，优先关注，越秀地产、城建发展、中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、万科A、绿城中国等。 图2：房企一线城市销售&拿地排行 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。 交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 9月21日-9月27日，60城商品房成交面积为310万平，移动12周同比增速为-34.40%，增速较上期下降6.62pct；月度同比-43.76%，相较上月下降12.66pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为74、201、35万平，移动12周同比增速分别为-12.95%、-45.70%、+8.42%，增速较上期分别变化-9.86pct、-6.28pct、+3.26pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下增幅扩大。 图3：50城商品房成交面积 图4：50城商品房成交面积-月度同比 图5：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图6：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 9月21日-9月27日，17城二手房成交面积为173万平，移动12周同比增速为+6.29%，增速较上期下降1.46pct；月度同比-6.08%，相较上月下降9.90pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为42、124、7万平，移动12周同比增速分别为+25.14%、-2.71%、+146.45%，增速较上期分别变化-8.05pct、+0.15pct、-7.27pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线三线及以下增幅收窄。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 9月16日-9月22日，全国土地成交建筑面积为1757万平，滚动12周同比增速为+7.72%，较前期上升2.59pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为62、514、1180万平，滚动12周同比增速分别为-31.08%、+13.32%、+9.59%，增速较上期分别提升-1.95pct、-5.23pct、+6.77pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，三线增幅扩大，二线增幅收窄。 全国土地成交金额达到286亿元，滚动12周同比增速为-24.72%，较前期上升2.38pct。其中，一线、二线、三线城市分别为42、110、134亿元，滚动12周同比增速分别为-40.6%、-24.5%、-14.4%。 全国土地成交平均溢价率为2.51%，滚动12周同比增速为+0.30pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、5.3%、1.09%，滚动12周同比增速分别为-1.19pct、1.14pct、0.04pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年9月22日-2