宏观伴读系列（36）：城市更新资金从何而来？

宏观伴读系列（36）：城市更新资金从何而来？ 研究结论 近期湖北多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局，深圳、广州、济南等地也设置了专门的城市更新机构，反映了政府职能转变和城市发展的新趋势。在房地产市场由增量转向存量的背景下，如何进一步优化城市功能、改善居民居住环境将成为更加重要的话题。在此过程中，资金来源是更新项目能否顺利推进的关键所在，从海内外一些具体案例来看，其中既有共性，也有一些因地制宜的特性。 刘亚慧、刘勇（2024）在“德国城市更新资金管理制度对我国的启示”一文中梳理了若干来自德国的经验，包括：（1）明确各级财政出资比例：德国以制度形式规定联邦、州和市政府根据三分之一原则，平等分担城市更新项目所需费用，部分特殊情况下出资比例划分有所不同，例如对于纪念碑维护项目，市政府筹款比例可降至20%，联邦和州政府各出资40%，如果项目所属的市政府预算紧张，其筹款比例可 降至10%，联邦和州政府各承担45%；（2）资金资助需要先经过前期的广泛调研，对城市的区域空间进行划分，确定长期优先发展区域，整体发展思路确定以后，每个单独项目的实施都要围绕这一目标进行。对项目未来发展的确定性承诺可以提升投资的可预测性，吸引更多社会主体参与；（3）规定资金重点支持方向—— 绿色低碳发展、建筑和市政基础设施的节能改造、无障碍设施建设等；（4）撬动社会资金流入。当地社区可根据本地实际情况设立社区基金直接用于小型的微改造项目，联邦，州和地方公共建设基金提供不超过50%的资金来源，其余部分来自企业、社区、个人或市政府的其他资金；（5）拓宽参与渠道：满足条件的居民可以直 接申请参与城市更新项目，如私人业主有机会向市政府申请对其建筑物翻新给予财政支持；私人业主和租户都可以申请拨款，用于住宅楼的无障碍设施改造以及增加防盗措施来提高住宅安全性。同样研究德国的胡淼、周俭（2023）“德国柏林城市 中心区更新的经验与启示”一文提到了CityWest街区项目，2014-2016年，该街区 13项地区基金项目中有8项来自教会和各协会、3项来自大型企业、1项来自柏林工业大学、1项来自个人，项目的资金筹措、方案设计和实施均由上述本地力量主导完成，政府给予占项目成本50%的资金补助。在合作项目“光之珍珠”中，灯光装置的设计、建设成本由公共资金承担，日常电力运营和维护成本则在当地注册协会AGCity的协调下由周边私人企业共同承担，此外项目还受到了“活力城市”基金会的资助和私人赞助商的实物捐助，相关案例表明本地利益相关者，尤其是本地企业和社会团体是德国城市更新过程中的关键力量。 也有一些文献聚焦国内成熟案例，如彭攀屹、赵学彬（2023）关注了湖南省韶山市 城市更新专项规划编制的资金平衡问题，在这一案例中，土地评估团队对全面改造地块中的可经营性用地（6块）进行市场评估，测算土地出让收益，为后续更新决策提供出让底价参考；策划团队对全面改造的非经营性用地（3块）与微改造（36块）、综合改造（17块）地块的可经营空间进行挖掘，针对小尺度的城市空间，通 过零散用地再利用、闲置资产盘点等方式，梳理潜力空间台账，如社区综合体、物 业经营、停车经营、广告投放、公服收益等多途径可持续商业挖掘。除此之外，增 补韶山市2023年老旧小区改造中央财政补贴以及2023-2025保障性安居工程中央预算资金的既有投入，并开展收益评估工作，得出可实现盈利的地块约为25块，基本平衡的地块10块，难以盈利的地块27块；最后，总结出“空间捆绑”和“时间捆绑”下城市更新收益较大化的地块组合方案，将62个更新资源地块整合成5个城市更新单元，即为“资金平衡”单元。赵云、杨潮军（2023）“城市更新项目的空间重构与资金筹措”指出专项债也是重要资金来源，如广东省佛山市南海区69个社 区老旧小区改造总投资70.73亿元，申请专项债35.5亿元；湖北省荆州大学城（城 市更新）科创园项目总投资59.28亿元，申请专项债47.4亿元，等等。 风险提示 引用的学术研究、计量模型所需假设与现实存在偏差的风险。 宏观经济|动态跟踪 报告发布日期2024年09月06日 陈至奕021-63325888*6044 chenzhiyi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860519090001香港证监会牌照：BUK982 孙国翔sunguoxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860523080009 宏观伴读系列（35）：土地流转与农民收入2024-08-30 宏观伴读系列（34）：“直播带货”研究2024-08-23 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 宏观经济|动态跟踪——宏观伴读系列（36）：城市更新资金从何而来？ 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准 （A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼 电话：021-63325888 传真：021-63326786 网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。