地产行业周报：多地启动商品房“以旧换新”，打通房屋置换链条

证券研究报告 多地启动商品房“以旧换新”，打通房屋置换链条 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年4月7日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周多地开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，旨在为置换群体提供便利；郑州将收购二手房与保障性租赁住房需求相结合，打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，房企亦能实现项目快速去化，政策效力可一举多得。考虑当前板块持仓、估值仍处低位，后续政策端支持可期。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地 产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳） 等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）多地开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作 市场运行监测：1）受清明假期影响，成交环比下滑。本周(3.30-4.5)新房成交1.9万套，环比降43.8%，二手房成交1.4万套，环比降39%。3月新房日均成交同比下降42.9%，降幅较2月收窄17.9个百分点。2）库存环比持平，去化周期23.9个月。16城取证库存10228万平，环比持平；去化周期23.9个月。3）土地成交、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2522.1万平、成交建面3599 万平，环比升25.6%、升135%；成交溢价率6.3%，环比升0.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比2.1%、28.5%、69.4%，环比分别降7.6pct、升5.5pct、升2.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60.1亿元，环比减少113.5亿元，无海外债发行；房企发行利率为2.57-3.57%，可比利率较前次下降。2）地产股：本周房地产板块跌1.45%，跑输沪深300（0.86%）；当前地产板块PE（TTM）12.89倍，估值处于近五年77.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为中国国贸、大名城、雅戈尔，南向资金净流入前三为万科企业、华润置地、华润万 象生活。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年4月1日海南 放宽住房限购政策，酒店式公寓 不再受限 2024年4月2日福州 阶段性取消首套房商业贷款利率 下限 2024年4月1日宿州 调整公积金政策，允许父母提公积金助子女购房 2024年4月2日武汉 公积金贷款额度上调20% 2024年4月1日郑州 南海诸岛 开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作 2024年4月2日无锡 梁溪区启动商品房“以旧换新”政策，收购二手房并一对一置换 偏松偏紧中性 2024年4月2日青岛 推房票制度、上调公积金贷款额，取消首套房贷利率下限 2024年4月3日海安 实施商品房"以旧换新"政策 多地开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作 事件描述：本周郑州、无锡梁溪区、江苏海安相继开展商品房“以旧换新”政策。 点评：1）郑州商品房“卖旧买新、以旧换新”可通过两种方式实现：一是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手房，促成购买改善性新房；二是在政府政策鼓励下，通过市场自行交易实现“卖旧买新、以旧换新”，对2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新房的群众，现行契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。“以旧换新”方案旨在为置换群体提供便利，加强一二手房联 动。 2）郑州2024年二手房收储规划将在金水区、郑东新区等郑州主要城区先行试点，全年计划完成5000套；收购数量及房源条件根据该区保障性租赁住房的需求制定，预计未来收储的二手房将转化为保障性住房。根据郑州市住房保障和房地产管理局信息，2024年郑州计划筹集筹集保障性租赁住房1.5万套，城发集团收购二手房与保障性租赁住房需求相结合，打通置换链条的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，政策效力可一举两得。 3)江苏无锡梁溪区推出商品房“以旧换新”政策，由国资公司指定主体回购二手住房并置换新房，要求一对一置换且二手房总价不超新房 60%。首批5个楼盘已开放线下报名，新房型均为大户型，改善型客户需补差价参与。改善型置业群体可以较快速度获得置换资金购入新房，同时房企亦能实现项目快速去化。 6）当下部分二手房难以流通的问题主要在于高库存、价格贵、交易税费重、房屋质量差等方面；但受限于财力约束，地方国企大规模收购二手房或难以落地实现，多数交易仍需通过市场匹配。政府或还需通过补足新房及存量房源公共配套补短板或老旧小区改造工作等，提高该部分房源的可居住性，从而借助市场力量实现交易循环。 成交：受清明假期影响，环比下滑 点评：本周(3.30-4.5)新房成交1.9万套，环比降43.8%，二手房成交1.4万套，环比降39%。3月新房日均成交同比下降42.9%，降幅较2月收窄17.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.9.1723.1.1723.5.1723.9.1724.1.17 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 0% -50% -100% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.22023.52023.82023.112024.2W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期23.9个月 点评：16城取证库存10228万平，环比持平；去化周期23.9个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.10.8 21.12.1022.2.11 22.4.15 22.6.17 22.8.19 22.10.2122.12.23 23.3.3 23.5.5 23.7.7 23.9.8 23.11.10 24.1.12 0 24.3.15 土地：成交、溢价率回升，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2522.1万平、成交建面3599万平，环比升25.6%、升135%；成交溢价率6.3%，环比升0.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比2.1%、28.5%、69.4%，环比分别降7.6pct、升5.5pct、升2.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W3.11 22.9.1223.1.1223.5.1223.9.1224.1.12 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 600 500 400 300 200 100 0 万平 483 百城土地成交前五城（3.25-3.31） 461 246 166146 2023.22023.52023.82023.112024.2W3.18 嘉兴唐山宁波石家庄重庆 流动性环境：资金价格大多下行 资金价格大多下行。4月3日当周，R001下行46.84BP至1.70%，R007下行83.03BP至 1.98%。截至4月3日，OMO存量（MA10）余额为4192亿元，较3月29日增加1755亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行83.03BP(%) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/3/292024/4/3涨跌幅 （BP） 1D 2.17 1.70 -46.84 R 7D 2.81 1.98 -83.03 14D 2.57 2.03 -53.83 1M 2.31 2.10 -21.55 1D 1.71 1.68 -2.45 DR 7D 2.01 1.81 -19.8 14D 2.17 1.91 -25.39 1M 2.15 1.93 -21.65 ON 1.72 1.69 -3.3 SHIBOR 1W 1.97 1.82 -14.6 1M 2.14 2.10 -4.3 3M 2.16 2.14 -1.3 资金价格大多下行（%） 境内房地产债发行 本周（2024.4.1-2024.4.7）境内地产债发行60.1亿元，总偿还量为20.5亿元，净融资额为39.6亿元。到期压力方面，24年地产债到期 压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2687.2亿，同比23年约增加0.4%。向后看，2024年4月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约437.72亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 9 房企境内债发行 本周共发行9支境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 15.0 境内地产债发行规模前五（亿元） 12.0 8.0 6.1 6.0 164.0 143.5 123.0 102.5 82.0 61.5 41.0 20.5 00.0 境内地产债发行利率前五（%） 大悦城控股厦门安居光明房地产华发股份浦东土地控股 24光明房产 MTN003 24华发实业24大悦城MTN00224常高0124浦土01 MTN001 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年3月海外债发行29亿美元，发行方主要为恒隆地产与太古地产，以及中梁控股部分美元债重组。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 30.0 25.0 20.0 房企海外债发