科技型房地产经纪平台

深耕房地产经纪，搭建科技型全国性服务平台增强公司竞争力 公司于2017年完成重组，成为国内首家登陆A股主板的房地产服务龙头，涵盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理等多元化业务，旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等知名品牌。公司积极推进组织变革，加快数字化产研体系升级，以“优秀的人”为核心，打造了繁星平台、积分体系、小爱助手等一系列数字智能工具，向高水平互联网企业的转型。 市场需求不断攀升，房屋租赁及服务市场机构化率提升空间大 目前，我国二手房交易GTV占总房产交易金额不足50%，远低于发达国家70%以上的水平，市场潜力较大。中长期来看，二手房交易额占比有望进一步提升。租赁市场方面，中国房屋租赁机构化率仅4.5%，与发达国家30%—70%的差距显著。未来，专业化、品牌化的租赁运营公司将逐渐提高市场占有率，引领行业变革。 二手房经纪与新房销售联动，助力公司提升经纪业务竞争力 公司核心业务品牌我爱我家，凭借多年积累，在北京、上海、杭州等核心城市拥有良好口碑和市场领先地位。通过品牌升级和科技赋能，公司将在优势城市继续提升市场份额，同时积极扩张城市布局。新房方面，公司有效利用客户资源，为客户提供多种选择，为开发商提高成交效率，充分发挥一二手房协同效应。 房屋资产管理规模不断扩大，有望成为新业绩增长点 公司旗下“相寓”品牌运营着房屋资产管理服务，是国内最早创建房屋资产管理业务的公司，管理经验丰富。目前在管房源突破26万套，累计服务超过200万业主，500万租客，房屋资产管理规模近万亿。 盈利预测、估值与评级 我们预计，公司2023-2025年营业收入分别为119.81/150.69/166.19亿元，同比增速分别为2.63%/25.78%/10.29%，3年CAGR为12.50%；归母净利润 ，同比增速分别为扭亏/488.23%/32.01%。EPS分别为 0.50/2.96/3.91亿元 0.02/0.13/0.17元/股。鉴于公司A股市场作为唯一地产经纪企业的独特优势以及业务成长性，未来整体估值有望提升，以分部估值法，我们给予公司目标价3.69元，对应2024年30倍PE，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：房地产市场恢复不及预期；存量房和房屋租赁业务扩张不及预期；数字化转型不及预期。 投资聚焦 核心逻辑 我国房地产市场逐步迈入“居住时代”，专业服务机构价值日益凸显。我爱我家作为A股稀缺的一体化房产交易平台，拥有ACN全国联盟和楼盘字典两大核心资源，存量房和新房业务形成了协同效应和差异化优势。目前，公司已经完成了组织架构优化和数字化能力提升，通过AI、大数据等手段赋能经纪人，有望实现业绩的快速增长。 不同于市场的观点 （1）市场普遍担忧二手房市场低迷、行业竞争加剧、客户粘性不足等因素，对我爱我家公司的长期营收增长构成挑战。 （2）我们认为，公司凭借其在A股独有的存量房经纪业务模式，拓展了多元化的销售渠道，为公司未来发展提供了有力支撑。同时，我国二手房市场的机构化程度仍低于发达国家水平，预计未来市场空间仍有较大提升潜力。 核心假设 存量房经纪业务：受存量房行业交易量回升影响，预计市占率持续提升。预测将从2022年的35亿元增长到2025年的63亿元，3年CAGR约为21%，2023-2025年对应的毛利率分别为22%、24%、26%。 房屋资产管理业务：由于上半年活跃度同比再次攀升，预计下半年业务需求仍将保持旺盛，中长期具有较好态势。预测房屋资产管理业务收入将从2022年的56亿增长到2025年的77亿，3年CAGR约为11%。 新房业务：由于国内市场表现相对疲软，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前仍处在下行趋势之中。我们预计业务收入将由2022年的12.7亿元增长到2025年的13.5亿元，2023-2025对应的毛利率分别为12.5%、14%、15%。 其他业务：以昆百大为核心的商务租赁业务，以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加知名品牌的入驻，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。我们预计业务收入将由2022年的12.3亿元增长到2025年的12.87亿元，3年CAGR约为1.64%，2023-2025对应的毛利率为48.5%、48.5%、48.5%。 盈利预测、估值与评级 预计公司2023-2025年营业收入分别为119.81/150.69/166.19亿元，同比增速分别为2.63%/25.78%/10.29%，3年CAGR为12.50%；归母净利润0.50/2.96/3.91亿元，同比增速分别为扭亏/488.23%/32.01%。EPS分别为0.02/0.13/0.17元/股。鉴于公司A股市场唯一地产经纪企业的独特优势，估值有望提升。以分部估值法，我们给予公司目标价3.69元，对应2024年30倍PE。首次覆盖，给予“买入”评级。 投资看点 短期来看，公司依托地产政策宽松趋势和平台、房源优势来驱动利润提升。 中期来看，公司将受益于新房成交恢复及产业链整合，提升获利能力。 长期看，公司利用自身品牌优势，叠加数字化能力，市占率有望得到进一步提升。 1.全国性房产经纪服务平台逐步完成数字化转型 1.1房产经纪行业23年老品牌 我爱我家成立于2000年，是国内最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一，公司锚定“居住”这一生活刚需场景，主要围绕居住核心资产(住宅)的配置(交易与运营管理)需求提供专业服务，业务覆盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理。 公司业务聚焦在国内一、二线核心城市，主要城市包括北京、上海、杭州、南京、苏州、天津、南昌等15座国内城市，截止于2022年年报，国内运营门店总量3583家，员工约3.5万人，2017年昆百大定增收购我爱我家使其成为A股首家地产经纪公司。 已完成两轮市场扩张，数字化转型逐步完成 回顾我爱我家控股集团股份有限公司自成立以来的发展历程，大致可以分为第一轮全国布局、第二轮全国布局和数字化转型阶段。 第一轮全国布局阶段：2000年，第一家线下门店在北京成立，开辟行业品牌化、规模化运营的先河，从事二手房经纪和房屋租赁业务。2002年，开创性引入ERP系统，实现全国门店信息共享和科学化管理，完成第一轮全国布局。随后，公司率先推出行业服务标准，提出房屋租赁及二手房买卖两大承诺。2005年，公司形成了“三网合一”的模式并很快有千家网店同步开张。2011年，公司开辟了“房地产+电子商务”新模式。 第二轮全国布局阶段：2013年公司完成了第二轮全国布局，业务拓展至武汉、长沙等城市。随后启动了海外业务，并推出房屋资产管理品牌“相寓”，造福租房人群，实现城市多产品一体化。2017年，公司与昆百大A完成重组并成功上市。 图表1：我爱我家发展历程 数字化转型阶段：2020年以来，公司以数字化转型作为首要战略，探索智能化发展路径。坚定数字化方向，强化发展引擎，探索直营、合伙新模式，全面启动加盟业务，形成主业发展的双轮并进模式，形成了以技术和数据为枢纽的三大产品群，全面赋能各条业务线，并保持不断迭代。此外，公司致力于组织变革，加速数字化产研体系的优化迭代与人才匹配，围绕“优秀的人”这一核心，开发了繁星平台、积分体系、小爱助手等矩阵化的数字智能工具，推动我爱我家向高水平互联网企业的转型。 1.2股权结构相对稳定，核心管理团队稳定 截止2023年9月5日，实控人谢勇直接持股5.52%，并且通过西藏太和先机投资管理有限公司间接持股17.45%；东银玉衡持股7.43%位居第2；五八有限公司近年由于自身资金需求考虑逐步减持，截止目前已经将持股比例降至5%以下，公司其他十大股东无较大变动，十大股东持股总比例为47.84%。 图表2：我爱我家股权结构 公司副总裁兼COO高晓辉女士自2001年加入北京我爱我家房地产经纪有限公司，因具备卓越的销售业绩及各基层管理经历，2007年晋升为北京公司业务副总经理，全面负责北京分公司运营管理工作，2020年升任集团副总裁兼COO。公司核心管理团队和区域负责人具备多年从业经验且年富力强，有利于公司战略转型升级。 1.3房产交易量直接影响公司应收和利润 营收和利润与部分核心城市房产交易量正相关 由于我爱我家业务布局在北京、上海、杭州等一线和强二线城市，其营收和利润与核心城市的房产交易量直接相关。其营业收入从2018年的106.92亿元增长到2022年的116.73亿元，4年CAGR约为2.22%。 图表3：我爱我家近年营收及归母净利润情况汇总（单位：亿元） 2020年受房地产宏观调控和疫情冲击，营业收入由2019年的112.11亿下降到95.75亿元，同比下降14.59%。2021年有所恢复，2022年营收同比下降2.42%。归母净利润呈持续下降趋势，从2019年的8.27亿元连续下降至2022年的-3.06亿元，2022年公司归母净利润同2021年相比减少4.72亿元，下降幅度较大。利润大幅下降的主要原因为宏观经济下行，房地产市场惨淡，消费信心低迷，各地持续的流动性问题对门店的正常营业和房地产经纪人的带看造成较大影响。 资产管理业务是收入主要来源 2022年公司营收结构中，资产管理业务实现营收56.47亿元，占比49%，仍是主要来源。经纪业务实现营收35.31亿元，占比30%；新房业务实现营收12.7亿元，占比11%。商业租赁及服务实现营收3.92亿元，占比3%。其他业务营收8.34亿元，占营业收入比为7%。公司是国内最早提供长租公寓服务的企业之一，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。目前该业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等全国15个大中型城市，在管房源数量突破26万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。 图表4：我爱我家2022年公司各业务收入占比（单位：亿元） 2.地产经纪业务长坡厚雪，行业龙头有望持续受益 2.1房地产政策持续优化，存量房交易量或将直接受益 政治局会议以来，房地产政策持续优化 2023年7月24日中央政治局会议首次提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”政治局会议后，住建部、央行、国家金融监督管理总局等部门积极响应，国内政策开启了新一轮的调整优化进程。在“房住不炒”的总原则指导下，因城施策进一步贯彻落实，诸如降低首付比例、“认房不认贷”、部分区域取消限购等政策相继出台,我们预计一线城市和核心二线城市存量房和新房交易量将有所提升。 图表5：2023年7月政治局会议以来房地产相关政策汇总 新房二手房交易量有所恢复 从30大中型城市商品房成交面积看，2023年2月，同比增速强势扭转为正，达76.01%；2月至5月同比增速仍保持在47%以上高位；6月成交面积绝对值亦回升至1391万平方米。从全国二手房挂牌价指数来看，一线城市与全国均值差距扩大，增速稳定，率先引领存量房市场复苏。一是核心城市释放宽松购房市场信号，二是存量房需求弹性大，修复速度较快。 图表6：30大中城市商品房成交面积修复中 图表7：一线城市存量房挂牌指数有所上涨 法律法规结合行业和企业自律规范地产经纪行业发展 随着我国房地产业的发展,房地产中介服务机构迅速发展起来.房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环,由于其自身的特点和发展时间不长而存在着一些不可避免且不容忽视的问题,诸如立法不够具体完善、经纪机构的规模较小、实力偏弱,经纪企业自身素质问题等。 为此,要完善房地产经纪法规体系,制订相应管理办法,让经纪行为得到切实的保障;加强房地产经纪行业自身建设,强化自律机制;加强对经纪行为市场运作体系的研究,提高市场意识和服务意识,提高经纪人队伍素质,提升专业水准;强强联手,扩大规模,走集团化、规模化经营管理之路或将是最优选择。 2.2线上线下联动构筑行业壁垒 房地产经纪行业存在诸多痛点：市场乱象频发，黑中介、虚假房源、切单等恶性竞争现象屡见不鲜；房源信息获取难度大，