业绩双位数增长，销售面积稳步提高

业绩双位数增长，销售面积稳步提高 --2023年三季报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%；基本每股收益 0.39元/股，同比增长44.44%。 业绩双位数增长：2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。毛利率上，2023年前三季度毛利率18.25%，较去年同期下降0.49pct。2023年前三季度归母净利润 增速高于营业收入增速，主要由于1）2023年前三季度税金及附加/收入比例为4.05%，较去年同期下降0.41pct；2）2023年前三季度实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%；3）2023年前三季度少数股东损益为17.57亿元，同 比减少48.16%，少数股东损益/净利润比例为31.80%，较去年同期53.40%下降21.6pct，或由于权益比例升高导致少股东损益占净利润比例下降较多。费用管控上，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.86%、1.77%， 分别较去年同期下降0.04pct、升高0.17pct。 销售面积稳步提高：销售方面，2023年前三季度公司实现销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%；销售面积917.64万方，同比增长21.86%，对应销售均价24662元/平米，同比下降7.89%；销售面积稳步增长，优于行业表现。拿地方面，2023年前三季度共新增38宗地块，新增建面371.49万方，权益地 价554亿元。第三季度，公司新增13宗地块，计容建面133.49万方，计算得 招商蛇口(001979) 推荐(维持) 分析师 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 市场数据2023-10-30 股票代码001979 A股收盘价(元)10.88 上证指数3,021.55 总股本(万股)906,084 实际流通A股(万股)773,798 流通A股市值(亿元)842 相对沪深300表现图 招商蛇口沪深300 到的总地价为275.15亿元，对应楼面价20612元/平米，地售比0.80，较上半 年地销比提高8.35pct；投资力度45.96%，较上半年24.99%的投资力度提升20.97pct，投资力度提升较多；第三季度新增地块的权益比例75.96%，较上半 年累计新增拿地权益比例81.90%下降5.94pct，但维持高权益比例。新增地块 全部位于一、二线城市，拿地质量高。 三道红线稳居绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司货币资金余额 887.66亿元，现金短债比为2.09，较去年同期提高0.15，在手现金充足；剔除合同负债后的资产负债率为60.52%，较去年同期下降2.61pct，净负债率为39.93%，较去年同期下降7.07pct，严控杠杆。三道红线稳居绿档并且持续优化。 定增落地：截至2023年9月20日止，公司以每股11.81元的发行价格定向招商局投资等不超过35个特定对象增发约7.2亿股份，募集资金不超过85亿元，资金用途主要为个别项目补充流动资金等。定增发行后，截至2023年10月19日，招商局投资持股比例由1.75%提高到3.10%，控股股东招商局集团持有公司股本的比例变为50.84%。 投资建议：公司三道红线稳居绿档并且持续优化；业绩双位数增长，少数股东损益占净利润比例显著下降；销售面积稳步提高，新拿地质量高，权益比例维持高位。公司完成定增，“第三支箭”首单落地。2023年前9月累计权益销售金额排名第六，稳居行业前列。基于三季报业绩双位数增长，我们上调公司2023-2025年归母净利润至76.20亿元、100.56亿元、113.69亿元，对应EPS 30% 20% 10% 0% -10% -20% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】招商蛇口点评_业绩销售同比增长，运营业务多元发展_2023半年报点评 公司点评●房地产开发 2023年10月30日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 为0.84元/股、1.11元/股、1.25元/股，对应PE为12.94X、9.80X、8.67X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 183002.66 207744.62 232466.23 255898.82 收入增长率% 13.92 13.52 11.90 10.08 归母净利润（百万元） 4264.08 7619.96 10056.30 11368.82 利润增速% -58.89 78.70 31.97 13.05 毛利率% 19.25 18.99 19.74 20.53 摊薄EPS(元) 0.47 0.84 1.11 1.25 PE 23.12 12.94 9.80 8.67 PB 0.97 0.77 0.71 0.66 PS 0.46 0.51 0.46 0.42 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元）2022A2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产655187.14694219.41 699117.09 697563.19 营业收入 183002.66 207744.62 232466.23 255898.82 现金86243.12118232.82 114159.03 107142.85 营业成本 147774.51 168285.61 186578.25 203370.30 应收账款3884.564028.48 4054.16 4249.98 营业税金及附加 7784.67 10387.23 11623.31 12539.75 其它应收款126778.03126935.04 129112.90 127905.41 营业费用 4081.10 5193.62 5854.27 6653.37 预付账款3951.543365.71 3731.57 3660.67 管理费用 2313.01 3754.71 4184.39 4606.18 存货411549.22415406.44 418775.99 422563.96 财务费用 1959.87 1980.84 1456.05 1640.52 其他22780.6626250.92 29283.44 32040.33 资产减值损失 -5045.47 -3329.25 -1260.16 -871.21 非流动资产231284.23246798.67 274893.47 298710.45 公允价值变动收益 471.74 123.00 139.81 155.90 长期投资74643.7077726.70 90726.70 100726.70 投资净收益 2016.51 3116.17 4184.39 4862.08 固定资产10820.1812603.54 14918.52 16525.41 营业利润 15360.42 18159.81 25964.38 31407.17 无形资产1389.231648.22 2006.49 2215.57 营业外收入 574.54 804.36 1174.37 1526.67 其他144431.13154820.22 167241.77 179242.78 营业外支出 117.86 136.72 150.39 162.42 资产总计886471.38941018.08 974010.57 996273.65 利润总额 15817.10 18827.45 26988.35 32771.42 流动负债423909.69444637.65 456546.11 456274.76 所得税 6718.62 6638.23 10002.36 12540.20 短期借款1508.692108.69 3008.69 3308.69 净利润 9098.48 12189.22 16986.00 20231.22 应付账款56118.1264509.48 71003.39 73439.27 少数股东损益 4834.40 4569.26 6929.69 8862.40 其他366282.88378019.47 382534.02 379526.80 归属母公司净利润 4264.08 7619.96 10056.30 11368.82 非流动负债178121.20180436.24 184436.24 186736.24 EBITDA 19091.32 23131.96 31460.57 37184.66 长期借款121073.55124073.55 125073.55 126573.55 EPS（元） 0.47 0.84 1.11 1.25 其他57047.6656362.69 59362.69 60162.69 负债合计602030.90625073.88 640982.34 643011.00 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益182728.57187297.84 194227.53 203089.93 营业收入 13.92% 13.52% 11.90% 10.08% 归属母公司股东权益101711.90128646.37 138800.70 150172.72 营业利润 -32.49% 18.22% 42.98% 20.96% 负债和股东权益886471.38941018.08 974010.57 996273.65 归属母公司净利润 -58.89% 78.70% 31.97% 13.05% 毛利率 19.25% 18.99% 19.74% 20.53% 现金流量表(百万元)2022A2023E 2024E 2025E 净利率 2.33% 3.67% 4.33% 4.44% 经营活动现金流22173.9928632.40 21449.67 15366.62 ROE 4.19% 5.92% 7.25% 7.57% 净利润9098.4812189.22 16986.00 20231.22 ROIC 1.91% 2.56% 3.27% 3.72% 折旧摊销2860.922323.67 3016.17 2772.71 资产负债率 67.91% 66.43% 65.81% 64.54% 财务费用2942.803705.70 3820.70 3923.70 净负债比率 211.65% 197.84% 192.47% 182.02% 投资损失-2016.51-3116.17 -4184.39 -4862.08 流动比率 1.55 1.56 1.53 1.53 营运资金变动3998.2410238.37 1682.47 -6057.44 速动比率 0.51 0.56 0.54 0.53 其它5290.053291.61 128.72 -641.50 总资产周转率 0.21 0.23 0.24 0.26 投资活动现金流-10014.34-17534.57 -26602.76 -21059.10 应收帐款周转率 51.09 52.51 57.52 61.63 资本支出-5784.16-3700.96 -4677.87 -3363.13 应付帐款周转率 2.59 2.79 2.75 2.82 长期投资-7607.22-16777.45 -26096.28 -22572.19 每股收益 0.47 0.84 1.11 1.25 其他3377.