业绩短期承压，财务状况稳健

万科A(000002.SZ) 业绩短期承压，财务状况稳健 房地产 2023年10月28日 推荐(维持) 股价:11.63元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司/27.18%实际控制人 总股本(百万股)11,931 流通A股(百万股)9,717 流通B/H股(百万股) 2,207 总市值(亿元) 1,283 流通A股市值(亿元) 1,130 每股净资产(元) 21.20 资产负债率(%)75.3 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入2,903.1亿元，较上年同期调整后下降14.0%；归母净利润136.2亿元，较上年同期调整后下降20.3%。第三季度营收894.2亿元，同比下降31.6%；归母净利润37.5亿元，同比下降22.5%。 平安观点： 多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司前三季度归母净利润同比下滑 20%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降14%； 2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降2.0pct至17.6%（其中单三季度毛利率降至14.7%）；3）尽管期间费用绝对值减少，但收入规模下滑导致期间费率同比增加0.4pct至5.4%。期内无资产减值计提，投资净收益增加16.8亿元至25.2亿元。期末预收账款及合同负债4091亿元，为后续结转奠定基础。 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】万科A（000002.SZ）*半年报点评*拿地积极性提高，经营服务延续增长*推荐20230831 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 销售额同比下滑，开复工推进快速。受地产行业下行影响，期内公司销售面积1,818.4万平方米，同比降6.1%，销售金额2,806.1亿元，同比降10.8%。期内新增土储总建面528.8万平方米，拿地销售面积比为 29.1%，较上年同期（25.1%）有所提升；实现新开工及复工计容面积 1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积 1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。 多元业务持续良好发展。万物云在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉。前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积989.9万平方米。前三季度租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%。截至9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。前三季度商业 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 郑南宏 投资咨询资格编号S1060521120001ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452,798 503,838 463,531 384,731 403,968 YOY(%) 8.0 11.3 -8.0 -17.0 5.0 净利润(百万元) 22,524 22,618 23,282 23,450 24,478 YOY(%) -45.7 0.4 2.9 0.7 4.4 毛利率(%) 21.8 19.6 20.0 21.5 21.5 净利率(%) 5.0 4.5 5.0 6.1 6.1 ROE(%) 9.5 9.3 8.9 8.5 8.4 EPS(摊薄/元) 1.89 1.90 1.95 1.97 2.05 P/E(倍) 6.2 6.1 6.0 5.9 5.7 P/B(倍) 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。 万科A公司季报点评 财务状况持续稳健，融资渠道顺畅。期末剔除预收款后资产负债率67.1%，净负债率为53.9%，货币资金1036.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍。公司持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。期内先后发行20亿元3年期中期票据，以及20亿元3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度公司境内新增融资的综合成本为3.64%。 投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为6.0倍、5.9倍、5.7倍。随着政策逐步发力，地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 1415356 1287704 1073450 1088005 现金 137208 116432 114198 80794 应收票据及应收账款 18439 16964 14080 14784 其他应收款 272695 250879 208230 218641 预付账款 60484 55645 46185 48494 存货 907057 829863 675871 709665 其他流动资产 19475 17922 14886 15627 非流动资产 341768 348144 353146 362211 长期投资 129486 141531 153576 165621 固定资产 38922 41605 43163 44598 无形资产 11548 10248 9448 8399 其他非流动资产 161812 154760 146958 143594 资产总计 1757124 1635848 1426596 1450216 流动负债 1077802 984551 808499 853137 短期借款 4133 0 0 4282 应付票据及应付账款 289242 264626 215521 226297 其他流动负债 784427 719925 592978 622558 非流动负债 274331 214115 151981 100760 长期借款 271655 211438 149304 98083 其他非流动负债 2677 2677 2677 2677 负债合计 1352133 1198666 960480 953897 少数股东权益 162300 175894 189585 203878 股本 11631 11931 11931 11931 资本公积 22868 26032 26032 26032 留存收益 208193 223326 238569 254480 归属母公司股东权益 242691 261289 276531 292442 负债和股东权益 1757124 1635848 1426596 1450216 单位:百万元 万科A公司季报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 503838 463531 384731 403968 营业成本 405319 370825 302014 317115 税金及附加 24394 20859 15389 18179 营业费用 12412 11125 8849 9291 管理费用 9584 8344 6540 6665 研发费用 686 631 524 550 财务费用 2615 2934 2376 820 资产减值损失 -450 -414 -343 -361 信用减值损失 -482 -443 -368 -386 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 5 0 0 0 投资净收益 4094 3545 3545 3545 资产处置收益 13 13 13 13 营业利润 52007 51515 51885 54158 营业外收入 1302 1150 1150 1150 营业外支出 923 1221 1221 1221 利润总额 52386 51444 51814 54088 所得税 14835 14569 14673 15317 净利润 37551 36876 37141 38771 少数股东损益 14933 13594 13692 14292 归属母公司净利润 22618 23282 23450 24478 EBITDA 58586 65547 65734 62387 EPS（元） 1.90 1.95 1.97 2.05 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 11.3 -8.0 -17.0 5.0 营业利润(%) -1.0 -0.9 0.7 4.4 归属于母公司净利润(%) 0.4 2.9 0.7 4.4 获利能力毛利率(%) 19.6 20.0 21.5 21.5 净利率(%) 4.5 5.0 6.1 6.1 ROE(%) 9.3 8.9 8.5 8.4 ROIC(%) 6.8 6.1 6.3 6.9 偿债能力资产负债率(%) 77.0 73.3 67.3 65.8 净负债比率(%) 34.2 21.7 7.5 4.3 流动比率 1.3 1.3 1.3 1.3 速动比率 0.4 0.4 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 27.3 27.3 27.3 27.3 应付账款周转率 1.40 1.40 1.40 1.40 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.90 1.95 1.97 2.05 每股经营现金流(最新摊薄) 0.03 5.55 7.08 3.09 每股净资产(最新摊薄) 20.34 21.90 23.18 24.51 估值比率P/E 6.1 6.0 5.9 5.7 P/B 0.6 0.5 0.5 0.5 EV/EBITDA 10 8 7 7 单位:百万元 经营活动现金流 395 66167 84459 36897 净利润 37551 36876 37141 38771 折旧摊销 3585 11169 11543 7480 财务费用 2615 2934 2376 820 投资损失 -4094 -3545 -3545 -3545 营运资金变动 -40554 17759 35968 -7603 其他经营现金流 1291 975 975 975 投资活动现金流 -13030 -14975 -13975 -13975 资本支出 12916 5500 4500 4500 长期投资 -11291 -10000 -10000 -10000 其他投资现金流 -14656 -10475 -8475 -8475 筹资活动现金流 3439 -71968 -72718 -56326 短期借款 -10279 -4133 0 4282 长期借款 40002 -60216 -62134 -51221 其他筹资现金流 -26284 -7618 -10583 -9388 现金净增加额 -8639 -20776 -2234 -33404 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市