房地产行业点评：基本面仍旧低迷，期待政策加码

基本面仍旧低迷，期待政策加码 -房地产行业点评 房地产证券研究报告/行业点评报告2023年10月23日 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 基本状况 Email：liyao01@zts.com.cn 上市公司数109 行业总市值(百万元)12,649.97 行业流通市值(百万5,879.58 行业-市场走势对比 沪深300 申万房地产 20.00 10.00 -(10.00) (20.00) 22-04 22-06 22-08 22-10 22-12 23-02 23-04 23-06 23-08 (30.00) 相关报告 重点公司基本状况 简称 股价(元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 11.53 1.53 1.70 2.07 2.73 7.54 6.78 5.57 4.22 买入 招商蛇口 11.78 0.41 1.06 1.31 1.67 28.73 11.11 8.99 7.05 买入 滨江集团 8.83 1.20 1.42 1.76 2.31 7.36 6.22 5.02 3.82 买入 万科A 11.66 1.95 2.23 2.46 2.52 5.98 5.23 4.74 4.63 买入 华发股份 8.68 1.12 1.40 1.61 1.80 7.75 6.20 5.39 4.82 买入 备注：股价使用2023年10月20日收盘价 投资要点 事件：10月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比-7.5%，商品房销售额89070亿元，同比-4.6%。全国房地产开发投资87269亿元，同比-9.1%。 销售持续下滑，政策进一步放松 2023年1-9月商品房销售面积同比-7.5%，较2023年1-8月的增速下降0.4pct，9月单月销售面积同比-19.8%，单月增速较上月上升4.2pct，1-9月商品房销售金额同比-4.6%，较2023年1-8月的增速下降1.4pct，9月单月销售金额同比-19.2%，单月增速较上月上升4.5pct。9月行业销售有所回升，整体市场热度仍较为低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售回稳。 投资降幅扩大，新开工维持低位，竣工数据表现较好 2023年1-9月房地产投资同比-9.1%，较2023年1-8月增速下降0.3pct；1-9月新开工增速同比-23.4%，较1-8月增速上升1.0pct；1-9月竣工面积同比+19.8%，较1-8月增速上升0.6pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工增速仍在低位，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。 资金来源数据下滑，销售回款拖累较大 2023年1-9月房地产开发企业到位资金同比-13.5%，较2023年1-8月增速下降0.6pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-11.1%、 -21.8%、-9.6%及-6.9%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，民营房企持续发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现低迷，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。 投资建议：1-9月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.行业宏观数据汇总 2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，增速较2023年1-8月下降0.4pct。其中，住宅销售面积下降6.4%，办公楼销售面积下降11.8%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，增速较2023年1-8月下降1.4pct。其中，住宅销售额下降3.2%，办公楼销售额下降16.1%，商业营业用房销售额下降14.6%。2023年1-9月，全国房地产开发投资完成额87269 亿元，同比下降9.1%，增速较2023年1-8月下降0.3pct。其中，住宅投资66279亿元，同比下降8.4%，增速较2023年1-8月下降0.4pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.9%。 图表1：行业宏观数据汇总 2023年1-8月2023年1-9月 73,949 100.0% -7.1% - 0.6 84,806 100.0% -7.5% - 0.4 7,386 4.8% -24.0% 10,857 47.0% -19.8% 63,811 86.3% -5.5% - 1.2 72,770 85.8% -6.3% - 0.8 6,189 2.6% -25.6% 8,958 44.8% -21.1% 1,641 2.2% 12.7% 5.6 1,948 2.3% -11.8% 0.9 211 31.2% 12.5% 307 45.5% -14.1% 3,837 5.2% 18.5% 1.3 4,501 5.3% -17.0% 1.5 419 2.2% -23.7% 664 58.2% -17.8% 78,158 100.0% -3.2% - 1.7 89,070 100.0% -4.6% - 1.4 7,708 4.7% -23.7% 10,912 41.6% -19.2% 69,918 89.5% -1.5% - 2.2 79,311 89.0% -3.2% - 1.7 6,734 2.9% -24.8% 9,393 39.5% -20.2% 2,224 2.8% 16.6% 3.6 2,640 3.0% -16.1% 0.5 302 54.8% -3.2% 416 37.8% -17.1% 4,059 5.2% 15.8% 1.2 4,786 5.4% -14.6% 1.2 444 3.1% -19.8% 726 63.6% -13.4% 76,900 100.0% -8.8% - 0.3 87,269 100.0% -9.1% - 0.3 9,183 0.2% -19.1% 10,369 12.9% -18.7% 58,425 76.0% -8.0% - 0.4 66,279 75.9% -8.4% - 0.4 6,940 -1.5% -19.7% 7,855 13.2% -18.8% 3,036 3.9% -9.7% - 1.6 3,437 3.9% -11.0% - 1.3 347 -2.8% -24.6% 401 15.4% -21.4% 5,490 7.1% 17.8% 0.5 6,269 7.2% -17.6% 0.2 653 3.4% -24.0% 779 19.2% -22.8% 63,891 100.0% 24.4% 0.1 72,123 100.0% -23.4% 1 6,922 -2.4% -23.0% 8,232 18.9% -15.2% 46,636 73.0% 24.7% 0.3 52,512 72.8% -23.9% 0.8 5,090 -2.3% -21.6% 5,876 15.4% -16.9% 1,662 2.6% 23.4% - 3.3 1,938 2.7% -20.2% 3.2 147 -9.3% -47.2% 276 87.3% 8.0% 4,358 6.8% 24.5% 0.5 4,910 6.8% -23.6% 0.9 509 7.2% -21.3% 552 8.4% -16.1% 8,455 100.0% 53.8% - 0.8 10,052 100.0% -53.4% 0.4 1,023 4.0% -58.5% 1,597 56.1% -51.6% 7,591 100.0% 47.7% - 0.8 9,166 100.0% -48.4% - 0.7 1,530 3.0% -50.8% 1,575 3.0% -51.3% 87,116 100.0% 12.9% - 1.7 98,067 100.0% -13.5% - 0.6 8,899 -5.5% -26.1% 10,951 23.1% -18.8% 10,671 12.2% 12.8% - 1.3 12,100 12.3% -11.1% 1.7 939 -9.8% -24.9% 1,428 52.1% 3.4% 35 0.0% 41.6% 1.4 36 0.0% -40.0% 1.6 4 54.0% -28.7% 2 -53.4% 21.8% 27,195 31.2% 22.9% 0.1 31,252 31.9% -21.8% 1.1 3,279 -2.3% -23.3% 4,057 23.7% -15.4% 30,185 34.6% -7.3% - 3.5 33,631 34.3% -9.6% - 2.3 2,808 -9.5% -32.2% 3,446 22.7% -25.6% 15,453 17.7% -4.3% - 3.3 17,028 17.4% -6.9% - 2.6 1,503 -1.1% -27.5% 1,575 4.8% -26.9% 指标相比上月变 相比上月变 2023年8月2023年9月 商品房销售面积（万平米） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 销售 商品房销售金额（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 房地产开发投资完成额（亿元其中：住宅 办公楼 商业营业用房房屋新开工面积（万平米） 投资 其中：住宅 办公楼 商业营业用房土地购置面积（万平米）土地成交价款（亿元）房企到位资金（亿元） 其中：国内贷款 利用外资 资金 自筹资金 定金及预收款个人按揭贷款 累计值占比累计同比化百分点累计值占比累计同比化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比 - - - - - - - - - - - - - - - 资料来源：国家统计局，中泰证券地产组整理 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2023年1-8月，分城市月度数据滞后全国数据） 指标 京津冀 江浙沪 累计同比 珠三角 当月同比 中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝 京津冀 江浙沪 当月环比珠三角 中原 川 商品房销售面积 2.11% -5.47% -5.55% -26.81%-22.27%-31.60%-27.37%-25.87%-30.39%-8.77% -1.60% 12.76% 0.94% 5.00% 8.57 其中：住宅 3.00% -4.33% -4.74% -26.37%-20.80%-30.09%-29.51%-31.77%-33.34%-13.33% 0.68% 11.99% -4.63% 1.82% 3.48 商品房销售金额 9.73% -3.34% -2.06% -21.90%-13.81%-20.99%-32.82%-25.53%-