房地产数据边际改善，百城房贷利率创新低

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（10.14-10.20）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.2%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.6%和+0.7%。 本周土地市场整体延续低迷趋势。本周（10.14-10.20）全国300城宅地成交建面501万㎡，单周环比-45%，单周同比-72%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面27700万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，成都市场热度较高。本周（10.14-10.20）35个城市商品房成交合计350万平米， 周环比-2%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-13%；二线城市周环比-6%，周同比-13%；三四线城市周环比+11%，周同比-18%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房同比韧性强于一手房。本周（10.14-10.20）15个城市二手房成交合计203万平米，周环比-10%，周同比+31%。其中：一线城市周环比-13%，周同比+2%；二线城市周环比-8%，周同比+40%；三四线城市周环比-23%，周同比+26%。 九月房地产数据边际改善。根据国家统计局，1-9月全国房地产开发投资额同比-9.1%，9月单月环比+12.9%，同 比-11.3%。1-9月全国房地产新开工同比-23.4%，9月单月环比+18.9%，同比-14.6%。1-9月全国房地产销售额及销售面积分别同比-4.6%和-7.5%，9月全国房地产销售额及销售面积分别环比+41.6%、+47.0%，分别同比-13.6%、-10.1%。整体来看，9月地产数据呈边际改善趋势，销售数据环比大幅增长,新开工和销售的同比降幅均连续3个月收窄,表明三季度以来支持性政策的效果正持续释放。我们认为随着宏观经济的企稳恢复、前期政策效果逐渐释放、后续政策加码预期增强、房企年底业绩冲刺，预计四季度销售表现有望延续改善趋势。 信贷环境持续宽松，百城房贷利率创新低。根据贝壳研究院，10月百城首套房贷利率平均为3.88%，环比下降 2bp，同比下降24bp；二套房贷利率平均为4.44%，环比下降13bp，同比下降47bp。银行平均放款周期20天，维持高速放款水平。首套房贷利率：一线城市为4.38%，环比下降10bp；二线城市为3.88%，环比持平；三四线城市为3.85%，环比下降2bp。二套房贷利率：一线城市为4.88%，环比下降7bp；二线城市为4.45%，环比下降10bp；三四线城市为4.41%，环比下降14bp。随着各地信贷支持性政策持续落地，大多数城市房贷利率已大幅下降，目前仅一线城市首套利率高于4.0%，仅14城二套利率高于4.4%；一线城市中广州深圳的首二套房贷利率均已降至4.1%及4.5%，仅北京上海仍维持全国最高水平，后续存在调减空间。 政策利好持续释放下九月地产数据已有所改善,其中销售环比大幅增长；10月百城房贷利率创新低，更低的房贷成本有望促进购房需求平稳释放。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提 升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 九月地产数据边际改善4 百城房贷利率创新低4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：开发投资额1-9月同比-9.1%，9月同比-11.3%4 图表2：新开工面积1-9月同比-23.4%，9月同比-14.6%4 图表3：商品房销售额1-9月同比-4.6%，9月同比-13.6%4 图表4：商品房销售面积1-9月同比-7.5%，9月同比-10.1%4 图表5：10月百城房贷利率创新低5 图表6：一线及三四线城市的首套平均利率环比下降5 图表7：各能级城市的二套平均利率均环比下降5 图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表10：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表11：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表12：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表13：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表14：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表15：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表16：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表17：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表18：40城新房成交面积及同比增速8 图表19：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表20：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表21：35城新房成交明细（万平方米）9 图表22：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表23：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表24：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表25：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表26：12城商品房的库存和去化周期11 图表27：12城各城市能级的库存去化周期11 图表28：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表29：地产行业政策新闻汇总12 图表30：地产公司动态12 图表31：物管行业资讯13 图表32：物管公司动态13 图表33：A股地产PE-TTM14 图表34：港股地产PE-TTM14 图表35：港股物业股PE-TTM15 图表36：覆盖公司估值情况15 九月房地产数据边际改善。根据国家统计局，1-9月全国房地产开发投资额同比-9.1%，9月单月环比+12.9%，同比-11.3%。1-9月全国房地产新开工同比-23.4%，9月单月环比+18.9%，同比-14.6%。1-9月全国房地产销售额及销售面积分别同比-4.6%和-7.5%，9月全国房地产销售额及销售面积分别环比+41.6%、+47.0%，分别同比-13.6%、-10.1%。整体来看，9月地产数据呈边际改善趋势，销售数据环比大幅增长,新开工和销售的同比降幅均连续3个月收窄,表明三季度以来支持性政策的效果正持续释放。我们认为随着宏观经济的企稳恢复、前期政策效果逐渐释放、后续政策加码预期增强、房企年底业绩冲刺，预计四季度销售表现有望延续改善趋势。 图表1：开发投资额1-9月同比-9.1%，9月同比-11.3%图表2：新开工面积1-9月同比-23.4%，9月同比-14.6% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 -25% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：商品房销售额1-9月同比-4.6%，9月同比-13.6%图表4：商品房销售面积1-9月同比-7.5%，9月同比-10.1% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 -60% 21.06 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 年初累计同比单月同比 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 信贷环境持续宽松，百城房贷利率创新低。根据贝壳研究院，10月百城首套房贷利率平均为3.88%，环比下降2bp，同比下降24bp；二套房贷利率平均为4.44%，环比下降13bp，同比下降47bp。银行平均放款周期20天，维持高速放款水平。首套房贷利率：一线城市为4.38%，环比下降10bp；二线城市为3.88%，环比持平；三四线城市为3.85%，环比下降2bp。二套房贷利率：一线城市为4.88%，环比下降7bp；二线城市为4.45%，环比下降10bp；三四线城市为4.41%，环比下降14bp。随着各地信贷支持性政策持续落地，大多数城市房贷利率已大幅下降，目前仅一线城市首套利率高于4.0%，仅14城二套利率高于4.4%；一线城市中广州深圳的首二套房贷利率均已降至4.1%及4.5%，仅北京上海仍维持全国最高水平，后续存在调减空间。 图表5：10月百城房贷利率创新低 4.44 3.88 80 705.8 60 5.3 50 404.8 30 204.3 10 03.8 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表6：一线及三四线城市的首套平均利率环比下降图表7：各能级城市的二套平均利率均环比下降 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 一线城市二线城市三四线城市 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 一线城市二线城市三四线城市 3月4月5月6月7月8月9月10月3月4月5月6月7月8月9月10月 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.2%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为珠光控股、华丽家族、顺发恒业、华音国际控股、万通发展，涨跌幅分别为 +10%、+9.1%、+8.4%、+4.6%、+4.5%；末5名为建业地产、绿景中国地产、金地商置、正荣地产、德信中国，涨跌幅分别为-23.1%、-21.4%、-17.6%、-16.9%、-14.8%。 图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 食技能电耐半多公汽运媒商食银房材资家消零医保制软 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 品术源信用导元