地产行业周报：双节成交整体平稳，深圳下调房贷利率下限

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 双节成交整体平稳，深圳下调房贷利率下限 2023年10月9日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：双节期间楼市整体平稳运行，新房成交相比上年同期有所增长，“认房不认贷”落地叠加“以旧换新”意愿下二手成交动能转 弱；继广州放宽限购要求后，深圳下调房贷利率下限，为购房者减轻买房负担，西安、成都、宁波相继优化限购政策。随着上半年新获地块在四季度逐步入市，房企推盘量有望加大，叠加政策持续释放利好，成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1)深圳：9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限 市场运行监测：1）双节新房成交同比增长，四季度有望延续改善。国庆假期（9.29-10.6）数据可得的29个城市新房日均成交1219套，较2022年国庆假期升13.3%；数据可得的重点8城二手房日均成交28套，较2022年国庆假期降22.2%。但由于假期备案滞后，并不能反映真实楼市情况，根据克而瑞调研反馈，国庆期间楼市整体表现相对平稳，京沪蓉热度延续，武汉、天津等个别城市项目来访、认购有所回升，余 下多数城市成交仍处低位，二手成交动能有所转弱。2）库存环比微降，去化周期18.5个月。16城取证库存10157万平，环比降0.2%。去化周期18.5个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1835.6万平、成交建面2541.7万平，环比升21.2%、升18.7%；成交溢价率3%，环比升1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.8%、24.3%、72.9%，环比分别降1pct、降10.5pct、升 11.5pct。 资本市场监测：1）地产债：9.25-10.8境内地产债发行12亿元，无海外债发行；债券发行利率为3.5%，可比利率较前次有所下降。2）地产股：9.25-10.8房地产板块跌2.77%，跑输沪深300（-1.32%）；当前地产板块PE（TTM）14.05倍，估值处于近五年91%分位。9.25-10.8沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团、滨江集团、城建发展；南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园服务、融创服务。 2 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年9月25日黄冈 多孩家庭首套房公积金贷款限额提高至70万元 2023年9月25日西安 西安市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制 2023年9月25日哈尔滨 哈尔滨市住房公积金“认房不认贷”政策9月27日起实施 2023年9月26日西宁 首套住房最低首付20%，暂缓执行限售政策 2023年9月26日九江取消住房限购政策 2023年10月7日唐河 发布促进房地产市场发展举措涉及公积金、购房补贴等 2023年9月26日成都 限购区域144平方米以上住房，不再审核购房资格 2023年9月27日长沙 望城购新房给予50%契税补贴 支持银行机构发放“接力贷” 南海诸岛 2023年9月28日六盘水“认房不认贷”，首套及二套房首付统一为20% 2023年9月28日宁波 取消限购、调整限售政策，加大“房票”安置力度 偏松偏紧中性 2023年10月7日珠海 实施公积金“认房不认贷” 2023年9月29日深圳 9月29日起调整优化个人住房贷 款利率下限 深圳：9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限 事件描述：据深圳特区报消息，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合宣布，从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。 点评：1）按照当前5年期LPR4.2%计算，调整后深圳首套、二套房贷利率下限分别为4.1%、4.5%。调整前深圳首套、二套房贷利率下限分别为4.5%（LPR+30基点）、4.8%（LPR+60基点），即首套、二套房贷利率下限分别对应下调40bp、30bp。按照贷款300万、期限30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，每月房贷成本可下降704.61元，30年房贷累计少支付25.37万元，可在一定程度上降低购房人月供 负担。2）9月深圳实施“认房不认贷”以来，双节期间楼市表现仍整体平淡，新盘折扣营销普遍，市场信心仍有待更多政策提振。 百强9月销售环比改善，格局延续分化 事件描述：克而瑞公布2023年1-9月百强房企销售数据。 点评：1）随着各地新政密集落地，叠加市场供应增加，9月百强成交略有修复。9月单月百强房企销售额4419亿元，环比增长17.1%，同比下降29.5%，同比降幅较8月收窄8.1个百分点；销售面积2616万平米，环比增长20.4%，同比下降29%，同比降幅较8月收窄12.2个百分 点。受此影响，1-9月百强房企累计销售额同比下降12.3%、销售面积同比下降21%。2）从具体房企来看，保利发展1-9月销售额3221亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中华发股份、建发房产、中海地产9月单月销售额同比增长66.5%、48.6%、22.7%；华发股份、越秀地产、建发房产、中海地产、滨江集团1-9月销售额同比增长42%、40.4%、32.5%、18.7%、16.2%，表现相对突出。 成交：双节新房成交同比增长，四季度有望延续改善 点评：国庆假期（9.29-10.6）数据可得的29个城市新房日均成交1219套，较2022年国庆假期升13.3%；数据可得的重点8城二手房日均 成交28套，较2022年国庆假期降22.2%。但由于假期备案滞后，并不能反映真实楼市情况，根据克而瑞调研反馈，国庆期间楼市整体表 现相对平稳，京沪蓉热度延续，武汉、天津等个别城市项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交仍处低位，二手成交动能有所转 弱。 重点50城新房日均成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 100% 50% 0% -50% -100% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 重点20城二手房日均成交 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 22.5.2822.8.2822.11.2823.2.2823.5.3123.8.31 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期18.5个月 点评：16城取证库存10157万平，环比降0.2%。去化周期18.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.1622.11.422.12.2323.2.1723.4.723.5.2623.7.1423.9.1 土地：成交、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1835.6万平、成交建面2541.7万平，环比升21.2%、升18.7%；成交溢价率3%，环比升1.7pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比2.8%、24.3%、72.9%，环比分别降1pct、降10.5pct、升11.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.1122.6.622.9.622.12.623.3.623.6.623.9.6 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平367 百城土地成交前五城（9.25-10.1） 200 13111994 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.11 唐山金华南京遵义苏州 R007较9月22日上行31.3BP（%） 流动性环境：季末资金面仍然偏紧 季末资金面仍然偏紧。9月28日当周，R001上行45.7BP至2.24%，R007上行31.3BP至2.57%。截至9月28日，OMO存量（MA10）余额为13,340亿元，较9月22日增加3,239亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资 金利率中枢总体呈正相关关系。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 OMO存量（MA10）较9月22日上行 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 20000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 资金价格全面上行（%） 2023/9/222023/9/28涨跌幅（BP） 1D 1.79 2.24 45.71 R 7D 2.26 2.57 31.28 14D 2.83 4.04 120.08 1M 2.90 3.18 27.96 1D 1.69 2.19 49.88 DR 7D 2.20 2.24 4.01 14D 2.77 3.22 44.37 1M 2.71 3.13 42.11 ON 1.73 2.16 42.8 SHIBOR 1W 1.99 2.20 20.7 1M 2.21 2.29 7.4 3M 2.27 2.30 2.9 60 16000 12000 8000 4000 0 资料来源：Wind，平安证券研究所 20 -20 -60 -100 8 境内房地产债发行 9.25-10.9境内地产债发行量总发行量为12亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3257.19亿，同比22年约上升9.09%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 2021 2002022 1502023 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W