保交楼现状及其原因分析–20230903

保交楼现状 资料来源：SMM、泛询研究 2 保交楼现状—保交教楼项目由于资金问题，逐渐进入停工状态。 1.我们在跟踪的郑州保教楼项目半年期间发现，样本中郑州的保教楼楼盘在下半年普遍出现停工或者施工进度放缓的状况，具体主要原因还是资金问题。 保交楼资金来源 资料来源：新闻资料整理、泛询研究 4 1.资金—保交楼资金来源 内部融资 销售回款 供应链融资 企业自有资金 外部融资 内部融资 政府纾困资金 销售回款 应付款项 供应链融资 保交楼主要资金来源 保教楼专项资金 股权融资 债权融资 2.资金—政府纾困资金。获取流程(调研了解到整个流程约2-3个月时间不等) 保交楼资金前两年的贷款利率为2.8%,由央行贴息1%。 区府领导 审查 市场委审 批 国家金融 委审批 领导小组 审查 纾困资金 申报 国开行审批统一下放 地方平台 公司 城市发对 口拨付 资料来源：新闻资料整理、泛询研究 5 根据项目实际情况，整理保教楼资金及销售汇款差额，填写纾困资金申请表。 工作组根据企业提交材料进行初步审查，核实资产及债务真实性后出具初步审核意见。 区政府收到工作组审核后的材料召开区常委会，就金额进行会议讨论确定 难点：市建委会根据本次资金总数召开专家会，对每个区提交的申请进行逐个分析，确定金额然后报金融委审批。 起息日期为国开行拨款日期：按区政府通过版本分批次签订借款协议。 地方平台公司 项目公司专班账户 和财政拨款不同，这笔借款一旦进入专项账户，即开始计息。 资料来源：新闻资料整理、泛询研究 6 2.资金—政府纾困资金，“保新不保旧”，“救急不救穷”。 1.住建部给这笔钱设定了严格的使用条件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在保交楼范围内；二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。 2.对于抵押物的审核，当地对接的平台公司会选择专门的评估公司，抵押物按照市场价打了5折，抵押率基本在50%左右。先保有充足资产抵押的，先保容易保的，其余靠后。 3.在纾困资金使用上，“保新不保旧”，“救急不救穷”。即只保后续建造所需要的资金，2022年9月30日之前的欠款由企业自行解决，之后工程量产生的资金由纾困资金支付。 保民生（如项目装修、园区绿化以及偿还施工单位后续债务等） 该项目仅保交楼（只用于工程 建设）缺多少钱 后续资金缺多少 政府纾困资金下放债务情况上报 项目所有债务多少 资料来源：新闻资料整理、泛询研究 7 3.资金—配套融资，市场信心不足，商业银行配套融资动力不足。 1.理论上，项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2，实际情况是，大部分项目的配套融资一栏是空着的。 2.如果项目尚需1亿元资金就能完工的，则按照资金的80%~90%进行拨款，剩下由企业自己解决。 银行贷款 3.纾困资金作为启动资金，把一些出险项目盘活，令其可以再融资，撬动更多社会资金投入，而商业银行配套融资便是专项借款外的一个补充。 外部融资 银行贷款信用债 资产证券化非标融资 境外债 民间借贷 债权融资 股东直接出 配股 增发 IPO 债权融资 股权融资 资料来源：新闻资料整理、泛询研究 8 3.资金—配套融资，销售回款持续走弱，内部融资疲软，项目仍难被盘活。 1.外源融资只是一个方面，最关键的还是内源融资，即销售回款，其占据开发商半数左右资金来源。 2.由于“新旧划断”，原先欠款的部分供应商没有拿到旧账。旧账得不到偿还，原先合作的总包、分包单位后续是否有能力垫资去做“保交楼”工程就成了疑问（有些城市城投公司介入停工项目，负责代管代建）。此外，供应商也有顾虑，很难再去接新的保交楼工程。（调研所了解到的铝型材厂商都要求现货现款，导致供应链融资再度困难） 3.到了今年第二季度，城投平台债务压力进一步加大，也融不到钱，所以导致城投代建落地的可能性变的极低。 应付款项 材料款 工程款 4.施工单位钱到多少便干多少活，部分项目周期再度被拉长。 内部融资 销售回款 供应链融资 竣工率的后续推导 竣工推导—竣工率同比虽强势，但同比增速明显放缓。 1.我们用依据历史竣工面积对期房销售面积中的占比，测算达能延期住宅对2023年地产竣工的拉动作用，通常销售至竣工的时间周期约为1-3年，假设每年已销售住宅在1年/2年/3年后竣工比例分别为30%/60%/10%（安居客样本大致调研），从图中数据可知，2019-2021年单月竣工面积在单月加权平均销售面积中的比例稳定在均值为34%左右，但进入2022年后此 数值变变为了25.6%左右，我们按照正常竣工35%+2022未完成竣工100%完成，中性竣工30%+2022年竣工未完成50%，悲观数值25%+2022年竣工未完成0%，分别给竣工值冠以乐观， 中性，以及悲观区间。 2.从图中推导的竣工我们可以发现，至4月以后，地产的竣工一直处于中性与偏弱区间之间。如资金状况在8月仍未有好转则，2023年8月竣工率很有可能当月同比转负。 资料来源：泛询研究10 结论 资料来源：SMM、泛询研究 12 结论 造成保交楼资金短缺的原因： 1.重重的申请条件导致提取困难。 2.部分项目城投决定承建但自身却债台高筑。 3.市场对地产缺乏信心，市场融资困难。 4.销售困难，供应商施工方缺乏信心，内部融资困难。 备注： 1.保交楼的专项资金仅仅是用来启动项目（或是希望项目重新开工使得居民恢复信心），项目能否持续的运行施工，其主要还是需要外部的市场融资以及销售的回款。 2.如果要看到竣工后续的走出悲观与中性区间，我们认为需要地产的销售转好，以及市场重新对地产恢复信心，材料的供应商原因给出相应的账期。 3.且我们认为销售的好转或市场对房地产重新恢复信心，竣工端会首先提前好于开工端。 上海泛询供应链管理有限公司 公司成立于2017年，公司拥有私募、实体生产企业、贸易公司等多元化参与主体，立足大宗商品周期性行业研究，结合金融交易理念，为市场提供专业、精确的研究服务。 泛询研究覆盖黑色产业链、有色金属、能源化工、农产品等综合领域，依托强大的数据及信息渠道，融合完整先进的研究框架，通过缜密的逻辑梳理和路径推演，来发现市场的主要矛盾和驱动因素，并从中寻找交易价值及交易策略。