业绩解读丨金科服务，长跑能力正在显现

业绩解读丨金科服务，长跑能力正在显现 8月30日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”，股票代码： 9666.HK）发布了2022年中期业绩报告。上半年，复杂严峻的国际环境、延宕反复的新冠疫情、持续低迷的房地产行业需求，为物业行业带来了严峻挑战。面对压力重重的市场形势，金科服务坚持以长期主义为核心，坚定践行“有效增长”的可持续发展理念，坚定实施“服务+科技，服务+生态”的发展战略，长跑能力正得以显现，战略生态亦日趋完善。图：发布会现场图 锚定长远，可持续核心净利润增长20% 2022年上半年，金科服务实现营业收入2565.3百万元，毛利为678.6百万元，净利润为372.3百万元，不同程度有所下调。然而在绝对值背后，是金科服务保证未来可持续高质量发展，强化可持续发展的确定性所做出的审慎抉择。 202上半年，面对复杂焦灼的外部环境，金科服务坚定践行“有效增长”的可持续发展理念，在风暴中寻找新的业绩突破点。严格加大了对地产业务的缩减，对于有风险的低质效项目、受行业及疫情影响的部分业务快速进行了调整与收缩。在扣除非可持续性地产关联毛利等影响后，实现可持续核心利润增长超20%。 上半年，金科服务发力非关联业务，提升业绩增长韧性，重塑独立性价值。非关联业务增速明显，本地生活服务业务收入219.1百万元，同比增长93.2%；空间物业服务收入2026.0百万元，同比增长14.6%；社区增值服务收入285.3百万元，毛利率提升至 68.8%；数智科技服务收入34.9百万元，毛利率维持20%左右。 图：2021-2022上半年金科服务各业务板块收入情况 单位：百万元 0.0_);[Re17](0.0) 0.0_);[Re1 0.0_);[Re11](0.0) [Re11](0.0) 0.0_);[Re6](0.0) 0.0_);[Re2 0.0_);[R0e.02_5)];([0R.0e)2](0.0 2](0.0) 0.0_); ](0.0) 2500_ 2000_ 1500_ 1000_ 500_ 0_ 空间物业服务收入社区增值服务收入本地生活服务收入数智科技服务收入 2021H12022H1 数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看） 在社区增值服务方面，阶段性地收缩了旅游、零售类周期性业务，毛利率大幅提升。金科服务凭借20余年来积淀的高服务品质和核心竞争力，以及14年来对于“邻里文化” 和“社群建设”的坚守，业主满意度连续10年保持在90%以上，既赢得了较高的客户忠诚度，也帮助金科服务汇集了线上+线下庞大的业主流量。 在本地生活服务方面，依靠项目资源优势和管理密度优势，大力发展餐食服务、餐食 供应链服务、酒店管理服务。餐饮板块主要为各类客户定制全方位饮食服务解决方案，提供五星标准运营实施，拥有自有蔬菜基地和高端预制菜，通过智慧赋能实现全产业生态管控和供应链配送管理；旗下金科酒店管理公司拥有近20年成功的高星级酒店管理经验，所管理酒店获得国内饭店业最高荣誉——中国饭店金星奖等称号。 在数智科技服务板块，金科服务紧紧抓住国家数字化转型升级的机遇，始终坚持科技 赋能，聚焦“智能+物联”、“双引擎+碳中和”能力建设。今年上半年，旗下云城100新增贵州凯里、江苏省盐城市、广西南宁市3个城市布局，目前累计实施项目15个。 高质布局，市场实力驱动优质项目大幅增加 截至2022年6月30日，金科服务在管面积约251.2百万平方米，其中63.7为独立第三方开发商物业；合约面积约373.5百万平方米，第三方占比约70.6%。已完成27个省市、191个城市的全国化战略布局，共管理685个住宅项目及372个非住宅项目。 图：2020-2022H1金科服务管理规模情况 单位：百万平方米 359.8_ 373.5 315 277.2_ 237.9_ 0.00_);[Re7 186.8_ 156.2_ ](0.00) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2020FY2021H12021FY2022H1 在管面积合约面积 数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看） 面对风云变化市场环境及日益激烈的行业竞争，金科服务一直践行高质量的扩张。通过强化区域密度优势、优化业态布局、提升优质客户占比为另外三条增长曲线夯实基本盘。 上半年，金科服务西南、华东、华南、华中地区合约规模占比超90%，其中西南区域占比近50%，区域优势进一步强化。期内，新增合约面积2300万方，其中直拓占比98%，非住板块发力迅猛占比64%，优质客户及优质项目大幅增加。 图：金科服务区域分布图 非住宅板块发力迅猛，带动金科服务业态结构持续优化。截止2022年6月30日，金科服务非住宅在管项目372个，在管面积48.6百万平方米，占在管面积19.3%。涵盖了商业物业、写字楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态服务体系。2022年上半年，金科服务新签约面积中，非住宅板块发力迅猛，占比64%。 图：2021-2022H1金科服务非住宅赛道布局情况 单位：百万平方米 20.8_ 13.6_14.3_ 14.8_ 12.3_ 11.6_ 10.8_ 10.8_ 9.5_ 2.9_3.3_2.7_ 25_ 20_ 15_ 10_ 5_ 0_ 商业物业及写字楼事业企业及其他物业产业园城市服务 2021H12021FY2022H1 数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看） 凭借区域深耕的密度和影响力，金科服务不断拓宽城市服务和政企业务赛道。2022年，金科服务中标中国光大环境旗下光大水务位于南宁市水塘江综合整治工程PPP项目的管养服务等多个城市服务项目，并与江西省智慧海绵城市建设签署合作协议。截止到目前，金科服务已为江苏盐城、湖南浏阳、四川内江、安徽宣城等超过10个城市提供综合的智慧城市服务。 此外，金科服务今年还新外拓包括湖南农业大学、重医附一院第一分院、森那美宝马沃尔沃4S中心、万盛花园等在内的多个住宅、政企优质项目，聚焦优质客户，整体续签率超过95%，住宅续签率98%。 图：2020-2022H1金科服务在管面积项目来源情况 160_ 140_ 120_ 100_ 80_ 60_ 40_ 20_ 0_ 2020FY2021H12021FY2022H1 60% 单位：百万平方米 57.7% 58.2% 48.6% 51.8% 58% 56% 54% 52% 50% 48% 46% 44% 42% 40% 金科集团第三方第三方占比 注：金科集团含金科集团、金科集团联营合营企业；第三方含外拓、收并购项目 数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看） 优质项目不断增加的背后，是金科强大的独立市场化能力。金科服务在管面积中，源自第三方的项目占比持续提升，截止2022年6月30日，达到了58.2%。上半年，金科服务新签约合同114个，饱和营收达4.31亿元，新增合约面积2294万方。其中，直拓占比高达98%，市场拓展能力持续显现。随着合约面积有序转化为在管面积，金科服务的独立性将进一步提升。 智创未来，实现“生态+科技”深度协同 作为国内物业服务行业智慧科技的先行者，金科服务持续推动科技赋能，强化本地服务和增值服务的生态建设，实现服务、生态、科技的全面协同发展，不断提升市场竞争能力，保持可持续健康发展。 2022上半年，金科服务进一步加强城市空间服务与数智科技服务的协同发展。“服务 +科技”的战略逐步落地，经过6-7年时间的沉淀和研判，云城100和TOS系统已经陆续在全国落地，数智化、可视化、智能化的科技实力在行业已处于领先水平。2022上半年云城100在贵州凯里、江苏盐城、广西南宁新增3个项目，截止目前累计云城100实施项目 15个；在智慧物联落地方面，金科服务持续推动人力机械化、机械智能化改革，从 2015年开始将AIOT、智慧驾驶舱等基础智能技术应用于项目，不断优化和丰富智慧物业解决方案，项目运营质效、人均效能进一步大幅提升。 此外，金科服务一直致力于构建社区增值服务生态圈，紧紧围绕“食、住、行、游、购、育”，充分发掘客户需求。而在本地生活服务方面，金科服务立足西南辐射全国，借助自身资源和体系优势，充分融合发挥金科大酒店和韵涵餐饮在行业内的服务口碑与优势，打造了集高端酒店、团餐、社区餐饮为一体的供应链体系。上半年，在疫情影响下，本地 生活服务收入实现大幅增长，其中餐食供应收入同比增长19%，酒店服务收入同比增长979%，餐饮服务收入同比增长221%，板块整体利润同比增长93%。 未来，金科服务将坚定践行“有效增长”的可持续发展理念，应对经济及行业变化进行调整，做好低质效的减法以及战略深度协同的加法，以行业最坚定的“姿势”跨越周期，精耕未来。以更加优质的服务品质、更加优异的业绩回报广大客户及投资者。