年报解读-金科服务

年报解读-金科服务 【年报解读】 金科服务|高质高效、做长期发展的第三方综合服务商 2022年3月30日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”， 股票代码：9666.HK）发布了2022年业绩报告。期内，空间物业服务与本地生活服务 取得新突破。可以说2022年是金科服务发展历程上关键的转折年，面对宏观环境和地产行业结构性调整所带来的外部压力，金科服务积极寻求破局点，审视自身发展现状，坚持“做有温度的服务，追求高质量的增长”，全面优化治理结构，为长期主义提前布局，坚持多线并行发展，向世界一流的高品质第三方综合服务商奋进。 1、独立性属性增强，为健康长跑打好基础 2022年博裕投资入驻金科服务，成为金科服务的大股东，在博裕的帮助下，使得公司治理结构实现了全面优化。其一、内外部合作更加紧密，通过升级金科服务的内控工具，丰富管理手段，持续提高了金科服务的公司治理水平，以期长期高效发展；其二、提升公司数字化运营管理能力，进一步完成降本增效；其三、推动人才引进，吸纳更多优秀人才。并且随着资本的注入，金科服务真正意义上成为独立的第三方物 业公司，在不被地产行业控制后，金科服务在独立发展的路上奔跑的愈发健康。借用一句“长久锻造的市场化能力以及独立性价值，是我们直面过去和未来的底气所在。”金科服务以大魄力在2022年进行改革，坚持“服务+科技”“服务+生态”战略，沉淀内涵后以高质量向第三方综合服务商转型。 2、核心区域持续加码，区域密度优势不断体现 在2022年地产行业承压的情况下，金科服务的规模策略以“追求高质量、可持续增长”为主。为长期健康的发展，金科服务反对跑马圈地的“唯规模论”，主动对业务进行内审工作，在年内集中评估了过往高速发展过程中积累下得低质效及贡献小的项目，对潜在风险项目进行系统性撤场，以短期规模增速放缓换取长期优质发展。 图：2020-2022金科服务管理规模情况 单位：百万平方米 359.8 359.8 277.2 237.9 254.5 156.2 400 350 300 250 200 150 100 50 0 202020212022 在管面积合约面积 在区域战略上，金科服务继续深耕西南，做实长江沿线业务，加速核心区域布局。期内，在西南核心区域的在管面积达126.0百万平米，占总在管面积的49.5%，长江经济带区域在管面积达205.5百万平方米，占总在管面积的80.7%，区域密度优势不断体现。 图：2020-2022金科服务按区域划分在管面积变化情况 单位：百万平方米 126.0_ 117.1_ 55.9_60.0_ 48.9_47.1_ 16.0_21.4_ 140_ 120_ 100_ 80_ 60_ 40_ 20_ 0_ 西南地区华东及华南地区华中地区其他地区 20212022 作为最早将拓展第三方物业项目作为战略核心的公司之一，金科服务在2022年第 三方外拓实力依旧不俗。期内，金科服务在管面积为254.5百万平方米，其中独立第三方占比达到57.3%，并且新增在管面积中79.7%来自于第三方，在已公布年报的上市企业中稳居第一梯队，金科服务的市场外拓能力得到充分验证。 3、优质服务护航空间物业发展 金科服务坚信服务品质是企业发展的重要基石，以客户的长期满意度和口碑为导向，不断夯实品质服务力，提升多业态专业化服务能力。空间物业服务作为金科服务的核心业务板块，期内进行了针对住宅业态与非住宅业态的品质升级，以服务+生态双轮驱动为核心，坚定追求长期主义下的可持续、高质量增长。金科服务持续打磨基础物业管理业务管理能力，持续迭代服务力，业主满意度与市场口碑提振明显，也因正因如此，金科服务在多元业态业务拓展效果良好，开拓了大量住宅与非住宅业态。住宅物业向街区式物业服务升级，以优质服务获取业主长期信赖，期内收入29.03亿元，同比增长27.21%,占总物业管理服务的79%，较同期占比小幅下降；非住宅业务则通过科技、餐饮的双重加持，精耕一体化企业服务，均衡发力中高端商写办公楼、医院、学校、产业园等业态。 图：2021-2022金科服务物业管理服务按物业类型划分收入变化情况 单位：亿元 1.39 0.68 1.65 1.09 3.88 2.94 0.81 1.13 22.82 城市服务 产业园 事业企业及其他物业 商业物业及写字楼 住宅物业 29.03 05101520253035 20222021 4、本地生活服务跨越式增长，龙头属性初步显现 随着生活水平的日益提高，业主对于生活服务的高要求以及支付意愿逐年递增。期内，金科服务构建高质量本地生活服务生态圈，用多样化的生活质量服务引领城市健康生活，以中高端政企团餐、星级酒店服务、社区餐饮三轮驱动深度布局万亿规模蓝海市场，实现跨越式增长，逐步呈现龙头态势。本地生活服务板块涵盖3个子业务， 餐饮、酒店管理以及供应链业务，其中餐饮服务2022年收入1.98亿元，同比增长296%，酒店管理服务收入1.40亿元，同比增长324%。而随着疫情逐步放开，叠加旅游与商务 活动的爆发式反弹，未来本地生活服务业务有望更上一层楼，与空间物业深度协同发展，构建企业第二增长曲线。 单位：亿元 2.2_ 2.0_ 1.8_ 1.6_ 1.4_ 1.2_ 1.0_ 0.8_ 0.6_ 0.4_ 0.2_ 0.0_ 1.98_ 1.40_ 0.50_ 0.33_ 餐饮服务酒店管理服务 20212022 5、紧抓数字转型机遇，持续打造智联+物联业务模式 金科服务在数智科技板块，持续强化技术研发，以“”智联+物联”、“双引擎 +碳中和”加强产品竞争能力市场。在城市物联业务上，金科服务推动人力机械化、机械智能化改革，通过IFM综合设施、智慧物联AIOT、双碳智慧能源方面的数智化升级，赋能物业管理降本增效，持续提升管理精细度，迅速拓展业务地图。在智慧城市业务 上，借助自身场景优势，聚焦空间数智化运营管控核心能力，打造物联网、TOS空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞爭力，不断升级全场景数智集成能力、数据开发能力，强化数据输�的变现。