住房衰退加深

德意志银行的研究 全球外汇 十国集团房地产监控 日期 2023年3月6日 房地产衰退加深 抵押贷款利率维持在二十年高位，正在对房地产市场活动和价格造成影响。这我们现在的下滑幅度更大，因为成屋销售的下降幅度更大，现在比2007-10年更深。然而，价格 刚刚抹去了同比涨幅，与历史相比，现有房屋库存仍然非常温和。尽管如此，密歇根大学购房者情绪和住房负担能力指标的持续历史低点表明，未来将出现进一步的疲软。 迈克尔Hsueh 研究分析师 +1-212-250-5122 分布在:07/03/202301:55:11格林尼治时间 图1：全球住宅市场活动指数 通5-过1S2月ep2-2日全的球子(1集1) 2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 -2.5 2006 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 *5个国家子集：中国、英国、挪威、澳大利亚、新西兰。11国套包括美国，加拿大，瑞典，瑞士，欧元区，日本 美国持续疲软的印象被观察到的更大价格下跌所掩盖加拿大,新西兰,澳大利亚和瑞典.在加拿大，价格下降的速度同比从-10%恶化到-19%，跌幅比2018年（-11%）或2009年（ -11%）更大。根据质量进行调整的房价指数在瑞典和加拿大最弱。 瑞典与其他五个国家一样，12月销量同比下降16%，但其他地区的销量下降幅度已经更大，美国同比下降36%，加拿大同比下降37%，澳大利亚同比下降47%。澳大利亚的销量下降幅度最大，上季度同比下降15%。 德意志银行证券公司。 披露和分析师认证位于附录1。MCI（P）097/10/2022.在2021年3月19日之前，可能会显示不完整的披露信息，详情请参阅附录1。 7t2se3r0ot6kwopa 的欧元区整体上似乎受到的影响相对较小，而在英国房价指数刚刚走弱至同比持平。在欧元区内，恶化德国房价指数更戏剧性的比法国,意大利或西班牙.根据1月份的月度指标，德国的HPI是四个同比下降中唯一的一个，为-2.4%。 中国在房地产低迷时期领先其他国家大约一年，尚未显示出任何令人信服的复苏迹象，因为销售量和销售价格的疲软与上一季度没有变化，而贷款增长速度进一步放缓。 日本仍然是全球情况中明显的例外，截至12月，房屋销售量增长了23%，房价指数同比增长7.5%。短观房地产商业状况在2023年第一季度从8略微改善至9。 指数全球与2008年12月的-1.91相比，房地产市场活动从9月份的-0.66进一步下降到12月的-1.27。 图2:美国购房支付能力仍然很低 图3：美国现房库存远低于新房 23014 美国成屋销售月供应国家安全局 美国新屋销售月供应国家安全局 2000200220042007200920122014201620192021 购房支付能力固定指数 更便宜 更少的负担得起的 198919921996200020042008201220152019 21012 19010 8 170 6 150 4 130 2 1100 90 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 图4:G10住宅房地产市场的热图 中国美国加拿大 欧盟中国日本 英国瑞士瑞典挪 威澳大利亚新西兰 05060708091011121314151617181920212223 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 *“综合”指标包括价格、销量、投资和抵押贷款 图5:销量(平均时间变化*) 图6:销售价格 日本挪威瑞士联合王国 以前的四分之一 盟联合王国 日本欧 瑞典中国美 国新西兰 加拿大澳大利亚 挪威美国中国瑞 典澳大利亚新 西兰加拿大 销量Y/Y% Oct-22 2月23日 Oct-22 1月23 日 12月22日 12月22日 1月23 日1月23日 1月23日 以前的四分之一 销售价格Y/Y% 本月22日 Sep-222月23日 1月23日 1月23日 1月23 日 1月23 日2月23日 1月23日 -70%-20%30%-30%-10%10%30% 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 *月度数据，英国、挪威、澳大利亚和新西兰的3个月平均值除外，而瑞典显示6个月平均值。 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 图7:房价指数 图8:美国购房情绪 日本 欧盟Sep-22 本月22日 200 购买条件(lh) 中性的购买条件=100 180 160 美国联合王国澳大利亚 挪威新西兰 加拿大1月23 日瑞典12月22日 2月23日Sep-22 12月22日 1月23日Sep-22 之前季度 HPIY/Y % 140 120 100 80 60 40 20 0 -20%-10%0%10%20% 1978198219871991199620002005201020142019 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 来源:密歇根大学 图9：美国单户住宅总销售（现有+新） 图10:我们负担能力固定指数 总销售额(萨尔州,无数的) 1987199119941998200120052009201220162019 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 230 购房支付能力固定指数 更便宜 更少的负担得起的 198919921996200020042008201220152019 210 190 170 150 130 110 90 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:协会(NationalAssociationofRealtors) 美国 图11:美国住宅的热图 价格销售投资贷款的总和 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 0506070809101112131415161718192021222 图12:住宅地产价格(z得分) 图13:住宅销售量(z得分) 2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 -1.5 -2 -2.5 标准普尔房价指数 标普国家的房价指数 FHFA房价指数新屋 成屋 价格(PC1) 新屋销售 成屋销售销售(PC1) 200620082010201220142016201820202022 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 200620082010201220142016201820202022 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 图14：住宅部门投资（z得分） 图15：住宅抵押贷款信贷增长（同比百分比） 房屋开工建筑许可完成 建设投资的价值(PC1) 抵押贷款债务(%同比) 320 215 1 10 0 5 -1 -20 -3 200620082010201220142016201820202022 -5 199119941998200120052009201220162019 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 加拿大 图16:加拿大住房的热图 价格销售投资贷款的总和 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 图17:住宅地产价格(z得分) 图18:住宅销量同比(%) % % % % % % % % % 销量同比(%) 2004200620082010201220142016201820202022 030405060708091011121314151617181920212223 住宅销售价格 5MLSHPI基准 300 4250 3价格(PC1) 2 1 0 -1 -2 -3 -4 200 150 100 50 0 -50 -100 200620082010201220142016201820202022 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 图19:住宅领域投资(%同比) 图20：住房抵押贷款信贷增长（同比%） >const。投资(%同比) 建筑许可(%同比,3m公司avg) 2004200620082010201220142016201820202022 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 14% 加拿大Mtg信贷增长(% 同比) 2004200620082010201220142016201820202022 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 资料来源：彭博金融LP、加拿大银行、德意志银行 欧元区 图21:欧元区住房的热图 价格投资贷款组合 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 0506070809101112131415161718192021222 图22:住宅价格同比(%) 图23:住宅领域投资(%同比) EA-19房价指数(%同比) EA-19新的和现有的住宅价格同比(%) 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 2006 图24：住房抵押贷款信贷增长（同比%） 欧元区央行小额信贷机构贷款的家庭 购房优秀(%同比) 2 200620082010201220142016201820202022 16 14 12 10 8 6 4 2 0 - 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 欧盟居住许可除住宅 社区欧元区SWDA(%同比) EA-19建筑许可(%同比) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 图25:每月根据国家房价指数 德国HPI同比% 法国HPI同比% 意大利HPI同比%西班牙同比%的快乐指数 200620082010201220142016201820202022 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 中国 图26:中国住房的热图 价格销售投资贷款的总和 05060708091011121314151617181920212223 资料来源：哈弗分析、彭博财经、德意志银行 图27:住宅价格同比(%) 图28:住宅销量同比(%) 新房子均价 70个城市(%同比) 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 14% 12% 10% 120% >建筑面积销售同比(%) 2006200720092011201320142016201820202021 100% 8%6% 60% 4% 40% 2%0% 20%0% 80% -2% -4% -6% -8% -20% -40% -60% 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 来源:HaverAnalytics,德意志银行(DeutscheBank) 图29：住宅部门投资（z得分） 图30：住房抵押贷款信贷增长（同比%） 投资完成 4新动工建筑面积在建建筑面积竣工建筑面积投资（PC1） 地中海和长期消费贷款(%同比) 70% 360% 2 50%