新力量New Force

新力量NewForce 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 總第4236期2023年2月24日星期五 研究觀點 【大市分析】 觀望謹慎氛圍趨濃盤面彈性仍將受制 【公司評論】 新世界發展（00017）：2022/2023上半財年收入增長13%，期待未來價值釋放 第一上海證券有限公司 香港中環德輔道中71號永安集團大廈19樓 諮詢熱線：400-882-1055 服務郵箱：Service@firstshanghai.com網址：www.mystockhk.com 第一上海證券有限公司www.mystockhk.com 首席策略師葉尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 【大市分析】 觀望謹慎氛圍趨濃盤面彈性仍將受制 2月23日，港股走了一波三連跌，延續預期中的下放行情。恒指再跌了有逾70 點，仍處於10日線(最新報20817點)的目前好淡分水線以下，正如我們指出，仍 要繼續注意短期跌勢有隨時加劇加速的可能。事實上，大市成交量在近日有出現 縮降的趨勢，持續低於年內的日均1288億元，一方面，可以顯示出市場有「陰跌」下放的跡象，另一方面，也可以看到觀望謹慎的氛圍正越趨濃厚，在資金入市積極性下降之下，盤面的彈性將會受到影響，而最終可能要通過一些小規模的市場拋售、來把潛在沽壓釋放完後，才可以找到目前這一波短期下跌調整的階段性支持位。走勢上，不排除恒指仍有向下調整的空間，有朝著20000點整數大關來下探的傾向，而短線技術性超跌狀態開始浮現，恒指的9日RSI指標最新報30.52，因此，如果恒指在未來幾天出現進一步下探下跌的話，以操作的角度來看，博反彈的值博率將可以有所提升，目前可以先準備好選股名單，等候交易的機會到來，因為機會都是留給有準備的。 港股連跌第三日，呈現弱勢震動的行情，並且以貼近全日最低位20323點來收盤，要注意短期跌勢仍有隨時加劇加速的可能。指數股繼續表現分化，其中，近期跌得比較多的互聯網科技股出現反彈，在上週五出了財報的聯想(00992)，出現了伸延升勢再漲了有5.52％，創出本輪行情的新高並且是漲幅最大的恒指成份股。另一方面，受到沽空機構追擊的創科實業(00669)在港股收盤前中途停牌，停牌前急跌了有接近19％，雖然對恒指帶來了不足50點的跌幅，但是相信對市場氣氛會構成打擊。 恒指收盤報20351點，下跌72點或0.35％。國指收盤報6860點，上升27點或 0.39％。恒生科指收盤報4149點，上升49點或1.18％。另外，港股主機板成交 量有1026億多元，而沽空金額有139億元，沽空比例13.54％。至於升跌股數比例是698：829，日內漲幅超過10％的股票有44只，而日內跌幅超過10％的股票有27只。港股通連續第三日出現淨流入，在週四再錄得有逾8億元的淨流入。 羅凡環 852-25321962 【公司評論】 新世界發展（17）：2022/2023上半財年收入增長13%，期待未來價值釋放 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 2022/2023上半財年收入增長13% 行業地產 股價21.25港元 市值534.78億港元 已發行股本25.17億股 2022/2023年上半年財年，公司實現收入401.9億港元，同比增長13%，其中物業發展業務收入增長20.7%。歸母淨利潤為12.1億港元，同比減少15%。業績下降的主要原因包括：1）內地疫情管控及香港封關，消費者出行及消費受到影響；2）人民幣貶值；3）美聯儲及香港加息導致利息支出增加。公司宣派中期股息每股0.46港元，同比下降18%。 52周高/低31.75港元/13.86港元期內銷售表現亮眼 2022年7-12月，公司在香港的應占合同銷售額約為78.7億港幣，同比翻倍；內地合 每股淨資產84.78港元 股價表現 35 30 25 20 15 10 5 0 同銷售額為92.4億人民幣（已完成2023年目標的60%），同比微降1%，表現好于百強房企平均水準。內地整體合同銷售平均價格超過54000元/平方米，且長三角及大灣區專案貢獻超過95%，顯示出公司強勁實力。 土儲充足，舊改開始進入收成階段 公 萬 司在香港和內地擁有高品質土儲，截止2022年12月31日，公司擁有香港土地儲 備880.5萬平方尺，其中物業發展土儲面積403.9萬平方尺，投資物業土儲面積476.6平方尺。內地土地儲備共525.6萬平方米，其中大灣區及長三角地區占比65%、住 宅土儲233.1萬平方米，核心土儲位於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、 北京、瀋陽等重點一二線城市。另外，公司在香港北部農地發展的輻射範圍超過1600萬平方尺，未來將隨著政府規劃將逐步納入土儲。公司也積極參與廣州、深圳的城市更新專案，公司在手舊改專案已達10個，其中深圳市龍崗區188工業區專案已在期內動工，公司舊改開始進入收成階段。公司在深圳的另外兩個舊改項目，西麗及光明專案進展順利，預計將在2023年進入全面開發階段。 租金收入受疫情影響較小 2022年7月-12月，受香港及內地疫情影響，公司投資物業收入為12.9億港元，同比略降5.1%。但香港K11項目表現仍然穩健，收入及分部業績同比分別增長4%及9%。公司目前已在運營中的K11項目有18個，其中香港7個，內地11個，整體運營樓面 面積約為141萬平方米。儲備專案39個，其中14個位於香港及內地一線城市，總樓 面面積約290萬平方米，將在未來五年內逐步開業。公司高效的運營效率加上豐富的儲備，將有望帶動經常性收入每年30%的複合增長。 可動用資金充足，預計未來負債水準將持續下降 截止2022年12月31日，公司的淨負債率為46.9%，較去年同期上升5.6個百分點。隨著公司的投資物業建設已經逐步進入收尾階段、各項成本控制，資本開支將逐漸下降，加上美聯儲加息步伐減慢，公司的負債水準預計已經見頂，並在未來逐步降低。公司可動用資金約920億港元，包括現金570億港元及可動用銀行貸款350億港元，資金充足，可預見的未來沒有供股或配股的計畫。 期待未來價值釋放 公司香港+內地雙引擎佈局，開發及持有物業並重，在疫情封控及香港封關期間仍然 保持有韌性的經營及財務表現。期內公司香港已售未結資源中，185億港元將於2022/2023財年下半年進行結算，42.8億港元將於2023/2024財年進行結算；內地已售未結資源中，12.9億元將於2022/2023財年下半年入帳，8.6億元將於2023/2024財年入帳。2023財年下半年，隨著內地疫情防控全面優化、房地產行業的復蘇及香港內地通關，公司未來業績將有望得到不斷提升。 公司業務多元，涉及房地產開發、房地產投資物業、醫療、管理服務、零售、保險、基建等領域。公司在公告中指出，除了持續出售非核心資產回籠資金外，也將繼續探索各項業務的策略方案來應對快速發展的行業形勢，尋求釋放個別業務價值，明確旗下各公司的策略重心，充分提升股東回報。如果公司進行個別業務分拆，將有助於公司旗下各項業務戰略更加清晰，提升公司整體估值水準，值得投資者關注。 公司估值與評級表 股票 代码 现价 目标价 评级 21PE 22PE 23PE 21息率 22息率 20-22EPS 每股净资产 市值 （港元） （港元） （倍） （倍） （倍） （%） （%） CAGR（%） （港元） （亿港元） 零售消费 李宁 2331 67.55 94.8 买入 38.0 32.5 25.4 0.76 0.90 64.6 9.60 1768 安踏 2020 104.4 121.45 买入 32.8 30.4 23.9 1.68 1.32 26.9 13.75 2833 特步 1368 8.97 13.7 买入 22.2 18.4 15.5 2.70 2.71 44.4 3.82 236 波司登 3998 4.59 5.39 买入 21.8 17.2 14.8 3.27 4.14 22.5 1.31 500 申洲国际 2313 86.7 108.17 买入 34.9 26.7 20.5 1.88 1.89 不适用 24.49 1303 海昌海洋公园 2255 1.88 4.75 买入 不适用 不适用 不适用 0.00 0.00 不适用 1.18 75 H&H国际控股 1112 13.94 14.8 买入 15.9 9.4 7.9 4.30 6.05 不适用 11.16 90 蒙牛乳业 2319 36.1 54 买入 25.6 21.0 17.3 1.17 1.41 31.2 10.56 1427 现代牧业 1117 1.15 1.4 买入 7.4 6.9 5.2 0.00 0.00 11.8 1.65 91 中国飞鹤 6186 6.59 8.74 买入 7.4 9.9 7.4 2.36 4.38 不适用 3.05 586 旺旺 151 5.13 6.3 买入 13.6 12.8 11.9 0.63 3.25 11.4 1.29 617 日清食品 1475 6.38 6.6 买入 22.2 19.4 17.4 2.66 2.51 8.1 3.79 67 达利食品 3799 3.43 4.6 买入 11.4 11.0 10.0 4.21 4.53 0.0 1.72 470 统一 220 6.96 9.04 买入 17.9 21.6 17.4 5.74 4.63 不适用 3.82 301 康师傅 322 12.98 16.9 买入 16.7 23.4 16.7 9.58 8.38 不适用 4.50 731 农夫山泉 6933 43.95 57.27 买入 61.9 56.6 47.1 1.26 1.26 20.8 2.10 2213 奈雪的茶 2150 7.53 7.85 买入 不适用 不适用 48.5 0.00 0.00 不适用 3.56 129 华润啤酒 291 57.8 75.07 买入 36.9 40.1 32.1 1.09 1.00 41.4 9.86 1875 青岛啤酒 168 75.1 95.8 买入 29.0 26.7 21.8 1.63 1.76 24.6 21.00 492 颐海国际 1579 22.75 30.79 买入 26.3 22.8 19.7 1.07 1.23 0.0 4.45 238 恒安国际 1044 37.05 42.3 持有 12.0 12.0 11.8 6.75 7.15 不适用 18.83 431 敏华控股 1999 8.38 13.12 买入 15.1 13.2 11.4 3.10 3.58 15.1 3.25 329 维达国际 3331 22.1 27.75 买入 16.1 37.5 19.9 2.26 1.81 不适用 10.43 266 海底捞 6862 19.48 21.4 买入 不适用 219.4 46.2 0.00 0.00 15.5 1.56 1086 海伦司 9869 14.48 14.55 买入 不适用 186.4 30.3 0.00 0.00 0.0 2.80 183 教育 宇华教育 6169 1.11 2.2 买入 2.3 3.1 2.9 0.00 0.00 1.6 1.73 250 新高教 2001 3.23 4.25 买入 7.3 6.6 5.6 4.81 7.56 21.1 2.43 51 希望教育 1765 0.7 1 买入 7.9 7.0 6.3 3.17 1.59 不适用 1.22 56 博彩 银河娱乐集团 27 51.9 58.73 买入 不适用 不适用 37.1 0.58 0.00 不适用 15.84 2266 澳门博彩控股 880 4 4 买入 不适用 不适用 不适用 0.00 0.00 不适用 3.18 227 金沙中国 1928 27.45 35.79 买入 不适用 不适用 26.5 0.00 0.03 不适用 0.02 2222